7,122,000원
서울남부지방법원 2023타경117662. 이 사건의 표면상 숫자는 매우 강렬합니다. 감정가 253,000,000원이 16회 유찰돼 최저매각가가 7,122,000원까지 내려왔습니다. 하지만 권리분석에서는 최저가가 아니라 낙찰 후 실제로 부담하는 총액을 봐야 합니다. 임차인 김주연은 2018.12.10 전입·점유를 시작했고, 2018.10.25 확정일자를 받았습니다. 말소기준권리인 2021.12.06 압류보다 앞선 전입이므로 대항력이 있으며, 보증금 235,000,000원 중 배당으로 변제되지 않는 잔액은 매수인이 인수합니다.
현재 최저가 7,122,000원을 전제로 한 배당표에서는 집행비용 528,196원을 먼저 제외한 뒤 임차인에게 6,593,804원이 배당됩니다. 따라서 보증금 잔액 228,406,196원이 남고, 매수인의 실질부담은 7,122,000원 + 228,406,196원 = 235,528,196원입니다. 낙찰가가 더 내려가더라도 임차인 배당액이 줄고 인수액이 늘어나는 구조이므로, 이 사건은 최저가가 내려간 만큼 실질취득가도 함께 내려가는 물건이 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2023타경117662 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 강서로18바길 34, 제5층 제502호 (화곡동, 혜성펠리스빌) |
| 용도 / 이용상태 | 다세대 · 도시형생활주택(단지형다세대) |
| 전용면적 | 29.58㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 6층 건물 내 제5층 제502호 |
| 소유자 | 박명진 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 253,000,000원 / 7,122,000원 (16회 유찰) |
| 청구액 | 182,475,306원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 최저가보다 임차인의 선순위 대항력이 핵심
말소기준권리는 2021.12.06 국의 압류입니다. 이후의 압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 임차인 김주연은 말소기준보다 앞선 2018.12.10 전입·점유를 갖고 있고 확정일자도 2018.10.25입니다. 2023.01.06에는 임차보증금 235,000,000원의 주택임차권등기까지 마쳤습니다. 매각물건명세서 역시 배당에서 보증금 전액이 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시하고 있습니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입·점유 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김주연 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 2018.12.10 | 2018.10.25 | 235,000,000원 | 2023.01.06 | 대항력 有 우선변제 승계 없음 |
② 시세 비교 — 비교 기준은 7,122,000원이 아니라 약 235,000,000원대
혜성펠리스빌은 18세대, 2018.08.14 준공이며 비교대상 전용면적은 29.58㎡입니다. 확인된 거래는 2건입니다. 전체 평균은 238,500,000원이지만, 과거 277,000,000원 거래가 포함돼 있어 현재 가격 판단에는 최근 기준 200,000,000원과 최신 거래 200,000,000원을 우선해서 보는 것이 맞습니다. 최근 가격은 이전 거래 대비 -27.8% 하락한 흐름입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.03 | 29.36㎡ | 3 | 200,000,000원 |
| 2022.08 | 29.56㎡ | 6 | 277,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 2건 | 238,500,000원 |
| 최근 기준 평균 | — | 1건 | 200,000,000원 |
최저가 7,122,000원만 보면 최근 기준 시세의 3.6%에 불과해 극단적으로 싸 보입니다. 하지만 이 사건에서 가격비교의 기준은 매수인 실질부담 235,528,196원입니다. 이는 최근 기준 200,000,000원의 약 117.8%이며, 금액으로는 35,528,196원 높습니다. 임차보증금 자체 235,000,000원만 보더라도 최근 기준 시세의 117.5%입니다.
③ 예상배당표 (매각가 7,122,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 528,196원 |
| 1. 임차인 김주연 보증금 | 235,000,000원 | 6,593,804원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 182,475,306원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 가정에서는 임차보증금 미배당액 228,406,196원을 매수인이 인수합니다. 국세·지방세 압류 5건 중 당해세에 해당하는 금액이 있으면 선순위 차감으로 임차인 배당액이 더 줄 수 있어, 실제 인수부담은 이 계산보다 불리해질 가능성을 별도로 확인해야 합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 화곡8동 주민센터 북동측 인근. 소규모 공동주택·단독주택·소규모 근린생활시설이 소재하는 강서로 후면 주택지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있으며, 비교적 근거리에 지하철 2·5호선 까치산역이 있습니다.
- 용도. 도시형생활주택(단지형다세대)으로 이용 중이며 위생·급배수·도시가스·난방·승강기설비가 구비돼 있습니다.
- 도로. 남서측과 북서측으로 노폭 약 6m 내외 포장도로에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역(7층 이하), 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등에 해당합니다. 공시지가는 3,444,000원/㎡입니다.
- 환금성. 18세대 규모이고 확인된 거래는 2건입니다. 최신 거래는 200,000,000원이며 이전 277,000,000원 대비 최근 추세는 -27.8%입니다.
⑤ 물건 자체 리스크
- 제시외 부분. 테라스 소재 주거용 약 15㎡가 평가 및 매각에 포함돼 있습니다.
- 위반건축물 표시. 집합건축물대장에 무단증축에 따른 위반건축물 표시가 있다는 매각물건명세서 비고가 있으므로 원본 확인이 필요합니다.
- 세금 압류. 국세·지방세 압류가 5건 존재합니다. 당해세 해당 여부에 따라 배당순위와 임차인 미배당액이 달라질 수 있습니다.
- 신청채권자. 강제경매개시결정 채권자는 주택도시보증공사이며 청구액은 182,475,306원입니다. 현재 가정 배당액은 0원입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 금지. 7,122,000원을 시세와 직접 비교하지 말고, 임차인 인수액을 합친 실질취득가를 기준으로 판단해야 합니다.
- 임차보증금 잔액 확인. 현재 계산상 매수인 인수액은 228,406,196원입니다. 배당에서 전액 변제되지 않는 잔액은 매수인이 인수합니다.
- 세금 선순위 확인. 국세·지방세 압류 5건 중 당해세가 있으면 임차인 배당이 더 줄어 인수액이 늘 수 있습니다.
- 위반건축물 확인. 무단증축 표시와 테라스 소재 주거용 약 15㎡의 현황·이행강제금 등 관련 사항을 원본 서류와 관할기관에서 확인해야 합니다.
- 시세는 최근값 우선. 전체 평균 238,500,000원보다 최근 기준 200,000,000원과 -27.8% 하락 추세를 우선해 판단하는 것이 안전합니다.
맺으며 — “712만원짜리 집”이 아니라 “2억3천만원대 인수형”
이 사건의 가장 큰 함정은 최저매각가 7,122,000원입니다. 숫자만 보면 감정가 253,000,000원의 극히 일부까지 내려와 있지만, 대항력 있는 임차인의 보증금 235,000,000원이 낙찰가보다 훨씬 큽니다. 현재 배당가정에서 매수인이 인수하는 금액은 228,406,196원이고, 최저가를 합친 실질취득 부담은 235,528,196원입니다.
최근 기준 시세는 200,000,000원이고 추세는 -27.8%입니다. 따라서 실질취득 부담은 최근 시세보다 약 17.8% 높습니다. 16회 유찰과 감정가 대비 극단적인 할인율은 이 구조에서는 가격 메리트를 만들어내지 못합니다. 여기에 세금 압류 5건, 위반건축물 표시, 18세대 규모와 제한적인 거래표본까지 겹칩니다. 결론은 최저가가 아니라 인수보증금입니다. 이 물건은 ‘싸게 내려온 경매’가 아니라 대항력 임차보증금 때문에 실질취득가가 최근 시세 이상으로 고정되는 인수형 물건으로 봐야 합니다.
