광주지방법원 2025타경32753. 사건상 용도 표시는 대지이고 등기형태는 집합건물이며, 감정평가 이용상태는 공부상 근린생활시설, 현황은 주택전시관(홍보관), 사무실, 지하 전용창고 2개소입니다. 1501호와 1501-1호로 나누어 사용 중이고, 공용부분인 지하 1층 창고 376.2275㎡를 이 사건 구분건물의 단독 사용 공간으로 간주해 감정평가액을 산정한 점도 특징입니다.
권리 흐름의 기준점은 단순합니다. 2018.10.26. 설정된 동운새마을금고 근저당 채권최고액 1,440,000,000원이 말소기준권리이고, 이후 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그 근저당은 2026.01.09. 주식회사새마을금고자산관리회사로 이전됐지만, 말소기준의 선후관계 자체는 2018.10.26. 설정일을 기준으로 봅니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경32753 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 광산구 쌍암동 676-2 에이엠시티센트럴파크 15층 1501호 |
| 용도 / 이용상태 | 사건상 대지 · 집합건물 · 공부상 근린생활시설 · 현황 주택전시관(홍보관), 사무실, 지하 전용창고 2개소 |
| 비교 기준 면적 | 621.1536㎡ |
| 소유자 | 광주건설주식회사 (2015.12.29. 거래가액 2,000,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 2,190,000,000원 / 784,896,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 동운새마을금고 / 1,185,698,360원 |
| 매각기일 | 2026.09.16 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸
등기부상 현재 경매에서 가장 중요한 기준권리는 2018.10.26. 동운새마을금고 근저당입니다. 2023.07.20. 한국남방개발 주식회사 가압류 1,000,000,000원과 이후 압류들은 모두 기준권리보다 뒤에 있습니다. 2018.10.30. 김영숙 명의 근저당 720,000,000원은 2021.08.04. 이미 말소됐습니다.
② 임차인·점유 신고 — 9건 모두 기준일 이후 전입
| 성명 / 법인 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 비알홀딩스, 장윤민 | 2019.08.21 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 주식회사 빛가람산업개발, 이무림 | 2019.10.29 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 유한회사 피알디, 이무림 | 2023.11.16 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 보람산업 주식회사, 김판수 | 2023.10.04 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 주식회사 성암홀딩스, 조향진 | 2021.03.15 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 주식회사 큐브홀딩스, 김유리 | 2022.08.09 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 주식회사 케이홀딩스, 장윤민 | 2019.08.21 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 유한회사 선한, 조향진 | 2022.06.30 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 신준 | 2023.04.21 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
9건 모두 말소기준일인 2018.10.26. 이후 전입이므로 제공된 조사 결과상 대항력은 없습니다. 따라서 이들 보증금이 낙찰자에게 승계되는 구조로 잡히지 않고, 배당 가정에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 보증금과 확정일자는 확인되지 않아 배당 순위와 최우선변제 여부는 원본 명세서에서 최종 확인해야 합니다.
③ 가격 비교 — ‘4회 유찰’과 ‘싼 가격’은 같은 말이 아니다
현재 최저매각가는 784,896,000원으로 감정가 2,190,000,000원에서 4회 유찰된 가격입니다. 단순 할인율만 보면 큰 폭으로 낮아졌지만, 가격 메리트는 실거래의 비교 가능성을 먼저 따져야 합니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 40.92㎡ | 2 | 101,000,000원 |
| 2026.04 | 40.92㎡ | 6 | 99,000,000원 |
| 2026.03 | 40.92㎡ | 13 | 124,000,000원 |
| 2026.02 | 39.47㎡ | 8 | 100,000,000원 |
| 2026.01 | 40.92㎡ | 6 | 108,000,000원 |
| 2026.01 | 40.92㎡ | 13 | 115,000,000원 |
| 2025.12 | 40.92㎡ | 6 | 110,000,000원 |
| 2025.11 | 40.92㎡ | 5 | 98,000,000원 |
| 2025.11 | 40.92㎡ | 3 | 117,000,000원 |
| 2025.10 | 40.92㎡ | 5 | 113,000,000원 |
| 2025.10 | 40.92㎡ | 10 | 123,000,000원 |
| 2025.09 | 40.92㎡ | 13 | 116,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 39.47~40.92㎡ | 12건 | 110,333,333원 |
제공된 단지 실거래의 최근 12개월 평균은 110,333,333원, 최신 거래는 2026.04. 101,000,000원입니다. 수치상 현재 최저가 784,896,000원은 최근 12개월 평균의 711.4%입니다. 하지만 이 비율을 그대로 ‘대상 물건이 시세의 711.4%’라고 단정할 수도 없습니다. 실거래 면적은 39.47~40.92㎡인데 대상 비교 기준 면적은 621.1536㎡라 면적 매칭이 되지 않기 때문입니다.
④ 예상배당표 (매각가 784,896,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 10,248,960원 |
| 2. 근저당 · 동운새마을금고 | 1,440,000,000원 | 774,647,040원 |
| 3. 가압류 · 한국남방개발 주식회사 | 1,000,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준 채권 총액은 2,440,000,000원, 채권자 총 배당 예상액은 774,647,040원, 미배당은 1,665,352,960원입니다. 신청채권자 청구액 1,185,698,360원도 전액 충족되지 않는 시나리오입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
⑤ 회차별 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 784,896,000원 | 774,647,040원 | 1,665,352,960원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 627,916,800원 | 619,237,632원 | 1,820,762,368원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 | 502,333,440원 | 494,910,106원 | 1,945,089,894원 | 0원 |
유찰이 더 진행돼도 제공된 시나리오상 매수인 인수는 계속 0원입니다. 따라서 추가 유찰의 효과는 권리 인수 감소가 아니라 매각대금 자체의 감소에 있습니다. 다만 이 물건은 비교 가능한 동일 면적 실거래가 확보되지 않아, 어느 회차부터 적정가인지 단순히 숫자만으로 확정하기 어렵습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. TBN광주교통방송국 동측 인근이며 업무시설·상업시설·교육 및 연구시설·공동주택·근린공원이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 간선도로가 있어 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 용도. 공부상 근린생활시설이며 현황은 주택전시관(홍보관), 사무실, 지하 전용창고 2개소입니다. 1501호와 1501-1호로 나누어 사용 중입니다.
- 창고. 공용부분 지하 1층 창고 376.2275㎡를 이 구분건물의 단독 사용 공간으로 간주해 감정평가액을 산정했습니다. 입찰 전 실제 사용관계와 관련 원본을 직접 확인할 필요가 있습니다.
- 토지. 중심상업지역·방화지구·국가산업단지에 포함되고 중로1류에 접하며, 토지면적은 3,600.2㎡, 공시지가는 1,526,000원/㎡입니다.
- 시설. 위생 및 급·배수설비, 천정형 에어컨, 화재경보·소화전·스프링클러, 승강기, 주차타워가 설치돼 있습니다.
- 관리비. 관리비 미납내역이 있습니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 가격을 감정가 할인율로만 보지 말 것. 현재 최저가는 감정가에서 크게 내려왔지만, 제공된 실거래가 대상과 면적이 맞지 않습니다. ‘36%’라는 숫자만으로 싸다고 판단하면 안 됩니다.
- 동일·유사 면적의 근린생활시설 거래 확인. 현재 실거래 12건은 39.47~40.92㎡로 대상 비교 면적 621.1536㎡와 크게 차이 납니다.
- 1501호·1501-1호 실제 사용관계 확인. 현재 나누어 사용 중인 구조와 점유 범위를 현장에서 확인해야 합니다.
- 지하 창고 사용관계 확인. 공용부분 376.2275㎡를 단독 사용 공간으로 간주해 감정한 만큼 실제 사용 가능 범위와 관련 근거를 원본에서 대조해야 합니다.
- 점유·명도 확인. 신고된 9건은 대항력이 없지만 실제 점유자가 존재할 수 있으므로 인도·명도 일정과 비용을 별도로 잡아야 합니다.
- 보증금·확정일자 확인. 대항력은 없더라도 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 최우선변제 등 배당 변수는 원본 확인이 필요합니다.
- 세금·관리비 확인. 국세·지방세 압류와 관리비 미납내역이 있으므로 당해세 및 체납 관리비 범위를 입찰 전에 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실제 점유·사용상태를 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 정리되지만, 가격과 환금성은 보수적으로
이 사건의 권리 구조만 보면 낙찰자가 떠안을 금액은 0원이고, 신고된 9건의 전입도 모두 말소기준일 이후입니다. 문제는 권리보다 물건성과 가격입니다. 이미 4회 유찰됐고, 공부상 근린생활시설을 홍보관·사무실·창고로 복합 사용하며, 공용부분 창고까지 감정가에 반영된 대형 비정형 물건입니다.
최근 12개월 실거래 평균 110,333,333원과 최신 거래 101,000,000원이 존재하지만, 이 거래들은 39.47~40.92㎡ 표본이라 621.1536㎡ 대상과 직접 비교할 수 없습니다. 그래서 현재 최저가 784,896,000원이 감정가 대비 낮다는 사실만으로 ‘시세보다 싸다’고 평가해서는 안 됩니다. 이 사건은 권리 인수는 명확하지만 적정가 산정과 재매각 가능성은 까다로운 유형으로 보는 것이 맞습니다.
