광주지방법원 2025타경32753. 광주 광산구 쌍암동 에이엠시티센트럴파크 15층 1501호입니다. 사건상 대지로 분류되어 있으나, 등기사항증명서는 집합건물이고 공부상 용도는 근린생활시설입니다. 실제로는 주택전시관(홍보관), 사무실, 지하 전용창고 등으로 이용되고 있습니다. 일반 아파트나 소형 오피스텔과 동일하게 평가하기 어려운 구조입니다.
소유자는 광주건설주식회사입니다. 2015년 소유권 취득과 신탁등기를 거쳐 2018년 신탁재산 귀속 후 동운새마을금고 근저당권이 설정됐습니다. 이후 채권자 가압류와 공공기관 압류가 이어졌고, 2025년 동운새마을금고의 신청으로 현재 경매가 개시됐습니다. 2026년에는 말소기준 근저당권이 주식회사새마을금고자산관리회사로 이전됐습니다.
핵심은 등기상 채무의 크기가 아니라 실제 공간을 어떤 권원으로 누가 사용하고 있으며, 낙찰 후 정상적으로 인도받아 활용할 수 있는가입니다. 이미 5회 유찰된 특수 근린생활시설인 만큼 권리뿐 아니라 점유, 용도, 체납, 감정평가 범위와 재매각 가능성을 종합해 판단해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경32753 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 광산구 쌍암동 676-2 에이엠시티센트럴파크 15층 1501호 |
| 도로명주소 | 광주광역시 광산구 첨단중앙로182번길 50 |
| 물건종류 | 집합건물 · 공부상 근린생활시설 (사건 분류: 대지) |
| 이용상태 | 주택전시관(홍보관), 사무실, 지하 전용창고 2개소 등 |
| 대상 면적 | 621.1536㎡ · 지상 15층 중 15층 |
| 특수 평가사항 | 지하 1층 공용부분 창고 376.2275㎡를 단독 사용 공간으로 간주하여 감정평가 |
| 소유자 | 광주건설주식회사 (2015.12.29. 소유권 취득, 거래가액 2,000,000,000원) |
| 감정가 | 2,190,000,000원 |
| 최저매각가 | 627,917,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 동운새마을금고 / 1,185,698,360원 |
| 말소기준권리 | 2018.10.26. 동운새마을금고 근저당권 · 채권최고액 1,440,000,000원 |
| 근저당권 이전 | 2026.01.09. 주식회사새마을금고자산관리회사 |
| 매각기일 | 2026.10.28. |
| 관리비 | 미납내역 있음 |
① 권리 흐름 — 근저당 말소는 예상되지만 점유 문제가 남는다
말소기준권리는 2018.10.26. 설정된 동운새마을금고 근저당권입니다. 채권최고액은 1,440,000,000원으로, 2026.01.09. 주식회사새마을금고자산관리회사에 이전됐습니다. 권리자 변경이 말소기준일을 새로 만드는 것은 아닙니다.
그 뒤 설정된 한국남방개발 주식회사 가압류와 각 기관의 압류, 현재 경매개시결정 등은 매각으로 소멸할 예정입니다. 2018.10.30. 설정됐던 별도 근저당권은 2021.08.04. 이미 말소됐습니다. 2023년의 종전 임의경매도 2024년 취하로 말소됐으므로 현재 진행 중인 사건과 구별해야 합니다.
② 점유·임차 조사 — 9건 기재, 실제 계약관계 확인이 핵심
현황조사에 9건의 점유·전입 관련 명의가 확인됩니다. 모두 기재된 전입일이 2018.10.26. 말소기준일보다 늦습니다. 따라서 해당 전입일 자체를 근거로 말소기준권리보다 앞서는 대항력을 인정하기는 어렵습니다.
그러나 보증금·확정일자·구체적인 사용 부분과 실제 임대차계약의 성립 여부는 확인되지 않았습니다. 특히 근린생활시설이므로 상가임대차 관련 점유, 사업자등록, 인도 및 권리관계를 별도로 검토해야 합니다. 전입일만으로 실제 점유자의 모든 대항력과 권리 주장을 확정할 수는 없습니다.
| 점유·전입 기재 명의 | 전입일 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|
| 주식회사 비알홀딩스, 장윤민 | 2019.08.21. | 미상·후순위 전입 | 미상 | 확인 필요 |
| 주식회사 빛가람산업개발, 이무림 | 2019.10.29. | 미상·후순위 전입 | 미상 | 확인 필요 |
| 유한회사 피알디, 이무림 | 2023.11.16. | 미상·후순위 전입 | 미상 | 확인 필요 |
| 보람산업 주식회사, 김판수 | 2023.10.04. | 미상·후순위 전입 | 미상 | 확인 필요 |
| 주식회사 성암홀딩스, 조향진 | 2021.03.15. | 미상·후순위 전입 | 미상 | 확인 필요 |
| 주식회사 큐브홀딩스, 김유리 | 2022.08.09. | 미상·후순위 전입 | 미상 | 확인 필요 |
| 주식회사 케이홀딩스, 장윤민 | 2019.08.21. | 미상·후순위 전입 | 미상 | 확인 필요 |
| 유한회사 선한, 조향진 | 2022.06.30. | 미상·후순위 전입 | 미상 | 확인 필요 |
| 신준 | 2023.04.21. | 미상·후순위 전입 | 미상 | 확인 필요 |
9건은 조사상 기재 명의의 수이며, 서로 독립된 실제 임대차계약 9건이 확정됐다는 의미는 아닙니다. 동일한 개인이 서로 다른 법인과 함께 반복 기재된 경우도 있어 실질 점유관계를 확인해야 합니다. 모든 기재 명의의 보증금과 확정일자는 미상입니다.
③ 시세 비교 — 40㎡대 거래로 621㎡ 물건을 평가할 수 없다
에이엠시티센트럴파크의 최근 실거래 표본은 12건 평균 110,333,333원입니다. 그러나 거래된 호실은 39.47㎡ 또는 40.92㎡이고, 이번 매각 대상의 면적은 621.1536㎡입니다. 규모와 이용상태가 크게 달라 같은 평형의 직접 비교 거래가 아닙니다.
| 거래월 | 전용면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 40.92㎡ | 2 | 101,000,000원 |
| 2026.04 | 40.92㎡ | 6 | 99,000,000원 |
| 2026.03 | 40.92㎡ | 13 | 124,000,000원 |
| 2026.02 | 39.47㎡ | 8 | 100,000,000원 |
| 2026.01 | 40.92㎡ | 6 | 108,000,000원 |
| 2026.01 | 40.92㎡ | 13 | 115,000,000원 |
| 2025.12 | 40.92㎡ | 6 | 110,000,000원 |
| 2025.11 | 40.92㎡ | 5 | 98,000,000원 |
| 2025.11 | 40.92㎡ | 3 | 117,000,000원 |
| 2025.10 | 40.92㎡ | 5 | 113,000,000원 |
| 2025.10 | 40.92㎡ | 10 | 123,000,000원 |
| 2025.09 | 40.92㎡ | 13 | 116,000,000원 |
| 최근 12건 평균 | 39.47~40.92㎡ | 12건 | 110,333,333원 |
최근 12개월 거래 평균도 110,333,333원, 최신 거래가는 2026년 4월 101,000,000원입니다. 이들 금액과 현재 최저가를 단순 비교하면 569.1%라는 비율이 산출되지만, 서로 다른 규모의 부동산을 비교한 수치이므로 대상 물건의 고평가·저평가를 판단하는 지표로 사용할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 627,917,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 8,679,170원 |
| 1. 을구 1번 · 동운새마을금고 근저당 | 1,440,000,000원 | 619,237,830원 |
| 2. 갑구 5번 · 한국남방개발 가압류 | 1,000,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
현재 최저가 기준 매각대금에서 집행비용 8,679,170원을 차감하면 근저당권자에게 619,237,830원이 배당되는 계산입니다. 한국남방개발 주식회사 가압류에 대한 예상배당은 0원이며, 소유자에게 돌아갈 잔여금도 없습니다.
채권최고액과 가압류 청구금액을 기준으로 계산한 전체 채권액은 2,440,000,000원이고, 배당모형상 미배당액은 1,820,762,170원입니다. 이 금액은 채권자에게 배당되지 않는 금액이지 매수인이 자동 승계하는 금액이 아닙니다. 또한 채권최고액은 실제 확정채권액과 다를 수 있습니다.
⑤ 유찰 회차별 자금·미배당 시나리오
| 회차 | 최저가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 5회 유찰 | 627,917,000원 | 619,237,830원 | 1,820,762,170원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 | 502,333,600원 | 494,910,264원 | 1,945,089,736원 | 0원 |
| 7회 유찰 시 | 401,866,880원 | 395,448,211원 | 2,044,551,789원 | 0원 |
각 회차의 매수인 인수액은 현재 배당모형상 0원으로 계산됩니다. 따라서 별도의 인수금이나 부대비용이 없다면 실질취득액은 해당 회차의 낙찰가에 대응합니다. 그러나 실제 임대차와 점유자 권리관계가 확인되지 않았으므로 이 계산을 확정 취득비용으로 받아들이면 안 됩니다.
⑥ 입지·이용상태·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광주광역시 광산구 쌍암동 TBN광주교통방송국 동측 인근. 주변에 업무시설, 상업시설, 교육·연구시설, 공동주택 및 근린공원이 혼재합니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 간선도로가 있어 교통 여건은 보통 수준으로 평가됩니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하 1층·지상 15층. 위생·급배수, 천정형 에어컨, 화재경보, 소화전, 스프링클러, 승강기 및 주차타워 설비를 갖추고 있습니다.
- 실제 이용. 1501호와 1501-1호로 나누어 사용 중이며, 주택전시관(홍보관), 사무실, 지하 전용창고 등으로 이용됩니다. 독립된 임대 가능 부분과 각각의 점유자를 확인해야 합니다.
- 지하 창고. 지하 1층 공용부분 376.2275㎡를 이 사건 구분건물의 단독 사용 공간으로 간주해 감정평가했습니다. 실제 전용사용의 법적 근거와 지속 가능성을 검토해야 합니다.
- 토지·규제. 중심상업지역·방화지구·국가산업단지에 해당하며, 가로구역별 최고높이 제한지역 및 가축사육제한구역에 포함됩니다. 근린공원 및 자연녹지지역과 접하는 여건입니다.
- 대지 여건. 토지면적 3,600.2㎡, 상업용 이용, 공시지가 1,526,000원/㎡. 대상 구분건물의 대지권과 토지 전체 면적을 혼동하지 않아야 합니다.
- 환금성. 전체 275세대 규모의 복합건물로, 준공일은 2015.09.11.입니다. 본건은 대형 특수 근린생활시설이어서 소형 호실의 거래 빈도를 그대로 적용하기 어렵습니다.
- 관리비. 미납내역이 명시돼 있습니다. 공용부분 관리비의 승계 가능 범위와 실제 체납액을 확인해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 점유자별 사실관계 확인. 현황조사상 기재된 9건의 명의에 대해 실제 사용 공간, 임대차계약, 보증금, 확정일자, 사업자등록 및 배당요구 여부를 확인하세요.
- 대항력 검토. 기재된 전입일은 모두 말소기준일 이후입니다. 다만 상업용 공간에 적용될 법적 대항요건과 실제 점유 개시를 원본 자료로 확인해야 합니다.
- 공간 분리. 1501호와 1501-1호의 실제 분할 사용 및 건축물대장·도면상 상태를 대조하세요. 각 공간을 독립적으로 임대·활용할 수 있는지도 확인해야 합니다.
- 지하 창고의 전용사용권. 공용부분 376.2275㎡를 단독 사용 공간으로 평가한 근거를 검토하세요. 관리규약, 도면 및 사용권원의 확인이 중요합니다.
- 관리비 체납. 관리주체에 미납 원금·공용관리비·연체료를 구분하여 확인하고 매수인에게 승계될 수 있는 항목을 점검하세요.
- 압류 및 당해세. 지방자치단체와 국민건강보험공단 등의 압류에 대한 실제 채권액과 배당 우선순위를 확인하세요.
- 근저당권 양도. 2026.01.09. 이전된 근저당권의 현 권리자와 확정채권액을 확인하고, 경매신청채권 및 배당관계를 대조하세요.
- 가격 재평가. 약 40㎡대 실거래 평균 대신 대상 호실과 유사한 대형 근린생활시설 사례, 실제 임대료와 운영비, 예상 공실 및 매각 가능성을 기초로 입찰 상한을 산정하세요.
- 명도·인도 비용. 복수 법인 및 개인의 점유 가능성을 고려하여 인도 절차, 현장 원상복구, 공간 분리 및 시설물 처리 문제를 확인하세요.
- 원본 서류 재확인. 입찰 전 등기사항증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 건축물대장 및 실제 사용상태를 다시 대조하세요.
맺으며 — “감정가 대비 71% 할인”보다 중요한 것은 실제 가치
이 물건은 감정가 2,190,000,000원에서 5회 유찰되어 627,917,000원까지 내려왔습니다. 단순 가격표만 보면 큰 폭의 할인으로 보일 수 있습니다. 하지만 감정가 대비 할인은 시장가치 대비 할인을 의미하지 않습니다.
권리 측면에서는 2018년 근저당권을 기준으로 후순위 권리가 정리될 것으로 예상되며, 현재 배당모형상 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 9건의 점유·전입 기재, 미상 보증금, 관리비 체납, 지하 창고의 특수 평가는 인도 및 실제 활용 가능성 측면에서 반드시 확인해야 할 사항입니다.
더욱 중요한 것은 가격 검증입니다. 소형 호실의 최근 거래 평균 110,333,333원과 대상 대형 근린생활시설을 직접 비교할 수 없으므로, 현재 최저가가 적정 시세보다 낮다는 근거는 확보되지 않았습니다. 5회 유찰이라는 이력 또한 환금성에 보수적으로 접근해야 할 이유입니다.
결론은 ‘등기상 말소 구조는 비교적 명확하지만, 점유·사용권·가격 검증이 끝나지 않은 고위험 물건’입니다. 실제 임대차 관계와 지하 창고의 사용권, 체납 부담을 확인하고 독립적인 상업용 가치평가가 이루어지기 전까지는 최저가가 낮다는 이유만으로 입찰을 권하기 어렵습니다.
