광주지방법원 2025타경33245. 광주광역시 북구 중흥동 368-4 소재 단독주택과 토지입니다. 등기상 현재 소유자는 윤태인이고, 2023년 5월 12일 소유권이전이 이뤄졌습니다. 현재 경매는 2025년 7월 8일 접수된 강제경매개시결정에 따라 진행 중이며 신청채권자는 주식회사 다온아이앤씨, 청구금액은 162,951,287원입니다. 현재 매각기일은 2026.09.16입니다.
가격만 보면 상당히 내려왔습니다. 감정가 269,370,400원에서 3회 유찰되어 현재 최저매각가는 120,677,939원, 감정가의 44.8%입니다. 그러나 임차인 오선주의 전입이 말소기준권리보다 앞서고 대항력이 인정되어, 우선변제권 없이 보증금 52,000,000원을 매수인이 인수해야 합니다. 따라서 실제 판단가격은 최저가 120,677,939원이 아니라 실질취득 172,677,939원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경33245 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 북구 중흥동 368-4 · [도로명주소] 광주광역시 북구 서양로93번길 37-5 |
| 물건종류 | 단독주택 + 토지 |
| 건물 이용상태 | 1·2층은 단독주택, 지하실은 대피소 · 별동은 창고 등으로 이용 |
| 토지 | 129.9㎡ · 지목 대 · 준주거지역 · 평지 · 가로장방 |
| 소유자 | 윤태인 |
| 감정가 / 최저가 | 269,370,400원 / 120,677,939원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 다온아이앤씨 / 162,951,287원 |
| 매각기일 | 2026.09.16 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 경매개시결정, 그러나 임차인은 선순위 대항력
이 사건에서 가장 중요한 권리 포인트는 임차인 오선주입니다. 2023.05.25 전입했고, 전입신고가 말소기준권리 이전이라는 조사 결과에 따라 대항력 있음으로 판단됩니다. 확정일자는 없고 우선변제권도 확인되지 않아, 현재 배당표에서도 임차보증금이 배당되는 구조가 아니라 매수인이 52,000,000원을 인수하는 구조입니다.
등기상 2016.09.29 중흥신용협동조합 근저당권은 현재 이미 말소되어 있고, 2025.07.08 갑구 12번 강제경매개시결정이 이번 사건의 기준권리로 작동합니다. 경매개시결정 자체는 매각으로 소멸하지만, 그보다 앞선 임차인의 대항력은 별도로 남기 때문에 등기만 보고 안전하다고 판단해서는 안 됩니다.
② 임차인 분석 — 오선주 보증금 5,200만원 인수
| 임차인 | 점유 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 오선주 | 1층 주선(1) | 2023.05.25 | 52,000,000원 | 有 | 無 | 52,000,000원 |
임차인은 2025.07.15 배당요구를 했으며, 현황조사·문건접수·매각물건명세서에서 확인됩니다. 실질취득액은 최저매각가에 인수보증금을 더한 172,677,939원입니다. 매각가가 더 내려가더라도 대항력 있는 보증금 인수액은 그대로 남아 총 취득부담은 보증금에 가까워지는 구조입니다.
③ 예상배당표 (매각가 120,677,939원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,489,491원 |
| 인수 · 임차인 오선주 보증금 | 52,000,000원 | 0원 |
| 경매개시결정 · 주식회사 다온아이앤씨 | 162,951,287원 | 118,188,448원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 채권자에게 118,188,448원이 배당되고 신청채권자 미배당액은 44,762,839원입니다. 임차인 보증금 52,000,000원은 매수인 인수로 반영됩니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정평가요항표 기준)
- 입지. 광주광역시 북구 중흥동 소재 광주효동초등학교 북서측 인근에 위치하며, 간선도로변은 중·소규모 근린생활시설, 후면부는 단독주택 등이 형성되어 있습니다.
- 교통. 인근 간선도로변에 시내버스승강장이 있고 비교적 시중심부 인근으로 평가되어 일반적인 대중교통상황은 무난합니다.
- 토지. 용도지역은 준주거지역이며 토지면적은 129.9㎡, 지목은 대, 지형은 평지, 형상은 가로장방, 도로접면은 세로한면(불)입니다.
- 규제. 상대보호구역·절대보호구역, 정비구역, 토지구획정리사업지구, 전통상업보존구역 등이 확인됩니다.
- 건물. 2층 단독주택과 지하실 대피소, 별동 창고 등으로 이용 중이며 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실질취득액 기준. 최저매각가 120,677,939원에 임차보증금 52,000,000원을 더해 총부담을 보세요. 현재 회차 실질취득액은 172,677,939원입니다.
- 임차인 인수 확인. 오선주 전입일은 2023.05.25이고 대항력이 있습니다. 우선변제권은 없으므로 보증금 52,000,000원은 매수인 인수입니다.
- 점유·명도. 임차인이 실제 점유하는 1층 주선(1)으로 확인되어, 낙찰 후 인도·명도 과정과 추가 비용을 별도로 검토해야 합니다.
- 배당 구조. 현재 회차에서 신청채권자 미배당액은 44,762,839원이며, 임차보증금은 매수인 인수로 처리됩니다.
- 토지 규제. 준주거지역 외에도 정비구역, 보호구역, 전통상업보존구역 등 중첩 규제가 있어 향후 이용계획을 확인해야 합니다.
- 매각물건명세서. 일괄매각이며 제시외 건물이 소재하고 매각에 포함된다는 비고가 있으므로 현황과 감정평가 내용을 함께 대조해야 합니다.
맺으며 — “최저가보다 실질취득액을 보라”
이 사건은 감정가 269,370,400원에서 3회 유찰되어 최저매각가가 120,677,939원까지 내려온 점만 보면 상당히 매력적으로 보일 수 있습니다. 그러나 핵심은 대항력 있는 임차인 오선주입니다. 보증금 52,000,000원을 매수인이 인수하기 때문에 현재 회차 실질취득액은 172,677,939원으로 봐야 합니다.
따라서 이 물건은 “감정가 대비 얼마까지 떨어졌는가”보다 “임차보증금을 포함한 총 취득부담이 얼마인가”가 승부처입니다. 권리분석에서 가장 먼저 확인할 것은 선순위 대항력이고, 가격 판단 역시 최저매각가만이 아니라 인수 후 실질취득액을 기준으로 해야 합니다.
