서울남부지방법원 2024타경107051. 양천구 신월동 도화위너스트윈빌 제102동 제2층 제202호, 전용 58.2㎡ 다세대주택입니다. 현재 소유자는 김민지이며 2021.03.23 매매가 300,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 이 사건의 권리분석은 최저가만 보면 크게 왜곡됩니다. 말소기준은 2021.09.28 국민건강보험공단 압류인데, 실제 임차인 김보성의 전입은 2021.01.28, 확정일자는 2021.01.04로 그보다 앞섭니다. 따라서 김보성은 대항력과 우선변제권을 갖는 임차인이고, 배당으로 보증금 전액을 돌려받지 못하면 그 부족분은 매수인이 승계합니다.
현재 회차 최저매각가는 49,325,000원이지만 예상배당에서 김보성에게 돌아가는 금액은 48,037,150원이고, 남는 보증금 251,962,850원은 매수인 인수로 계산돼 있습니다. 즉 최저가가 더 내려갈수록 싸지는 일반적인 경매와 달리, 이 물건은 낙찰대금 감소분만큼 미배당 보증금이 커지는 대항력 인수형입니다. 가격 판단의 기준은 최저가 49,325,000원이 아니라 실질취득 약 300,000,000원이어야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2024타경107051 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 양천구 오목로7길 8, 제102동 제2층 제202호 (신월동, 도화위너스트윈빌) |
| 물건종류 / 전용 | 공동주택(다세대주택) · 전용 58.2㎡ · 6층 건물 내 2층 |
| 단지 / 준공 | 도화위너스트윈빌 · 20세대 · 2010.12.21 |
| 소유자 | 김민지 (2021.03.23 매매가 300,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 294,000,000원 / 49,325,000원 (8회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 300,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차인이 핵심
과거 설정됐던 영등포농업협동조합·국민은행·가양동새마을금고·우리은행·테라크라우드대부의 근저당은 등기부상 이미 말소돼 현재 인수대상이 아닙니다. 현재 권리구조의 기준이 되는 것은 2021.09.28 국민건강보험공단 압류입니다. 문제는 김보성이 2021.01.28 이미 전입·점유를 시작했고 확정일자도 2021.01.04에 받았다는 점입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인은 1명
| 구분 | 이름 | 보증금 | 전입 | 확정일자 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 실제 임차인 | 김보성 | 300,000,000원 | 2021.01.28 | 2021.01.04 | 2023.02.27 | 대항력 有 우선변제 有 매수인 승계 |
| 보증기관 대위·승계 | 시보증 (김보성 승계) | 0원 | 2021.01.28 | 2021.01.04 | 2024.06.05 | 우선변제 보증기관 승계 |
실제 임차인은 김보성 1명입니다. 시보증 신고는 김보성 보증금에 대한 보증기관 대위·승계 중복신고이므로 별도의 임차보증금으로 합산하면 안 됩니다. 따라서 권리분석상 기준 보증금은 김보성의 300,000,000원입니다.
③ 회차별 인수 — 유찰돼도 실질취득은 거의 그대로
| 시나리오 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 해석 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 8회 유찰 · 감정가 17% | 49,325,000원 | 251,962,850원 | 약 300,000,000원 수준 |
| 9회 유찰 시 · 감정가 13% | 39,460,000원 | 261,650,280원 | 약 300,000,000원 수준 |
| 10회 유찰 시 · 감정가 11% | 31,568,000원 | 269,400,224원 | 약 300,000,000원 수준 |
④ 시세 비교 — 기준은 최저가가 아니라 실질취득
도화위너스트윈빌 전용 58.2㎡ 실거래 중 최근 12개월 평균은 286,666,666원, 최신 거래는 2024.03의 270,000,000원입니다. 전체 거래 평균 277,333,333원보다 최근 12개월 평균이 높고, 최근 구간과 이전 구간의 추세도 7.0%로 나타나지만, 이 사건의 실질취득 부담은 보증금 300,000,000원 수준이므로 최근 12개월 평균과 최신 거래보다 높습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.03 | 58.2㎡ | 2 | 270,000,000원 |
| 2023.07 | 58.2㎡ | 5 | 300,000,000원 |
| 2023.06 | 58.2㎡ | 3 | 290,000,000원 |
| 2022.06 | 58.2㎡ | 2 | 305,000,000원 |
| 2022.05 | 53.01㎡ | 6 | 259,000,000원 |
| 2022.01 | 53.01㎡ | 6 | 240,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 58.2㎡ | 3건 | 286,666,666원 |
표면 최저가 49,325,000원은 최근 12개월 평균의 17.2%에 불과하지만, 이 비율은 가격 메리트 판단에 사용할 수 없습니다. 대항력 보증금 인수를 포함하면 실질취득은 약 300,000,000원 수준이 되고, 이는 최근 12개월 평균 286,666,666원과 최신 거래 270,000,000원보다 높습니다. 따라서 이 사건을 “시세보다 싸다”고 평가할 근거가 없습니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 49,325,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,287,850원 |
| 1. 임차인 김보성 보증금 | 300,000,000원 | 48,037,150원 |
| 2. 강제경매 · 주택도시보증공사 | 300,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 예상배당에서는 김보성 보증금 중 48,037,150원만 배당되고, 부족분 251,962,850원은 매수인 인수로 계산됩니다. 주택도시보증공사의 신청채권 300,000,000원은 예상배당 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영돼 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정평가 및 거래자료 기준)
- 용도. 철근콘크리트조 6층 공동주택 내 2층 제202호이며, 감정평가상 공동주택(다세대주택)으로 이용 중입니다.
- 입지. 서울강서초등학교 북동측 인근으로 아파트·단독주택·다세대주택·빌라·공공시설·교육시설·근린생활시설이 혼재하는 주거지역입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 주변에 노선버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 접도·지형. 평지의 가로장방형 토지이며 남서측으로 오목로7길과 접합니다.
- 설비. 도시가스 개별난방, 승강기, 주차장, 소화전, 급배수 및 기본 위생설비를 갖췄습니다.
- 규제. 제3종일반주거지역·과밀억제권역·진입표면구역·원추표면구역·제3종 구역·상대보호구역·대공방어협조구역 등이 포함되며 공시지가는 2,991,000원/㎡입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 환금성. 20세대 규모이며 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 8.0회, 낙찰률은 0.0%로 집계돼 있습니다. 현재 사건도 8회 유찰 상태입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최저가와 총부담을 분리. 입찰가 49,325,000원만 자금계획에 넣으면 안 됩니다. 김보성 보증금 미배당분 251,962,850원 인수가 핵심입니다.
- 유찰 기대 금지. 9회 유찰 시 예상 인수액은 261,650,280원, 10회 유찰 시 269,400,224원으로 증가합니다. 유찰돼도 실질취득은 약 300,000,000원 수준입니다.
- 임차인 1명 기준. 시보증 신고는 김보성 보증금의 보증기관 대위·승계 중복신고이므로 보증금을 별도로 더하지 않습니다.
- 배당과 명도를 함께 확인. 김보성은 대항력·우선변제권이 있고 주택임차권등기까지 마친 상태이므로 실제 배당 결과와 잔존 보증금 확인이 필수입니다.
- 시세 상한 점검. 최근 12개월 평균 286,666,666원, 최신 거래 270,000,000원과 실질취득 약 300,000,000원을 직접 비교해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당표와 실제 매각 결과를 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “49,325,000원짜리 물건”이 아니다
이 사건에서 가장 위험한 숫자는 최저가 49,325,000원입니다. 숫자 자체가 틀린 것이 아니라, 그 숫자만 보면 경제적 부담을 전혀 설명하지 못하기 때문입니다. 김보성은 말소기준 2021.09.28보다 앞선 2021.01.28 전입으로 대항력이 있고, 보증금은 300,000,000원입니다. 현재 회차 예상배당 후 251,962,850원이 남아 매수인에게 인수됩니다.
따라서 낙찰가가 낮아질수록 이익이 커지는 구조가 아니라, 낮아진 낙찰가만큼 미배당 보증금이 커져 실질취득 부담이 약 300,000,000원 수준에 묶이는 구조입니다. 최근 12개월 평균 286,666,666원, 최신 거래 270,000,000원보다도 높고, 이미 8회 유찰됐으며 경매 통계상 평균 유찰도 8.0회, 낙찰률은 0.0%입니다. 결론은 명확합니다. 표면 가격은 낮지만 실질 가격은 낮지 않고, 대항력 보증금 인수까지 확정적으로 따라오는 고위험 인수형 물건입니다.
