광주지방법원 2025타경33042. 광주 광산구 송정동 814-1의 토지와 2층 단독주택입니다. 감정평가상 1층과 2층 모두 주택으로 이용 중이며, 토지면적은 124㎡입니다. 감정가 273,143,460원에서 4회 유찰돼 현재 최저가는 97,895,000원까지 내려왔습니다. 표면적으로는 감정가의 35.84% 수준이지만, 권리구조를 보면 이 할인율을 그대로 매수 메리트로 해석할 수 없습니다.
말소기준권리는 2024.08.01. 설정된 정성욱의 근저당권(채권최고액 39,000,000원)입니다. 그런데 김세희는 2022.05.06., 김혜지는 2024.05.24. 전입해 모두 말소기준보다 앞섭니다. 특히 김세희는 임차보증금 110,000,000원에 확정일자와 배당요구가 있고, 배당으로 전액 회수되지 않는 금액은 매수인이 인수합니다. 김혜지는 보증금 94,800,000원으로, 배당표상 우선변제 없이 보증금 전액이 매수인 인수로 계산돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경33042 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 광산구 송정동 814-1 · 광주광역시 광산구 송정로29번길 49-5 |
| 물건종류 / 이용 | 단독주택 + 토지 · 1층·2층 모두 주택으로 이용 중 |
| 토지 | 대 124㎡ · 제2종일반주거지역 · 평지 · 부정형 · 세로한면(불) |
| 소유자 | 양동원 |
| 감정가 / 최저가 | 273,143,460원 / 97,895,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 김세희 / 110,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.16 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차인이 핵심
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명
| 임차인 | 점유부분 | 전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김혜지 | 1층 | 2024.05.24 | 94,800,000원 | 대항력 있음 | 없음 | 전액 인수 |
| 김세희 | 건물2층 36㎡ 전체 | 2022.05.06 | 110,000,000원 | 대항력 있음 | 행사 가능 | 미배당 잔액 인수 |
김세희는 임대차계약일 2022.04.21., 확정일자 2022.04.27., 전입·점유개시 2022.05.06.이며, 2025.01.20. 임차권등기명령에 따른 주택임차권도 등기됐습니다. 현재 최저가 97,895,000원을 매각가로 가정하면 집행비용 2,162,110원을 제외한 95,732,890원이 김세희에게 배당되고, 보증금 부족분 14,267,110원이 매수인에게 남습니다.
김혜지는 1층, 보증금 94,800,000원, 전입 2024.05.24.로 확인되며 배당표에서는 대항력 있음 · 우선변제권 없음으로 계산돼 보증금 94,800,000원 전액을 매수인이 인수하는 구조입니다. 따라서 현재 회차 예상 인수액은 두 금액을 합한 109,067,110원입니다.
③ 최저가가 내려가도 실질 부담은 크게 줄지 않는다
이 사건의 핵심은 낙찰가가 내려가면 인수액이 늘어난다는 점입니다. 현재 회차에서는 최저가 97,895,000원에 인수액 109,067,110원을 더해 실질취득이 206,962,110원입니다.
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질 부담 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 4회 유찰 | 97,895,000원 | 109,067,110원 | 206,962,110원 |
| 5회 유찰 시 | 78,316,000원 | 128,293,688원 | 206,609,688원 |
| 6회 유찰 시 | 62,652,800원 | 143,674,950원 | 206,327,750원 |
④ 예상배당표 (매각가 97,895,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,162,110원 |
| 1. 임차인 김세희 보증금 | 110,000,000원 | 95,732,890원 |
| 인수 · 김혜지 보증금 | 94,800,000원 | 0원 |
| 2. 근저당 · 정성욱 | 39,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 김세희 | 110,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 김세희 보증금 중 95,732,890원이 배당되고 14,267,110원이 미배당으로 남습니다. 김혜지 보증금 94,800,000원은 배당표상 전액 인수로 계산됩니다. 이에 따른 매수인 예상 인수액은 109,067,110원입니다.
⑤ 등기상 후순위 권리 — 매각으로 소멸
2024.08.01. 정성욱 근저당이 말소기준권리이며, 그 뒤의 2025.01.20. 김세희 임차권등기, 2025.06.17. 강제경매개시결정, 2025.12.19. 광주광역시 남구 압류는 등기상 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 다만 김세희 임차권등기의 등기 자체가 소멸하는 것과 대항력 있는 임차보증금의 미배당 잔액을 매수인이 인수하는 것은 별개의 문제입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광주광역시 광산구 송정동 소재 송정매일시장 북측 인근의 기존 주택지대이며, 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 버스정류장 및 간선도로와의 거리 등을 기준으로 교통사정은 보통입니다.
- 건물. 시멘트 벽돌조 스라브즙 2층 건물이며 1층과 2층 모두 주택으로 이용 중입니다.
- 설비. 전기시설·위생설비·급배수설비·난방설비와 철제계단·돌붙임 바닥 등이 구비돼 있습니다.
- 토지. 대 124㎡, 평지·부정형, 제2종일반주거지역이며 공시지가는 584,400원/㎡입니다.
- 규제. 가축사육제한구역·비행안전제5구역(전술)·군용비행장 소음대책구역 제3종구역·중점경관관리구역·전통상업보존구역에 해당합니다.
- 위반건축물. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이도 없는 것으로 평가됐습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아닌 실질취득으로 판단. 현재 회차 기준 97,895,000원이 아니라 인수액을 더한 206,962,110원을 자금계획의 기준으로 잡아야 합니다.
- 김혜지 임대차 원본 확인. 보증금 94,800,000원 전액 인수 계산이 핵심이므로 계약서·전입·점유·배당요구 여부와 매각물건명세서를 직접 대조해야 합니다.
- 김세희 배당 및 관계 확인. 임차권자와 신청채권자 이름이 동일하고 관계인 가능성 경고가 있으므로 실제 임대차와 채권관계를 확인해야 합니다.
- 추가 유찰의 착시 주의. 5회 유찰 시 매각가 78,316,000원, 6회 유찰 시 62,652,800원까지 내려가지만 인수액이 커져 실질 부담은 약 206,000,000원 수준에 머뭅니다.
- 명도 조건 확인. 1층과 2층에 각각 임차관계가 확인되는 만큼 배당·보증금 반환과 실제 인도 시점을 함께 검토해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사 및 배당관계를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “감정가 36%”보다 “실질 2.07억”이 중요하다
이 물건은 4회 유찰로 최저가가 97,895,000원까지 내려왔습니다. 하지만 대항력 임차인 2명의 보증금 구조 때문에 현재 회차 예상 인수액이 109,067,110원이고, 실질취득은 206,962,110원입니다. 더 유찰돼 낙찰가가 낮아져도 예상 인수액이 늘어 실질 부담은 5회 유찰 시 206,609,688원, 6회 유찰 시 206,327,750원으로 크게 달라지지 않습니다.
따라서 이 사건의 결론은 단순합니다. “4회 유찰이라 싸다”는 판단은 금물입니다. 권리분석의 승부처는 김혜지 94,800,000원 전액 인수와 김세희 미배당 잔액의 실제 승계 여부, 그리고 김세희의 임차인·신청채권자 관계를 원본에서 얼마나 확실히 검증하느냐입니다. 시세 자료가 없는 상태에서는 최저가 할인율만으로 가격 메리트를 부여할 근거도 없습니다.
