광주지방법원 2025타경33042. 광주광역시 광산구 송정동 814-1에 있는 단독주택과 토지의 경매입니다. 감정평가상 건물은 시멘트벽돌조 스라브즙의 2층 건물이며, 1층과 2층 모두 주택으로 이용 중입니다. 대지면적은 124.0㎡입니다. 이번 사건의 핵심은 낮아진 최저가 자체가 아니라 말소기준권리보다 앞선 전입·점유에 기초한 임차인의 대항력과 보증금 인수 부담입니다.

말소기준권리는 2024년 8월 1일 설정된 정성욱의 근저당권입니다. 하지만 임차인 김혜지와 김세희는 모두 그보다 앞선 전입일을 가지고 있습니다. 김세희는 확정일자와 배당요구를 통해 일부 보증금을 배당받는 계산이지만, 잔액이 남습니다. 김혜지는 배당 계산상 보증금 전액이 매수인 인수 부담으로 잡혀 있습니다. 따라서 낙찰가만으로 취득 비용을 계산하면 실제 부담을 크게 과소평가하게 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 명확하지만 임차보증금 인수가 핵심

2024년 8월 1일 정성욱 근저당권이 말소기준권리입니다. 그 뒤 설정·등기된 근저당권 및 경매개시결정, 압류 등은 매각에 따른 소멸 대상입니다. 다만 등기상 임차권이 말소되는 것과 임차보증금 잔액을 매수인이 부담하지 않는 것은 별개의 문제입니다. 김세희는 임차권등기 접수일만으로 판단하지 말고, 실제 전입·점유 및 확정일자에 기초한 선순위 임차권을 함께 검토해야 합니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명, 보증금 합계 204,800,000원

확인되는 실제 임차인은 김혜지와 김세희, 총 2명입니다. 보증금은 각각 94,800,000원과 110,000,000원입니다. 보증기관 대위·승계에 따른 중복 신고로 보증금을 중복 합산한 사례는 확인되지 않습니다. 아래 인수액은 현재 최저매각가와 제시된 배당가정을 기준으로 한 추정치입니다.

김혜지는 말소기준권리보다 앞선 전입을 근거로 대항력이 인정되는 것으로 산정되어 있지만, 확정일자는 말소기준권리 설정일 뒤입니다. 현재 배당가정에서는 우선변제 배당 없이 보증금 전액을 매수인이 인수하는 것으로 계산되어 있습니다. 다만 당해세 및 임차인 최우선변제 관련 사항은 반영되지 않았으므로, 실제 인수 범위를 확정하기 전 매각물건명세서와 임대차 원본을 확인해야 합니다.

③ 예상배당표 (현재 최저매각가 78,316,000원 가정)

현재 최저가 기준으로 집행비용 1,809,688원을 공제한 뒤 김세희의 임차보증금에 76,506,312원을 배당하는 계산입니다. 김세희 보증금의 미배당 잔액 33,493,688원과 김혜지 보증금 94,800,000원을 합하면 매수인 인수 예정액은 128,293,688원입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았으므로 실제 배당 및 인수액은 달라질 수 있습니다.

④ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 실질취득액은 거의 고정

현재 계산의 핵심은 보증금 인수액이 낙찰가와 반대로 움직인다는 점입니다. 낙찰가가 낮아지면 김세희에게 배당되는 금액이 줄어 미배당 잔액이 늘어납니다. 김혜지의 보증금 전액 인수 가정을 유지하면, 단순히 최저매각가가 낮아지는 만큼 매수인의 총부담이 줄어들지 않습니다.

실질취득액 추정은 각 시나리오의 최저매각가에 해당 시나리오의 매수인 인수 예정액을 더한 값입니다. 취득세, 등기비용, 명도비용, 체납 관리비 등은 포함하지 않았습니다. 각 회차는 실제 낙찰가가 아닌 제시된 최저매각가를 적용한 가정입니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정평가 내용 기준)

• 입지. 광주광역시 광산구 송정동의 송정매일시장 북측 인근입니다. 기존 주택지대로 평가되며, 주위환경은 보통으로 기재되어 있습니다.
• 교통. 대상 부동산까지 차량 접근이 가능하며, 버스정류장 및 간선도로와의 거리 등을 기준으로 교통사정은 보통으로 평가되어 있습니다.
• 토지. 대지 124.0㎡, 지목 대, 지형은 평지·부정형이며 도로접면은 세로한면(불)로 기재되어 있습니다. 현장 진입 여건, 실제 도로 폭 및 차량 접근성을 별도로 확인해야 합니다.
• 용도지역·규제. 제2종일반주거지역이며, 가축사육제한구역, 비행안전제5구역(전술), 군용비행장 소음대책구역 제3종구역, 중점경관관리구역 및 전통상업보존구역에 해당하는 것으로 기재되어 있습니다. 구체적인 행위 제한은 관할 기관에 확인해야 합니다.
• 건물. 시멘트벽돌조 스라브즙 2층 건물이며 기본적인 전기·위생·급배수·난방설비 등이 구비된 것으로 평가되어 있습니다. 위반건축물 사항은 없는 것으로 기재되어 있고, 공부와의 차이도 보고되지 않았습니다.
• 환금성·가격검증. 단독주택과 토지가 결합된 물건이므로 토지 접근성, 건물 상태, 실제 임대차 및 점유 상황을 함께 확인해야 합니다. 비교 가능한 실거래 기준을 확인하지 못한 상태에서는 감정가나 최저가만으로 시세 대비 가격 메리트를 판단할 수 없습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 김혜지 보증금 확인. 보증금 94,800,000원, 전입일 2024.05.24, 확정일자 2025.01.20을 원본 계약서·주민등록 자료와 대조하세요. 현재 계산은 전액 인수를 전제로 하며, 소액임차인 최우선변제 해당 여부도 별도로 확인해야 합니다.
• 김세희 임대차 실체 확인. 보증금 110,000,000원, 확정일자 2022.04.27, 전입·점유개시일 2022.05.06, 배당요구일 2025.01.20을 확인하세요. 신청채권자와 같은 이름이라는 사정만으로 가장임차인 여부를 단정하지 말고, 보증금 지급 내역과 실제 점유 및 채권관계를 확인해야 합니다.
• 인수액 중심으로 자금계획 수립. 현재 시나리오의 인수 예정액은 128,293,688원이며, 최저가를 더한 실질취득액은 206,609,688원입니다. 추가 유찰 시 인수액이 늘어나는 시나리오를 반영하고, 취득세·등기·명도 및 수리 비용은 별도 예산으로 검토하세요.
• 배당·압류 및 조세 확인. 2025.12.19 압류와 당해세, 체납 조세, 임차인 최우선변제 및 실제 배당요구 관계를 확인하세요. 추정 배당표는 확정 배당표가 아니며, 세금과 법정 우선순위에 따라 결과가 달라질 수 있습니다.
• 토지와 건물 현장 확인. 대지 경계, 실제 도로 접면과 진입, 건물 현황, 점유 상태, 임대차 관계를 확인하세요. 감정평가서의 이용상태와 현장 상황이 일치하는지 확인할 필요가 있습니다.
• 원본 서류 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 배당요구 관련 자료를 함께 검토하세요. 특히 임차인 대항력, 보증금 인수 범위 및 김세희의 채권자·임차인 지위는 원본 확인 전 확정하지 마세요.

맺으며 — “최저가 ≠ 실질취득가”

이 사건의 현재 최저매각가는 78,316,000원이지만, 그 금액만으로 취득 비용을 계산하면 핵심 위험을 놓치게 됩니다. 김혜지 보증금 94,800,000원 전액과 김세희 미배당 잔액 33,493,688원을 인수하는 현재 계산을 적용하면 실질취득액은 206,609,688원입니다. 유찰이 더 진행되어도 배당액 감소에 따른 인수액 증가로 총부담은 약 2.06억원 수준에 머뭅니다.

여기에 실제 임차인 2명의 대항력 문제, 김세희의 신청채권자와 임차인 지위가 겹치는 정황, 당해세 및 최우선변제 등 추가 확인 사항이 있습니다. 비교 가능한 실거래 기준도 확인되지 않아 가격 우위를 입증할 수 없습니다. 따라서 이 물건은 최저가가 낮다는 이유만으로 응찰할 대상이 아닙니다. 임차보증금 인수 범위와 임대차 실체를 원본 서류로 검증하고, 전체 취득 비용과 현장 상태를 확인한 뒤에야 입찰 여부를 판단할 수 있습니다.