인천지방법원 2024타경4416. 부평동 금강아파트 4층 503호, 감정평가상 아파트로 이용 중인 집합건물입니다. 감정가는 101,000,000원이지만 3회 유찰되어 현재 최저매각가는 34,643,000원입니다. 최근 확인되는 동일 면적 거래는 2024.06 · 전용 30.54㎡ · 2층 · 100,000,000원 1건입니다. 숫자만 보면 가격 할인은 큽니다. 그러나 이 물건의 승부처는 단순 할인율이 아니라, 위반건축물 등재와 임대관계 미상 표시를 어디까지 해소할 수 있느냐입니다.
등기 흐름상 현 소유자는 석승수입니다. 2018.07.06 임의경매 매각으로 소유권이 넘어왔고, 2018.07.12 성명 경정이 기재되어 있습니다. 이후 2018.07.06 농협은행주식회사의 근저당권이 설정됐고, 2024.03.21 농협은행 주식회사가 임의경매개시결정을 받았습니다. 그 뒤에도 국민건강보험공단 압류와 부평구 압류가 이어져, 배당 후순위는 두텁고 미배당이 크게 남는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경4416 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 부평구 부평문화로105번길 18-8, 4층503호 (부평동, 금강아파트) |
| 물건종류 / 면적 | 집합건물(아파트) · 전용 30.54㎡ · 5층 건물 내 4층 503호 |
| 소유자 | 석승수 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 101,000,000원 / 34,643,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 농협은행 주식회사 / 51,490,422원 |
| 매각기일 | 2026.07.02 |
① 권리 흐름 — 후순위는 소멸, 다만 원본 대조가 중요하다
등록된 임차인 내역은 없습니다. 배당표상 매수인 인수액도 0원입니다. 다만 감정평가 참고사항은 “임대관계 미상”으로 되어 있습니다. 보증금·전입일·확정일자가 확인되는 임차인은 없지만, 실제 점유자·전입세대·관리비 체납은 입찰 전 현장에서 반드시 확인해야 합니다.
② 시세 비교 — 싸다, 그러나 ‘왜 3회 유찰됐는지’가 핵심
금강아파트는 총 15세대, 사용승인일은 2002.05.22입니다. 같은 면적으로 확인되는 최근 거래는 1건뿐입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.06 | 30.54㎡ | 2 | 100,000,000원 |
| 평균 | — | 1건 | 100,000,000원 |
현재 최저가 34,643,000원은 이 거래가의 34.6%입니다. 감정가 101,000,000원과 최근 거래 100,000,000원은 거의 비슷한데, 경매 최저가는 3회 유찰로 크게 내려왔습니다. 가격 자체는 낮습니다. 다만 같은 단지의 경매 평균 유찰 횟수도 3.0회로 표시되어 있어, 시장이 이 물건군을 쉽게 받아주지 않는 이유가 있는지 확인해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 34,643,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,023,574원 |
| 1. 근저당 · 농협은행주식회사 | 64,800,000원 | 33,619,426원 |
| 2. 가압류 · 주식회사 인탑글로벌 | 104,181,320원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 인천신용보증재단 | 28,737,455원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 신용보증기금 | 13,722,228원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 삼성생명보험 주식회사 | 16,427,994원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 주식회사 하나은행 | 26,197,247원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
매각가 34,643,000원 기준으로 집행비용을 빼면 농협은행주식회사에 33,619,426원이 배당되고, 후순위 채권자와 소유자에게 돌아갈 금액은 없습니다. 총 미배당은 440,538,417원으로 표시되지만, 배당 부족분 자체가 매수인 인수액으로 넘어가는 구조는 아닙니다. 단, 당해세·최우선변제는 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
④ 회차별 미배당 압력
| 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (3회 유찰, 감정가 34%) | 34,643,000원 | 33,619,426원 | 440,538,417원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 24%) | 24,250,100원 | 23,413,598원 | 450,744,245원 |
| 5회 유찰 시 (감정가 17%) | 16,975,070원 | 16,269,519원 | 457,888,324원 |
회차가 더 내려가면 낙찰자 입장에서는 취득가가 낮아지지만, 채권자 배당 부족은 더 커집니다. 미배당 자체는 매수인이 떠안는 돈이 아니지만, 이런 구조에서는 점유·명도 협상과 권리관계 원본 확인이 더 중요해집니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부흥초등학교 남서측 인근에 위치하며, 주변은 아파트·오피스텔·다세대주택·학교·근린생활시설이 섞인 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다.
- 이용상태. 아파트로 이용 중이며, 철근콘크리트조 콘크리트평슬래브지붕 5층 건물 내 4층 503호입니다.
- 설비. 난방설비, 위생설비, 급배수설비, 승강기설비가 되어 있습니다.
- 토지. 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역·상대보호구역·과밀억제권역에 걸립니다. 공시지가는 3,068,000원/㎡입니다.
- 환금성. 총 15세대 소규모 단지입니다. 최근 거래 표본이 1건이라 시세 신뢰도는 대단지보다 낮고, 위반건축물 등재 여부가 매수층을 좁힐 수 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 위반건축물 원인 확인. 비고에는 건축물 높이제한 위반 5층 603호가 적혀 있습니다. 503호 직접 관련 여부, 이행강제금, 시정명령, 대출 제한을 구청과 대장 원본으로 확인하세요.
- 점유 확인. 등록 임차인은 없지만 감정 참고사항은 임대관계 미상입니다. 전입세대 열람, 현황조사 원본, 실제 점유자 확인이 필요합니다.
- 당해세·압류 확인. 국세·지방세 압류 3건이 표시됩니다. 실제 당해세가 있으면 배당 순서가 달라질 수 있습니다.
- 관리비 체납. 소규모 공동주택은 장기 체납 공용관리비 부담 여부를 관리주체나 현장 탐문으로 확인해야 합니다.
- 낙찰가 상한. 실질취득 기준 34,643,000원은 실거래 대비 낮지만, 위반건축물·임대관계 리스크를 해소하지 못하면 추가 할인 없이는 안전마진이 줄어듭니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·집합건축물대장·토지이용계획·전입세대 열람을 입찰 전 직접 대조하세요.
맺으며 — “싸다”보다 “해소 가능하냐”가 먼저다
이 물건의 장점은 분명합니다. 최저가는 34,643,000원, 최근 실거래는 100,000,000원, 매수인 인수액은 0원입니다. 숫자만 보면 할인 폭은 큽니다. 하지만 이 사건은 권리표가 단순한 저가 아파트가 아니라, 위반건축물 등재·임대관계 미상·압류·소규모 단지가 함께 붙은 물건입니다. 결론은 “입찰 가능”이 아니라 “확인 후 제한적으로 가능”입니다. 위반건축물과 점유가 깨끗하게 정리된다는 전제에서만 가격 메리트가 살아납니다.
