광주지방법원 2025타경33203. 광주 서구 금호동 중흥아파트 106동 8층 802호입니다. 소유자 홍수남은 2015년 7월 13일 거래가액 161,000,000원으로 소유권을 취득했습니다. 이 사건의 핵심은 일반적인 근저당 인수 여부보다 보증금 180,000,000원의 임차인 권리와 확약서에 있습니다. 임차인 윤기태는 2022년 1월 12일 전입신고와 확정일자를 갖췄고, 주택임차권등기도 마쳤습니다.

임차인의 대항력과 우선변제권만 놓고 보면 보증금 미배당액이 매수인에게 인수될 가능성을 검토해야 합니다. 그러나 매각물건명세서에는 주택도시보증공사가 2026년 9월 3일 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 보증금을 전액 배당받지 못하더라도 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출한 것으로 기재되어 있습니다. 이 확약이 유효하게 적용되면 해당 임차인의 실질 인수액은 0원입니다.

가격은 별개의 문제입니다. 현재 최저매각가 183,000,000원은 최근 12개월 실거래 평균과 거의 동일하고 최신 거래보다 1,000,000원 낮습니다. 따라서 현재 최저가만 보고 저렴한 물건으로 판단해서는 안 됩니다. 권리상 위험이 확약으로 완화되더라도, 확약 원본 확인과 가격 적정성 검토가 모두 끝나야 입찰을 검토할 수 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 임차인 확약이 핵심

등기부상 2000년 한국주택은행 공동근저당은 2005년 3월 31일 말소되었고, 2013년 8월 16일 설정된 농협은행 근저당권(채권최고액 97,200,000원)도 2015년 7월 10일 말소되었습니다. 따라서 이들 과거 근저당권은 현재 매수인이 인수할 권리로 보지 않습니다.

현재 권리분석에서 중요한 부분은 2022년 1월 12일 전입·확정일자를 갖춘 윤기태의 임차보증금입니다. 2023년 5월 16일 케이비국민카드 가압류보다 앞서 임차인의 전입 및 확정일자가 존재하므로, 임차인은 대항력과 우선변제권을 갖춘 것으로 판단됩니다. 임차권등기는 2024년 2월 7일 접수됐으며, 매각물건명세서에는 해당 임차권등기가 보증금 전액 변제 여부와 관계없이 매각으로 소멸한다는 내용도 기재되어 있습니다.

② 임차인 분석 — 대항력은 있으나 확약 적용 시 인수 0원

확인되는 실제 임차인은 윤기태 1명입니다. 보증금은 180,000,000원이며, 전입신고와 확정일자는 2022년 1월 12일, 점유개시일은 2022년 1월 26일입니다. 배당요구도 이루어졌습니다.

③ 시세 비교 — 현재 최저가는 최근 거래 수준

비교 대상은 중흥아파트의 전용 59.46~59.76㎡ 거래입니다. 최근 12개월 거래 12건의 평균은 183,083,333원, 최신 거래는 2026년 4월의 184,000,000원입니다. 실거래 범위는 157,000,000원부터 220,000,000원까지로 거래가격 편차가 있습니다.

현재 최저가 183,000,000원은 최근 12개월 평균보다 83,333원 낮고 최신 거래보다 1,000,000원 낮습니다. 최근 평균 대비 입력된 비교지표는 100.0%로, 사실상 시세 수준입니다. 가격 차이가 매우 작으므로 현재 최저가를 시세보다 저렴하다고 평가하기 어렵습니다.

④ 예상배당표 (매각가 183,000,000원 가정)

집행비용 추정액 3,362,000원과 임차인 배당액 179,638,000원을 합하면 매각가 183,000,000원입니다. 보증금 180,000,000원에서 산술상 부족분은 362,000원입니다. 다만 해당 임차인의 대항력 포기 및 임차권등기 말소 확약이 유효하게 적용되면 매수인의 실질 인수액은 0원으로 판단합니다. 당해세와 임차인 최우선변제 등은 별도 확인이 필요합니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정평가서 기준)

• 입지. 광주광역시 서구 금호동 소재 마재초등학교 북측 인근입니다. 주변에는 아파트단지, 근린생활시설, 학교와 공원 등이 있으며 주위환경은 보통으로 평가되어 있습니다.
• 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 시내버스 정류장이 있습니다. 감정평가상 대중교통 이용 여건은 보통입니다.
• 단지 규모. 중흥아파트는 1,437세대이며 준공일은 2000년 4월 28일입니다. 비교 가능한 최근 실거래가 12건 확인되지만 거래가격은 157,000,000원부터 220,000,000원까지 차이가 있습니다.
• 토지이용. 제3종일반주거지역에 해당하며, 공시지가는 1,137,000원/㎡입니다. 비행안전제6구역(전술), 절대보호구역·상대보호구역, 시가지경관지구 및 지구단위계획구역 등의 사항이 기재되어 있으므로 관련 규제를 별도로 확인해야 합니다.
• 건물·설비. 철근콘크리트 벽식구조 슬래브지붕의 16층 건물입니다. 급·배수, 위생, 소방, 승강기 및 난방설비가 갖춰져 있습니다. 위반건축물 사항은 없는 것으로 기재되어 있습니다.
• 환금성. 대단지 아파트로 비교 거래는 확인되지만, 층과 면적에 따라 실거래 가격 편차가 있습니다. 단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 4.4회로 제시되어 있어 입찰가격을 보수적으로 설정할 필요가 있습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 확약서 원본 대조. 2026년 9월 3일 제출된 확약서의 실제 문구, 제출 주체, 대항력 포기 및 임차권등기 말소 동의의 적용 범위를 확인하세요. 이 확인이 끝나기 전에는 인수액 0원을 확정적으로 전제하지 마세요.
• 미배당액 시나리오 확인. 현 회차의 단순 계산상 부족분은 362,000원입니다. 확약이 적용되지 않는 가정에서 7회 유찰 시(감정가의 80%) 매각가 146,400,000원에 따른 부족분은 36,449,600원, 8회 유찰 시(감정가의 64%) 매각가 117,120,000원에 따른 부족분은 65,319,680원입니다. 이 금액들은 확약 미적용 시의 산술상 인수 위험을 비교하기 위한 값이며, 확약 적용 시 실질 인수액과 구분해야 합니다.
• 현재 최저가 확인. 표시된 유찰 이력은 6회이지만 현재 최저가는 183,000,000원으로 감정가의 100%입니다. 실제 매각공고에서 회차와 최저매각가를 다시 확인하세요.
• 미납 관리비. 미납 관리비가 있는 것으로 기재되어 있습니다. 관리사무소에 체납액, 공용부분 관리비와 매수인 부담 가능성을 확인하세요.
• 점유·명도. 임차권등기가 존재하므로 실제 점유 현황과 인도 절차를 확인하세요. 임차권등기 말소에 관한 확약 문구가 실제 등기 정리와 어떻게 연결되는지도 확인해야 합니다.
• 배당 및 조세 확인. 당해세, 임차인 최우선변제 등은 별도 확인이 필요합니다. 예상배당표는 제공된 금액을 이용한 추정치이므로 실제 배당과 달라질 수 있습니다.
• 원본 서류 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 실거래 자료를 직접 대조한 후 입찰 여부를 결정하세요.

맺으며 — “확약은 인수 위험을 줄이지만, 가격까지 싸게 만들지는 않는다”

이 사건은 대항력과 우선변제권을 갖춘 임차인이 있어 보증금 인수 여부를 반드시 검토해야 하는 물건입니다. 다행히 주택도시보증공사가 제출한 확약이 유효하게 적용되면 해당 임차인의 실질 인수액은 0원으로 판단할 수 있습니다. 다만 확약은 윤기태에게만 적용되며, 다른 임차인이나 별도 점유자가 확인되면 그 위험은 별도로 검토해야 합니다.

가격은 낙관적으로 평가하기 어렵습니다. 현재 최저가 183,000,000원은 최근 12개월 평균 183,083,333원과 사실상 같고, 최신 거래 184,000,000원보다 1,000,000원 낮은 수준입니다. 6회 유찰 이력과 미납 관리비까지 고려하면, 단순히 인수액이 0원이라는 이유만으로 입찰할 물건은 아닙니다.

권리 조건부 검토, 가격은 보류. 확약 원본과 임차권등기 말소 조건을 확인하고, 미납 관리비와 현재 최저매각가를 검증한 뒤 입찰가를 결정하는 것이 합리적입니다.