광주지방법원 2025타경32821. 광주 남구 진월동 508-5 신흥타운 302동 902호, 아파트입니다. 등기부상 소유자는 최성진이고, 현재 경매는 주택도시보증공사가 신청한 강제경매입니다. 청구금액은 95,850,943원입니다. 문제는 임차권입니다. 2023년 10월 17일 등기된 마선희의 주택임차권은 매수인에게 대항할 수 있는 권리로 정리되어 있고, 보증금이 전액 배당되지 않으면 잔액을 매수인이 인수하게 됩니다.
현재 최저매각가는 감정가 102,000,000원의 약 36%인 36,557,000원입니다. 하지만 이 숫자만으로 저가 매수라고 판단하면 안 됩니다. 현재 회차 예상배당에서 임차인에게 35,498,974원만 배당되고 54,501,026원이 남아 매수인에게 넘어가기 때문입니다. 따라서 낙찰가가 낮아져도 총 실질취득액은 보증금 수준을 크게 벗어나지 않는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경32821 |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 남구 진월동 508-5 제302동 제9층 제902호 |
| 도로명주소 | 광주광역시 남구 서문대로 614 |
| 물건종류 / 구조 | 아파트 · 철근콘크리트조 슬래브지붕 지상13층 중 9층 · 남향 · 계단식 |
| 이용상태 | 아파트 |
| 소유자 | 최성진 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 102,000,000원 / 36,557,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 95,850,943원 |
| 매각기일 | 2026.09.16 |
① 권리 흐름 — 임차권이 매수인에게 살아남는다
등기부상 2017년과 2020년에 설정된 근저당은 모두 이미 말소된 상태이고, 현재 핵심은 2023년 10월 17일의 을구 9번 주택임차권입니다. 임대차계약일자는 2021년 8월 6일, 전입신고는 2021년 9월 17일, 점유개시는 2021년 9월 16일, 확정일자는 2021년 8월 11일로 기록되어 있습니다.
| 임차인 | 점유 / 권리 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 마선희 | 건물 전부 · 주거 · 임차권등기 | 90,000,000원 | 有 | 有 | 54,501,026원 |
② 현재 회차의 가격 — 3,655.7만원이 아니라 9,105.8만원에 가깝다
현재 최저가는 36,557,000원으로 감정가 102,000,000원의 약 36%입니다. 그러나 이 물건의 가격 비교 기준은 최저매각가가 아니라 낙찰가 + 인수액입니다. 현재 회차에서는 36,557,000원에 54,501,026원을 더해 91,058,026원이 됩니다.
5회 유찰 시 최저가는 29,245,600원으로 내려가고 인수액은 61,680,821원으로 늘어납니다. 6회 유찰 시에는 23,396,480원까지 내려가지만 인수액이 67,424,657원으로 증가합니다. 즉 낙찰가 하락분을 인수액이 상당 부분 흡수하는 구조입니다.
| 회차 | 최저매각가 | 인수액 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (4회 유찰) | 36,557,000원 | 54,501,026원 | 91,058,026원 |
| 5회 유찰 시 | 29,245,600원 | 61,680,821원 | 90,926,421원 |
| 6회 유찰 시 | 23,396,480원 | 67,424,657원 | 90,821,137원 |
③ 예상배당표 (매각가 36,557,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 2.9% 추정) | - | 1,058,026원 |
| 1. 임차인 마선희 보증금 (우선변제) | 90,000,000원 | 35,498,974원 |
| 2. 갑구 4번 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 95,850,943원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 임차보증금 90,000,000원 중 35,498,974원만 배당되고, 부족분 54,501,026원을 매수인이 인수합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 별도 반영 대상입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광주광역시 남구 진월동 소재 ‘광주효덕초등학교’ 북측 인근으로, 주위는 학교·아파트단지·근린생활시설 등이 소재하는 아파트지대입니다.
- 교통. 단지까지 차량출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하며, 교통상황은 보통입니다.
- 도로. 단지 서측으로 노폭 약 35미터 도로, 동측으로 노폭 약 8미터 도로, 남측으로 노폭 약 8미터 보행자도로에 각각 접합니다.
- 규제. 제3종일반주거지역, 시가지경관지구, 소로2류(폭 8m~10m), 상대보호구역 및 절대보호구역입니다.
- 현황. 철근콘크리트조 슬래브지붕 지상13층 중 9층, 남향 계단식이며 일반적인 위생·급배수·난방·소방·승강기 설비가 설치되어 있습니다.
- 환금성. 실거래 수치가 제시되지 않아 시세 우위 여부를 별도로 판정하지 않습니다. 현재 4회 유찰 이력이 가격 형성에 직접적인 영향을 주고 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 경계. 36,557,000원은 표면적인 입찰가일 뿐입니다. 인수 54,501,026원을 합치면 현재 실질취득은 91,058,026원입니다.
- 임차인 인수 확인. 마선희 보증금 90,000,000원, 대항력 有, 우선변제권 有. 보증금 미배당분은 매수인 부담입니다.
- 회차 전략. 5회·6회 유찰로 최저가는 더 내려가지만 인수액이 늘어 실질취득액 변화는 제한적입니다.
- 배당 구조 확인. 현재 회차에서는 임차인에게 35,498,974원이 배당되고 54,501,026원이 인수됩니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서와 실제 점유관계를 입찰 전 다시 확인하세요.
맺으며 — “최저가가 싸도 실질취득은 싸지 않다”
이 물건의 핵심은 4회 유찰된 36,557,000원이라는 숫자가 아닙니다. 임차인 마선희의 보증금 90,000,000원 중 54,501,026원이 매수인에게 남기 때문에, 현재 회차 실질취득은 91,058,026원입니다. 5회 유찰과 6회 유찰까지 가더라도 인수액이 증가해 실질취득은 각각 90,926,421원, 90,821,137원으로 크게 달라지지 않습니다.
따라서 이 사건은 ‘최저가가 얼마나 낮아졌는가’보다 ‘보증금 인수를 포함한 총취득비용이 얼마인가’가 입찰 판단의 핵심입니다. 대항력 있는 임차권이 남아 있어 가격 하락이 곧바로 매수인의 경제적 이익으로 이어지는 구조가 아닙니다. 권리는 안전형이 아니라 인수형, 가격은 최저가가 아니라 실질취득액 기준으로 판단해야 합니다.
