41,975,808원
광주지방법원 2025타경33203. 광주 서구 금호동 중흥아파트 106동 8층 802호입니다. 감정가는 183,000,000원이지만 6회 유찰되어 최저매각가는 41,975,808원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 큰 폭의 할인처럼 보이지만, 이 사건의 핵심은 낙찰가가 아니라 선순위 임차보증금입니다. 윤기태의 전입신고·확정일자는 2022.01.12, 점유개시는 2022.01.26이고, 말소기준인 케이비국민카드 가압류는 2023.05.16입니다. 따라서 윤기태는 대항력 있는 선순위 임차인이며, 배당에서 보증금을 다 받지 못한 잔액은 매수인이 인수합니다.
현재 회차에서 매각대금 41,975,808원 중 집행비용 1,155,565원을 제외한 40,820,243원이 임차보증금에 배당되는 구조입니다. 보증금 180,000,000원 중 남는 139,179,757원은 매수인 인수 예상액입니다. 그래서 실제 경제적 부담은 41,975,808원 + 139,179,757원 = 181,155,565원입니다. 낙찰가가 더 낮아지면 미배당 인수액이 그만큼 커지므로 총 부담은 보증금 부근에서 거의 고정됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경33203 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 서구 금호동 787 중흥아파트 106동 8층 802호 |
| 도로명주소 | 광주광역시 서구 마재로 21 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 전용 59.55㎡ · 철근콘크리트 벽식구조 슬래브지붕 16층건 중 8층 |
| 소유자 | 홍수남 (2015.07.13. 거래가액 161,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 183,000,000원 / 41,975,808원 (6회 유찰) |
| 경매 채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 192,969,862원 |
| 매각기일 | 2026.09.16 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차보증금이 승부처
현재 권리분석의 말소기준은 2023.05.16 접수된 케이비국민카드 가압류 6,825,056원입니다. 그 뒤의 엔에이치농협캐피탈 가압류 46,021,292원과 2025.07.03 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 그러나 윤기태의 전입·확정일자와 점유는 말소기준보다 앞섭니다. 2024.02.07 주택임차권등기도 마쳐졌고, 매각물건명세서에는 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 | 전입 / 확정 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 윤기태 | 건물전부 · 주거(임차권등기) | 2022.01.12 / 2022.01.12 점유개시 2022.01.26 | 180,000,000원 | 대항력 있음 우선변제 승계 아님 |
윤기태는 배당요구를 했고 확정일자도 있어 우선변제권을 행사하지만, 현재 최저가 수준에서는 매각대금 자체가 보증금에 크게 못 미칩니다. 보증기관의 중복 신고가 아닌 실제 임차인 1명이며 보증금은 180,000,000원 한 건만 계산해야 합니다.
③ 시세 비교 — 실질취득 기준으로 봐야 한다
중흥아파트 동일 면적대의 최근 12개월 거래 표본은 12건이고 평균은 183,083,333원입니다. 최신 거래는 2026.04의 184,000,000원, 표본 최저는 157,000,000원, 최고는 220,000,000원입니다. 본건의 현재 회차 실질취득 181,155,565원은 최근 12개월 평균의 98.9%로, 평균보다 1,927,768원 낮은 수준에 불과합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 59.55㎡ | 14 | 184,000,000원 |
| 2026.04 | 59.46㎡ | 12 | 165,000,000원 |
| 2026.04 | 59.46㎡ | 13 | 165,000,000원 |
| 2026.04 | 59.46㎡ | 8 | 165,000,000원 |
| 2026.04 | 59.55㎡ | 10 | 170,000,000원 |
| 2026.03 | 59.76㎡ | 13 | 220,000,000원 |
| 2026.03 | 59.55㎡ | 16 | 181,500,000원 |
| 2026.03 | 59.55㎡ | 16 | 181,500,000원 |
| 2026.03 | 59.76㎡ | 9 | 213,000,000원 |
| 2026.03 | 59.55㎡ | 15 | 183,000,000원 |
| 2026.03 | 59.46㎡ | 4 | 157,000,000원 |
| 2026.03 | 59.55㎡ | 8 | 212,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 183,083,333원 |
④ 예상배당표 (매각가 41,975,808원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,155,565원 |
| 1. 임차인 윤기태 보증금 | 180,000,000원 | 40,820,243원 |
| 2. 가압류 · 주식회사 케이비국민카드 | 6,825,056원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 엔에이치농협캐피탈 주식회사 | 46,021,292원 | 0원 |
| 4. 경매 채권자 · 주택도시보증공사 | 192,969,862원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 예상 인수액은 139,179,757원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.
⑤ 더 유찰돼도 실질취득은 거의 그대로
| 회차 | 최저가 | 예상 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 6회 유찰 | 41,975,808원 | 139,179,757원 | 181,155,565원 |
| 7회 유찰 시 | 33,580,646원 | 147,423,806원 | 181,004,452원 |
| 8회 유찰 시 | 26,864,516원 | 154,019,045원 | 180,883,561원 |
7회, 8회 유찰 시나리오에서도 실질취득은 각각 181,004,452원, 180,883,561원입니다. 최저가가 41,975,808원에서 26,864,516원까지 내려가도 실제 총 부담은 약 180,000,000원 부근에 머뭅니다. 대항력 임차보증금이 가격의 하방을 사실상 고정하는 구조입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 마재초등학교 북측 인근으로, 주변은 아파트단지·근린생활시설·학교·공원 등이 소재한 주거지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 시내버스 정류장이 있어 대중교통 이용은 보통입니다.
- 규모. 중흥아파트는 1,437세대이고 사용승인일은 2000.04.28입니다.
- 토지. 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역이며 공시지가는 1,137,000원/㎡입니다.
- 건물. 아파트로 이용 중이며 급·배수, 위생, 소방, 승강기, 난방설비가 갖춰져 있습니다. 위반건축물 사항은 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 입찰가와 인수액을 반드시 합산. 현재 회차 기준 최저가 41,975,808원에 예상 인수 139,179,757원을 더해 판단해야 합니다.
- 임차보증금 잔액 확인. 윤기태 보증금 180,000,000원이 실제 배당에서 얼마까지 변제되는지 배당표와 원본 서류로 재확인해야 합니다.
- 추가 유찰 착시 경계. 7회·8회 유찰 시에도 실질취득이 181,004,452원·180,883,561원 수준으로 크게 낮아지지 않습니다.
- 미납 관리비 확인. 매각물건명세서에 미납 관리비가 명시돼 있으므로 관리사무소를 통해 금액과 부담 범위를 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당관계·실거래 원본을 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “4,197만원짜리 아파트”가 아니다
이 사건의 핵심은 단순합니다. 감정가 183,000,000원에서 6회 유찰되어 최저가가 41,975,808원까지 내려왔지만, 대항력 있는 윤기태의 보증금 180,000,000원이 가격의 대부분을 다시 채웁니다. 현재 예상 인수액은 139,179,757원, 실질취득은 181,155,565원입니다.
이는 최근 12개월 동일 면적 실거래 평균 183,083,333원의 98.9%, 최신 거래 184,000,000원과도 큰 차이가 없습니다. 더 유찰돼도 인수액이 늘어 실질취득은 약 181,000,000원 부근에 머뭅니다. 따라서 이 물건은 “6회 유찰된 초저가 경매”가 아니라, “선순위 임차보증금 때문에 실질가격이 시세 부근에 고정된 경매”로 보는 것이 맞습니다. 가격 여유가 얇고 인수액 규모가 큰 만큼 권리와 자금계획을 함께 계산해야 하는 C등급 물건입니다.
