서울남부지방법원 2024타경107051. 신월동 도화위너스트윈빌 제102동 2층 202호, 전용 58.2㎡의 다세대주택입니다. 감정가는 294,000,000원이지만 6회 유찰돼 최저매각가는 77,070,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 감정가의 26.2%에 살 수 있는 초저가 물건처럼 보입니다. 하지만 이 사건은 낙찰가보다 임차보증금 인수 구조가 먼저입니다.
임차인 김보성은 건물 전부를 보증금 300,000,000원에 임차했고, 확정일자는 2021.01.04, 전입·점유개시는 2021.01.28입니다. 매각물건명세서에는 매수인에게 대항할 수 있는 임차인이며, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다. 따라서 최저가 77,070,000원만 지불하고 끝나는 경매가 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2024타경107051 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 양천구 오목로7길 8, 제102동 제2층 제202호 (신월동, 도화위너스트윈빌) |
| 물건종류 / 전용 | 공동주택(다세대주택) · 전용 58.2㎡ · 철근콘크리트조 6층 건물 내 2층 |
| 소유자 | 김민지 (2021.03.23. 거래가 300,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 294,000,000원 / 77,070,000원 (6회 유찰, 감정가의 26.2%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 300,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.08 |
| 준공 / 규모 | 2010.12.21 · 20세대 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차보증금이 핵심
등기부의 과거 근저당권들은 설정 뒤 순차적으로 말소됐습니다. 영등포농업협동조합 근저당은 2011.07.15 말소됐고, 국민은행 근저당은 2017.04.11, 테라크라우드대부 근저당은 2020.12.22, 우리은행 근저당은 2021.01.28 말소됐습니다. 임차인의 전입·점유개시일도 2021.01.28이며, 현재 소유자 김민지의 취득일인 2021.03.23보다 앞섭니다.
그 뒤 국민건강보험공단 압류가 2021.09.28, 임차권등기가 2023.02.27, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정이 2024.03.07 접수됐습니다. 매각물건명세서가 임차인의 대항 가능성과 미배당 보증금 인수를 명시하고 있으므로, 이 사건의 핵심은 후순위 압류나 경매개시결정이 아니라 300,000,000원의 임차보증금입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인은 1명
| 구분 | 점유 부분 | 보증금 | 전입 / 확정 | 권리 판단 |
|---|---|---|---|---|
| 김보성 실제 임차인 | 건물 전부 주거·임차권등기 | 300,000,000원 | 전입·점유 2021.01.28 확정일자 2021.01.04 배당요구 2023.02.27 | 대항력 有 우선변제 확인 미배당 승계 |
| 시보증 보증기관 대위·승계 | 김보성 보증금 관련 중복 신고 | 0원 별도 합산 금지 | 전입 2021.01.28 확정일자 2021.01.04 배당요구 2024.06.05 | 대항력 별도 없음 대위 신고 보증기관 승계 |
실제 임차인은 김보성 1명입니다. 시보증 신고는 김보성의 보증금에 관한 보증기관 대위·승계 신고이므로 별도의 임차보증금으로 더하면 안 됩니다. 분석 대상 보증금 총액은 중복 없이 300,000,000원입니다.
③ 시세 비교 — 실질취득 3억원은 최근 시세 이상
도화위너스트윈빌은 20세대 규모이며, 대상 면적은 전용 58.2㎡입니다. 최근 12개월 실거래 평균은 286,666,666원, 최신 거래는 2024.03의 270,000,000원입니다. 최근 거래군은 이전 거래군보다 7.0% 높은 흐름이지만, 실질취득액 약 300,000,000원은 최근 평균과 최신 거래를 모두 웃돕니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.03 | 58.2㎡ | 2 | 270,000,000원 |
| 2023.07 | 58.2㎡ | 5 | 300,000,000원 |
| 2023.06 | 58.2㎡ | 3 | 290,000,000원 |
| 2022.06 | 58.2㎡ | 2 | 305,000,000원 |
| 2022.05 | 53.01㎡ | 6 | 259,000,000원 |
| 2022.01 | 53.01㎡ | 6 | 240,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 58.2㎡ | 3건 | 286,666,666원 |
최저가 77,070,000원은 최근 12개월 평균의 26.9%에 불과하지만, 이는 임차보증금 인수를 제외한 숫자입니다. 실질취득 약 300,000,000원은 최근 12개월 평균의 104.7%, 최신 거래 270,000,000원의 111.1%입니다. 감정가 294,000,000원보다도 6,000,000원 높습니다.
④ 예상배당표 (매각가 77,070,000원 산정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,787,260원 |
| 1. 근저당 · 영등포농업협동조합 | 150,000,000원 | 75,282,740원 |
| 2. 근저당 · 국민은행 | 151,200,000원 | 0원 |
| 3. 근저당 · 가양동새마을금고 | 40,800,000원 | 0원 |
| 4. 근저당 · 우리은행 | 125,400,000원 | 0원 |
| 5. 근저당 · 테라크라우드대부 | 39,000,000원 | 0원 |
| 6. 신청채권자 · 주택도시보증공사 | 300,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
산정표상 총 채권액은 806,400,000원, 배당액은 75,282,740원, 미배당액은 731,117,260원이며 소유자 잔여는 0원입니다. 다만 등기부상 과거 근저당 말소내역과 임차인의 대항력·인수 문구를 함께 반영해 실제 배당순위와 인수액을 원본에서 재확인해야 합니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 총액은 고정
| 회차 | 최저가 | 감정가 대비 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 6회 유찰 | 77,070,000원 | 26.21% | 75,282,740원 | 731,117,260원 |
| 7회 유찰 시 | 61,656,000원 | 20.97% | 60,146,192원 | 746,253,808원 |
| 8회 유찰 시 | 49,324,800원 | 16.78% | 48,036,954원 | 758,363,046원 |
이 사건은 일반적인 무인수 경매처럼 유찰될수록 매수인의 총취득원가가 함께 내려가는 구조가 아닙니다. 보증금 인수형에서는 낙찰가가 내려가면 그만큼 임차인 미배당 잔액이 늘어납니다. 현재 회차든 추가 유찰 회차든 가격 판단의 중심은 보증금 300,000,000원입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 철근콘크리트조 6층 공동주택 건물 내 2층 202호로, 공동주택 다세대주택으로 이용 중입니다.
- 주위환경. 서울강서초등학교 북동측 인근이며, 아파트·단독주택·다세대주택·빌라·공공시설· 교육시설·근린생활시설이 혼재한 주거지역입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 주위에 노선버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통입니다. 남서측으로 오목로7길과 접합니다.
- 설비. 도시가스 개별난방, 승강기, 주차장, 소화전, 급배수 및 기본 위생설비를 갖췄습니다.
- 규제. 제3종일반주거지역·과밀억제권역이며 원추표면구역, 진입표면구역, 공항소음 관련 제3종 구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역 등에 포함됩니다.
- 토지. 지목은 대, 토지면적은 599.9㎡, 평지의 가로장방형이며 공시지가는 2,991,000원/㎡입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 없습니다.
- 환금성. 20세대 소규모 다세대주택이며, 동일 단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 6.0회, 매각률은 0.0%입니다. 다회 유찰 자체가 낮은 최저가보다 거래 난도와 권리 부담을 먼저 보여주는 신호입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 금지. 77,070,000원이 아니라 임차보증금 인수를 포함한 약 300,000,000원을 취득원가로 놓고 판단해야 합니다.
- 임차인 미배당액 확인. 김보성의 배당액과 낙찰 후 인수 잔액을 배당요구 종기 서류, 채권계산서, 매각물건명세서 원본으로 확인해야 합니다.
- 보증기관 중복 합산 금지. 시보증 신고는 김보성 보증금에 관한 대위·승계 신고이므로 별도의 300,000,000원으로 더하지 않습니다.
- 말소된 근저당 재검토. 예상배당표에 포함된 과거 근저당과 등기부의 말소내역이 일치하는지 사건기록 원본에서 대조해야 합니다.
- 시세 상한. 실질취득액은 최근 12개월 평균 286,666,666원과 최신 거래 270,000,000원을 웃돕니다. 최저가 할인율만으로 가격 가점을 줄 수 없습니다.
- 점유·명도. 임차권등기가 있고 건물 전부를 대상으로 한 임대차이므로 실제 점유 상태와 인도 조건을 현황조사 및 현장 방문으로 확인해야 합니다.
- 관리비·세금. 미납 관리비, 당해세, 집행비용 및 실제 배당변동 가능성을 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 임차권등기명령, 배당요구 및 실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “77,070,000원이 아니라 300,000,000원”
이 물건의 최저매각가는 감정가의 26.2%까지 내려왔습니다. 하지만 대항 가능한 임차인의 보증금 300,000,000원이 낙찰가보다 크고, 미배당 잔액은 매수인이 인수합니다. 따라서 6회 유찰이라는 숫자는 매수인에게 큰 할인을 주는 것이 아니라 낙찰가를 낮추는 대신 인수액을 키우는 것에 가깝습니다.
실질취득 약 300,000,000원은 최근 12개월 평균 286,666,666원보다 높고, 최신 거래 270,000,000원보다도 30,000,000원 높습니다. 여기에 20세대 소규모 다세대주택, 평균 6회 유찰, 배당순위 재확인 필요성까지 겹칩니다. 결론은 명확합니다. 최저가는 싸지만, 취득은 싸지 않습니다. 권리와 가격을 함께 보면 보수적으로 접근해야 하는 인수형 경매입니다.