1,994,000원
인천지방법원 2023타경554778. 부평역 북동측 인근의 5층 다세대주택 ‘가람빌리지’ 중 4층 403호, 전용 66.22㎡입니다. 감정가 206,000,000원에서 13회 유찰돼 최저매각가는 1,994,000원까지 내려왔습니다. 표면 할인율만 보면 극단적인 저가 물건처럼 보이지만, 이 사건의 판단 기준은 최저가가 아닙니다. 임차권자 이우주의 임차보증금은 174,000,000원이며, 매각물건명세서에는 배당으로 전액 변제되지 않는 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다.
따라서 낙찰가 1,994,000원만을 매입비용으로 보면 안 됩니다. 대항력 인수형에서는 낙찰가가 낮아질수록 미배당 보증금이 늘어나므로, 낙찰가와 인수액을 합친 실질취득액은 보증금 174,000,000원 안팎에 고정됩니다. 최저가가 139만원이나 97만원으로 더 내려가더라도 총 취득부담이 같은 폭으로 싸지는 구조가 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2023타경554778 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 부평구 부평문화로116번길 29, 제4층 제403호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대주택) · 전용 66.22㎡ · 지상 5층 중 4층 |
| 건물 / 규모 | 철근콘크리트조 · 2009.05.14. 사용승인 · 9세대 |
| 현재 소유자 | 주식회사엠케이하우징 (2020.05.20. 소유권이전 · 거래가액 174,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 206,000,000원 / 1,994,000원 (13회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 이우주 / 190,679,268원 |
| 매각기일 / 보증금 | 2026.07.01. / 최저매각가격의 20%인 398,800원 |
① 권리 흐름 — 말소등기 뒤에 들어온 선순위 임차권
등기 이력상 2009년 속초시수산업협동조합 근저당권은 2010.07.16. 말소됐고, 2010년 두암신용협동조합 근저당권은 2017.07.31., 2017년 현대캐피탈 근저당권은 2018.03.06. 각각 말소됐습니다. 임차인 이우주의 점유개시 2020.04.29.과 전입신고 2020.05.01.은 강제경매개시결정 2023.12.28.보다 앞섭니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 보증금 1.74억
| 임차인 / 점유부분 | 보증금 | 주요일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계·중복 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이우주 제4층 제403호 66.22㎡ 전부 주거·임차권등기 | 174,000,000원 | 계약 2020.03.16. 확정 2020.04.22. 점유 2020.04.29. 전입 2020.05.01. 임차권등기 2023.02.09. | 인수형 명세서상 매수인에게 대항 가능 | 배당요구 확정일자 보유 | 해당 없음 보증기관 대위·승계 아님 |
실제 임차인은 1명입니다. 보증기관의 대위변제나 승계 신고가 아니므로 같은 보증금을 중복 합산할 사안은 아닙니다. 다만 임차권자 이우주가 이 강제경매의 신청채권자와 동일인이라는 점은 별도 확인사항입니다. 임대차계약의 실제 체결·보증금 지급 내역과 신청채권 190,679,268원의 구성 및 관계를 원본 서류로 대조해야 합니다.
③ 시세 비교 — 199만원이 아니라 1.74억으로 봐야 한다
가람빌리지에서 확인된 최신 실거래는 2022년 9월의 171,000,000원입니다. 다만 거래 면적은 57.22㎡로 본건 66.22㎡와 다르고, 확인 거래도 1건뿐이라 정밀한 시세 판단에는 한계가 있습니다. 그럼에도 최저가 1,994,000원이 아닌 실질취득 약 174,000,000원을 대입하면, 확인된 거래가보다 3,000,000원 높은 101.8%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|
| 2022.09 | 57.22㎡ | 3층 | 171,000,000원 | 확인된 최신 거래 · 본건 면적과 불일치 |
| 본건 | 66.22㎡ | 4층 | 실질취득 약 174,000,000원 | 임차보증금 인수 반영 |
감정가 206,000,000원보다는 실질취득액이 낮지만, 감정가 대비 할인만으로 가격 메리트를 판단해서는 안 됩니다. 확인된 최신 거래와 비교하면 오히려 실질취득액이 높고, 거래 면적도 일치하지 않습니다. 따라서 “감정가의 1%이므로 싸다”는 결론은 성립하지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 1,994,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 435,892원 | - |
| 1. 근저당 · 속초시수산업협동조합 | 143,000,000원 | 1,558,108원 | 141,441,892원 |
| 2. 근저당 · 두암신용협동조합 | 156,000,000원 | 0원 | 156,000,000원 |
| 3. 근저당 · 현대캐피탈 | 145,600,000원 | 0원 | 145,600,000원 |
| 4. 신청채권자 · 이우주 | 190,679,268원 | 0원 | 190,679,268원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | - |
총 채권액 635,279,268원 중 채권자 배당은 1,558,108원, 미배당액은 633,721,160원으로 계산됩니다. 이 표의 배당액만 보고 임차인 인수가 없다고 판단하면 안 됩니다. 매각물건명세서는 임차보증금이 전액 변제되지 않을 때 그 잔액을 매수인이 인수한다고 별도로 명시합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 공동주택인 다세대주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트조 5층 건물 내 제4층 제403호입니다.
- 입지. 부평역 북동측 인근으로 업무시설·상업시설·공동주택·단독주택·근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 지하철 1호선·인천지하철 1호선 부평역과 노선버스 정류장이 있습니다.
- 도로. 서측 약 8m, 북측 약 6m 내외의 포장도로에 각각 접한 소로각지입니다.
- 용도·규제. 일반상업지역·방화지구·과밀억제권역·가로구역별 최고높이 제한지역이며, 토지거래계약허가구역 포함 표시가 있습니다.
- 환금성. 총 9세대의 소규모 다세대이고 단지 경매 평균 유찰 횟수가 13회, 낙찰률이 7.14%이므로 재매각 가능성을 보수적으로 평가해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 인수 문구 원본 확인. 매각물건명세서에서 을구 7번 임차권등기의 대항 가능 여부와 미변제 보증금 잔액 인수 문구를 다시 확인하세요.
- 실질취득 기준 설정. 응찰 판단과 시세 비교는 최저가 1,994,000원이 아니라 보증금 기준 약 174,000,000원으로 해야 합니다.
- 임대차 실체 확인. 임대차계약서, 보증금 174,000,000원의 지급 증빙, 전입세대확인서, 주민등록 변동내역 및 현재 점유자를 대조하세요.
- 동일인 관계 확인. 임차권자와 신청채권자가 모두 이우주이므로 신청채권 190,679,268원의 발생 원인과 임차보증금 채권의 관계를 확인하세요.
- 배당기록 확인. 실제 배당에서 임차권자에게 지급되는 금액을 확인해야 최종 인수잔액을 계산할 수 있습니다.
- 입찰보증금. 이 사건의 매수신청보증금은 최저매각가격의 20%인 398,800원입니다.
- 체납·명도비용. 관리비, 당해세, 공용부분 체납 및 현재 점유자의 인도 여부를 별도로 확인하세요.
- 허가구역 확인. 토지거래계약허가구역 표시와 관련해 경매 취득 및 향후 거래에 필요한 절차가 있는지 관할기관에 확인하세요.
맺으며 — “199만원 낙찰”이 아니라 “1.74억 인수형”
이 사건의 최저매각가격은 감정가의 약 1%까지 내려왔지만, 가격이 99% 싸진 것이 아닙니다. 매각물건명세서상 대항 가능한 임차권의 보증금이 174,000,000원이고, 배당에서 변제되지 않는 잔액은 매수인이 인수합니다. 낙찰가가 더 낮아져도 인수액이 그만큼 늘어 실질취득액은 약 1.74억원에 고정됩니다.
확인된 최신 실거래 171,000,000원보다 실질취득액이 높고, 비교 거래의 면적도 본건과 일치하지 않습니다. 여기에 13회 유찰, 9세대 소규모 다세대, 임차권자와 신청채권자의 동일인 관계까지 겹칩니다. 결론은 명확합니다. 최저가 착시를 제거하면 가격 메리트가 확인되지 않고, 권리 확인 부담은 매우 큰 물건입니다.