인천지방법원 2023타경554778. 부평역 북동측 인근의 공동주택(다세대주택) 4층 403호입니다. 이 사건의 핵심은 감정가 206,000,000원에서 15회 유찰돼 최저가가 976,000원까지 내려갔다는 사실 자체가 아닙니다. 말소기준권리보다 앞선 임차인의 대항력이 핵심입니다. 임차인 이우주는 2020.05.01 전입했고, 2023.02.09 보증금 174,000,000원의 주택임차권등기를 마쳤습니다. 말소기준은 그보다 늦은 2023.12.28 강제경매개시결정이므로, 배당으로 보증금을 다 돌려받지 못하면 잔액은 매수인에게 넘어갑니다.
현재 최저가를 전제로 한 예상배당에서 임차인에게 돌아가는 금액은 558,432원뿐이고, 보증금 부족분은 173,441,568원입니다. 따라서 매수인의 경제적 부담은 976,000원 + 173,441,568원 = 174,417,568원 수준입니다. 낙찰가가 더 내려가더라도 임차인 미배당액이 늘기 때문에 총 부담은 보증금 수준에서 거의 고정됩니다. 이 사건은 “낙찰가가 내려갈수록 싸지는 경매”가 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2023타경554778 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 부평구 부평문화로116번길 29, 4층403호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대주택) · 전용 66.22㎡ · 철근콘크리트조 5층 건물 중 4층 |
| 소유자 | 주식회사엠케이하우징 (2020.03.16 매매 · 거래가액 174,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 206,000,000원 / 976,000원 (15회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 이우주 / 190,679,268원 |
| 매각기일 | 2026.09.03 |
| 입찰보증금 | 최저매각가격의 20% |
① 권리 흐름 — 임차권이 말소기준보다 먼저다
현재 소유자 주식회사엠케이하우징은 2020.03.16 매매로 소유권을 취득했습니다. 실제 임차인은 이우주 1명입니다. 보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 직접 임차인으로 확인되며, 보증금은 174,000,000원입니다. 전입일 2020.05.01, 확정일자 2020.04.22이고 배당요구도 이루어져 대항력과 우선변제권이 모두 있는 구조입니다.
| 임차인 | 임차 부분 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이우주 | 제4층 제403호 66.22㎡ 전부 | 174,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 미배당 잔액 승계 |
임대차계약일 2020.03.16 · 점유개시일 2020.04.29 · 확정일자 2020.04.22 · 전입일 2020.05.01 · 임차권등기 2023.02.09 · 배당요구 2023.02.09.
② 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득으로 봐야 한다
가격 판단 기준은 976,000원짜리 최저가가 아닙니다. 현재 회차 실질취득 부담은 약 174,417,568원이고, 비교지표의 최근 12개월 평균은 171,000,000원, 최신 확인 거래도 171,000,000원입니다. 실질취득 부담은 이 비교가격의 약 102.0%로, 최근 시세보다 싸다고 평가할 근거가 없습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.09 | 57.22㎡ | 3 | 171,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 171,000,000원 |
다만 비교 거래의 전용면적은 57.22㎡이고 대상 물건은 66.22㎡여서 면적이 일치하지 않습니다. 거래 표본도 1건뿐이므로 이 금액을 정밀한 적정가로 단정하기는 어렵습니다. 그럼에도 실질취득 부담 174,417,568원이 확인 가능한 최근 거래가격 171,000,000원을 이미 웃돈다는 점에서 가격 메리트 가점을 줄 수 없는 사건입니다.
| 회차 | 최저가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 15회 유찰 | 976,000원 | 173,441,568원 | 174,417,568원 |
| 16회 유찰 시 | 683,200원 | 173,729,098원 | 174,412,298원 |
| 17회 유찰 시 | 478,239원 | 173,930,369원 | 174,408,608원 |
③ 예상배당표 (매각가 976,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 417,568원 |
| 1. 임차인 이우주 보증금 | 174,000,000원 | 558,432원 |
| 2. 경매개시결정 · 이우주 | 190,679,268원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
임차인 이우주는 신청채권자와 동일인이지만, 예상배당에서는 임차보증금 항목으로 558,432원이 배당되고 별도 신청채권 청구분에는 0원이 배당되는 구조입니다. 임차보증금 미배당 173,441,568원은 매수인 인수 예상액입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 공동주택인 다세대주택으로 이용 중이며, 5층 철근콘크리트조 건물 내 4층 403호입니다.
- 입지. 인천광역시 부평구 부평동 부평역 북동측 인근으로 업무시설·상업시설·공동주택·단독주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 지하철 1호선·인천지하철 1호선 부평역 및 노선버스 정류장이 있습니다.
- 도로. 서측 약 8미터, 북측 약 6미터 내외 포장도로에 각각 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역·과밀억제권역이며, 토지거래계약에 관한 허가구역과 중점경관관리구역에도 포함됩니다.
- 토지. 지목은 대, 토지이용상황은 주상용, 평지의 가로장방형 토지이며 공시지가는 3,363,000원/㎡입니다.
- 하자 확인. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 가람빌리지는 9세대 규모이며 비교 실거래는 1건입니다. 단지 경매 통계의 평균 유찰 횟수도 15.0회, 낙찰률은 6.25%로 나타나 환금성은 보수적으로 보는 편이 타당합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 금지. 입찰 판단 기준을 976,000원이 아니라 임차보증금 승계를 합친 약 174,417,568원의 실질취득 부담으로 잡아야 합니다.
- 임차권 원본 확인. 이우주의 임차권등기, 전입 2020.05.01, 확정일자 2020.04.22, 배당요구 및 매각물건명세서의 인수 문구를 원본에서 다시 대조해야 합니다.
- 동일인 관계 확인. 임차인과 신청채권자가 모두 이우주로 나타납니다. 관계인·가장임차인 여부에 관한 경고가 있으므로 계약서와 보증금 지급자료 등 실체 확인이 중요합니다.
- 추가 유찰 효과 과대평가 금지. 16회·17회 유찰로 최저가가 내려가도 인수액이 증가해 실질취득은 약 174,000,000원 수준에서 거의 움직이지 않습니다.
- 시세 표본 한계. 확인 거래는 전용 57.22㎡ 1건으로 대상 66.22㎡와 면적이 일치하지 않습니다. 171,000,000원을 정밀한 적정가로 단정하지 말고 추가 현장시세 확인이 필요합니다.
- 입찰보증금. 이 사건의 매수보증금은 최저매각가격의 20%입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·실거래 원본과 당일 매각조건을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “976,000원짜리 집”이 아니다
이 사건을 숫자 하나로 보면 최저매각가 976,000원이 가장 먼저 눈에 들어옵니다. 그러나 권리분석의 결론은 정반대입니다. 대항력 있는 임차인 이우주의 보증금 174,000,000원 중 현재 예상배당은 558,432원에 불과하고, 173,441,568원이 매수인에게 넘어갈 것으로 계산됩니다. 결과적으로 실질취득 부담은 약 174,417,568원이며, 확인 가능한 최근 비교가격 171,000,000원보다 오히려 높습니다.
15회 유찰됐다는 사실도 매력 포인트로 볼 수 없습니다. 다음 회차에서 최저가가 683,200원, 478,239원으로 더 낮아져도 임차인 인수액이 그만큼 증가해 실질 부담은 거의 변하지 않습니다. 9세대 다세대주택, 제한적인 실거래 표본, 15.0회의 단지 평균 유찰 횟수까지 함께 보면 낮은 최저가 자체는 투자 메리트가 아니라 권리구조를 가리는 착시에 가깝습니다. 이 사건의 판단 기준은 “얼마에 낙찰받느냐”보다 “얼마를 최종적으로 부담하게 되느냐”입니다.
