광주지방법원 2025타경32821. 광주 남구 진월동 신흥타운 302동 902호 아파트입니다. 소유자는 최성진이며, 주택도시보증공사가 채권자로 강제경매를 신청했습니다. 등기상 2023년 임차권등기명령에 따른 마선희의 주택임차권이 있고, 그보다 늦은 2025년 강제경매개시결정이 말소기준권리로 제시되어 있습니다. 따라서 단순히 경매개시결정만 확인하고 임차권이 소멸한다고 판단하면 안 되는 사건입니다.
그런데 이 사건에는 결론을 바꾸는 중요한 서류가 있습니다. 주택도시보증공사가 임차인 마선희의 승계인 자격으로 보증금에 대한 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 보증금 전액을 배당받지 못하더라도 임차권등기를 말소하겠다고 확약했습니다. 따라서 선순위 임차권의 형식적인 권리 순위와 실제 매수인 인수 부담을 구분해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경32821 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 남구 진월동 508-5 신흥타운 제302동 제9층 제902호 |
| 도로명주소 | 광주광역시 남구 서문대로 614 |
| 물건종류 / 구조 | 집합건물(아파트) · 철근콘크리트조 · 지상 13층 중 9층 · 계단식 · 남향 |
| 소유자 | 최성진 (2016.04.11 상속에 따른 소유권이전) |
| 감정가 | 102,000,000원 |
| 최저매각가 | 102,000,000원 (감정가 100% · 4회 유찰 기재) |
| 신청채권자 | 주택도시보증공사 |
| 청구금액 | 95,850,943원 |
| 말소기준권리 | 2025.05.22 강제경매개시결정 (갑구 4번) |
| 선순위 임차보증금 | 마선희 · 90,000,000원 |
| 보증기관 확약 | 2026.09.03 대항력 포기 및 임차권등기 말소 동의 |
| 매각기일 | 2026.10.28 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권을 확약서로 해소
과거 한국주택은행, 광주은행, 지리산새마을금고의 근저당권과 이순금의 전세권은 각각 이미 말소되었습니다. 현재 권리분석에서 중요한 부분은 2023년 마선희의 주택임차권등기와 2025년 강제경매개시결정의 선후관계입니다.
마선희의 전입일은 2021.09.17, 점유개시일은 2021.09.16, 확정일자는 2021.08.11입니다. 모두 2025.05.22 말소기준권리보다 앞섭니다. 원칙적으로 대항력과 우선변제권을 가진 선순위 임차인에 해당하며, 별도 약정이 없다면 보증금 중 배당되지 않은 금액이 매수인의 부담으로 남을 수 있습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 보증기관은 승계인
| 임차인 / 범위 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 권리 판정 |
|---|---|---|---|
| 마선희 건물 전부 · 주거 · 임차권등기 |
전입 2021.09.17 확정 2021.08.11 임차권등기 2023.10.17 |
90,000,000원 | 대항력 있음 우선변제권 있음 배당요구 확약 인수 0원 |
| 주택도시보증공사 마선희의 승계인 |
확약서 2026.09.03 | 별도 합산 없음 | 보증기관 승계 대항력 포기 말소 확약 |
실제 임차인은 마선희 1명입니다. 주택도시보증공사는 별도 임차인이 아니라 기존 임차인의 승계인이므로 보증금을 중복 합산하지 않습니다.
③ 회차별 취득부담 — 확약 전후를 반드시 구분
현재 최저매각가는 102,000,000원으로 감정가와 같습니다. 4회 유찰이 기재되어 있지만 최저가는 감정가의 100%이므로, 유찰 횟수만 보고 할인된 경매가격이라고 판단하면 안 됩니다.
| 회차 | 매각가 가정 | 확약 전 산정 인수 | 확약 후 실질 인수 | 실질취득 기준 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 (4회 유찰) | 102,000,000원 | 0원 | 0원 | 102,000,000원 |
| 5회 유찰 가정 (80%) | 81,600,000원 | 10,268,800원 | 0원 | 81,600,000원 |
| 6회 유찰 가정 (64%) | 65,280,000원 | 26,295,040원 | 0원 | 65,280,000원 |
확약 전 인수액은 임차보증금 미배당 위험을 가정한 회차별 산정치입니다. 실제 분석에서는 주택도시보증공사의 대항력 포기 및 임차권등기 말소 확약을 적용해 해당 임차권 인수액을 0원으로 봅니다. 실질취득 기준에는 취득세·명도비·관리비 등 별도 비용이 포함되지 않습니다. 후속 회차 가격은 확정된 매각가격이 아닌 가정입니다.
④ 가격 판단 — 실거래 비교 없이 저렴하다고 말할 수 없다
현재 감정가와 최저매각가는 모두 102,000,000원입니다. 다만 동일 단지·유사 평형의 최근 실거래 평균, 최신 거래가격, 최근 가격 추세가 확인되지 않아 이 금액이 시세보다 높은지 낮은지 판단할 근거는 부족합니다.
특히 4회 유찰에도 최저매각가가 감정가의 100%로 기재되어 있어, 회차 진행 경위와 실제 매각조건을 확인할 필요가 있습니다. 감정가 대비 할인율이 없다는 사실은 확인되지만, 이것만으로 적정 시세나 시장가격 대비 할인 여부를 단정할 수 없습니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 102,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,228,000원 |
| 1. 임차인 마선희 보증금(우선변제) | 90,000,000원 | 90,000,000원 |
| 2. 경매신청채권 · 주택도시보증공사 | 95,850,943원 | 9,772,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
제시된 모의배당에 따르면 집행비용 2,228,000원, 임차보증금 우선변제 90,000,000원, 경매신청채권 배당 9,772,000원으로 매각대금이 소진됩니다. 신청채권 잔여 미배당은 86,078,943원으로 계산되어 있으며 소유자 잔여금은 0원입니다. 당해세 등 실제 배당변수는 미반영입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 광주광역시 남구 진월동 광주효덕초등학교 북측 인근에 위치합니다. 주변은 학교, 아파트단지, 근린생활시설 등이 자리한 아파트 주거지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 감정평가상 교통상황은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 13층 건물 중 9층으로 계단식·남향입니다. 위생·급배수·난방·소방·승강기 설비가 설치되어 있습니다.
- 도로. 단지 서측 약 35m 도로, 동측 약 8m 도로, 남측 약 8m 보행자도로에 접합니다.
- 토지이용. 제3종일반주거지역, 시가지경관지구, 소로2류 접합 및 교육환경 관련 상대보호구역·절대보호구역에 해당합니다.
- 위반사항. 위반건축물 표시는 확인되지 않았습니다. 공부와의 별도 차이도 기재되어 있지 않습니다.
- 환금성. 아파트 용도와 주변 주거환경은 확인되지만, 거래량 및 최근 실거래가격을 확인하지 못해 실제 매도 용이성이나 적정 환금가격을 단정하기 어렵습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 2026.09.03 제출된 주택도시보증공사 확약서의 대항력 포기, 우선변제권 행사 및 임차권등기 말소 동의 문구를 확인하세요.
- 매각물건명세서 확인. 2023.10.17 접수 제142478호 주택임차권등기가 보증금 전액 미변제에도 매각으로 소멸한다는 기재가 최신 명세서에 유지되는지 확인하세요.
- 승계채권 중복 여부. 마선희의 보증금과 주택도시보증공사 청구채권의 대위변제·승계 관계를 확인하고 배당표의 중복 산정 가능성을 검토하세요.
- 현재 회차 확인. 4회 유찰과 최저가 감정가 100%가 함께 기재되어 있으므로 경매 기일내역, 변경·정지·재진행 여부 및 실제 최저매각가격을 확인하세요.
- 실거래 시세 확인. 신흥타운 동일 면적 및 비슷한 층의 최근 실거래가격을 확인해 응찰가격 상한을 설정하세요.
- 점유·명도 확인. 임차권등기 존재만으로 실제 점유 상태가 확정되지는 않습니다. 현장 점유자와 인도 절차를 별도로 확인하세요.
- 관리비·세금 확인. 체납 관리비 중 매수인이 부담할 수 있는 부분과 실제 배당에서 우선하는 조세채권 등을 점검하세요.
- 입찰 전 최종 확인. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서 및 법원 기일내역의 최신 원본을 반드시 대조하세요.
맺으며 — “인수 위험은 해소, 가격은 아직 미검증”
광주지방법원 2025타경32821의 핵심은 선순위 임차권 자체보다 이를 해소하는 주택도시보증공사의 확약서입니다. 실제 임차인은 마선희 1명이고, 보증금은 90,000,000원입니다. 전입과 확정일자가 경매개시결정보다 앞서 있어 본래 인수 위험을 검토해야 하지만, 2026.09.03 제출된 대항력 포기 및 임차권등기 말소 확약으로 매수인의 해당 임차권 실질 인수액은 0원으로 판단됩니다.
그러나 권리 위험이 해결되었다고 곧바로 좋은 매수 기회가 되는 것은 아닙니다. 4회 유찰에도 현재 최저가가 102,000,000원으로 감정가와 동일하고, 최근 실거래 시세가 확인되지 않아 가격상 유리함을 인정하기 어렵습니다. 회차별 가격인하 가정은 검토할 수 있지만 실제 인하 여부와 시세 검증이 선행되어야 합니다.
종합 판단은 C등급입니다. 확약서로 핵심 인수 위험이 해소되는 것은 분명한 장점입니다. 반면 반복 유찰 이력, 최저가와 감정가의 동일성, 비교 시세 부재, 보증기관 승계에 따른 배당구조 확인 필요성이 남아 있습니다. 따라서 권리상 접근 가능하되 가격 검증 전 응찰은 보류하는 판단이 합리적입니다.
