서울남부지방법원 2024타경108849. 서울 강서구 화곡동 엔에스타운 제4층 제404호, 감정상 이용상태는 도시형생활주택 단지형 다세대입니다. 이 사건의 핵심은 단순히 “7회 유찰돼 172,160,000원까지 내려왔다”가 아닙니다. 등기상 임차권자 위아영의 보증금은 255,000,000원이고, 주민등록일자는 2021.03.19, 점유개시일자는 2021.03.20, 확정일자는 2021.01.28입니다. 말소기준인 2023.10.26 주택도시보증공사 가압류보다 앞서 대항력을 갖춘 선순위 임차인입니다.
원칙대로라면 매각대금에서 집행비용 3,210,240원을 제하고 임차인에게 168,949,760원이 배당돼 86,050,240원이 남고, 그 잔액은 매수인이 인수하는 구조입니다. 그러나 매각물건명세서의 특별매각조건은 채권자가 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액의 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각한다고 명시합니다. 따라서 이 임차인에 관한 실질 인수액은 0원*입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2024타경108849 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 까치산로2길 32, 제4층 제404호 (화곡동, 엔에스타운) |
| 용도 | 다세대 · 도시형생활주택 단지형 다세대 · 제4층 제404호 |
| 소유자 | 백은미 2분의 1 · 백은선 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 269,000,000원 / 172,160,000원 |
| 유찰 | 7회 |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 255,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이지만 특별조건으로 실질 인수 0원*
현재 실제 임차인은 위아영 1명입니다. 보증금 255,000,000원, 건물 전부를 대상으로 한 주거 임차권이고 전입과 확정일자 모두 말소기준권리보다 빠릅니다. 따라서 특별매각조건이 없었다면 매수인 인수 위험이 명확한 사건입니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 위아영 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 255,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 특별매각조건으로 실질 0원* |
* 원칙상 미배당액 86,050,240원이 계산되지만, 특별매각조건에 따라 해당 잔액의 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소를 조건으로 매각됩니다.
② 시세 비교 — 싸 보이지만 하락 추세와 거래 공백을 함께 봐야 한다
비교 가능한 거래 중 최근 12개월 평균은 236,250,000원, 최신 거래는 2024.10 · 237,500,000원입니다. 현재 최저가 172,160,000원은 최근 12개월 평균의 72.9%입니다. 전체 6건 평균 253,750,000원보다도 낮지만, 가격 판단은 과거 고가 거래가 포함된 전체 평균보다 최근 거래를 우선해서 보는 편이 타당합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.10 | 28.36㎡ | 4 | 237,500,000원 |
| 2024.09 | 28.85㎡ | 3 | 235,000,000원 |
| 2022.11 | 28.36㎡ | 4 | 195,000,000원 |
| 2021.09 | 28.36㎡ | 4 | 255,000,000원 |
| 2021.08 | 28.85㎡ | 6 | 300,000,000원 |
| 2021.08 | 28.85㎡ | 6 | 300,000,000원 |
핵심은 추세가 -10.0%라는 점입니다. 과거 300,000,000원 거래를 포함한 전체 평균 253,750,000원을 그대로 시세 기준으로 삼으면 할인폭이 과장될 수 있습니다. 더구나 현재 확인되는 최신 거래는 2024.10이므로 2026.09 매각가격을 판단할 때는 172,160,000원이 최근 표본보다 낮다는 사실과 현재 시세 확신이 낮다는 사실을 동시에 봐야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 172,160,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,210,240원 |
| 1. 임차인 위아영 보증금 | 255,000,000원 | 168,949,760원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 694,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 255,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 임차인 보증금 부족분은 86,050,240원입니다. 그러나 이 사건은 해당 미배당 잔액의 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소를 조건으로 매각되므로 매수인의 실질 인수액은 0원*입니다.
④ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 특별조건 확인이 먼저
| 회차 | 매각가 | 원칙상 인수액 | 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 7회 유찰 | 172,160,000원 | 86,050,240원 | 0원* |
| 8회 유찰 시 | 137,728,000원 | 120,000,192원 | 0원* |
| 9회 유찰 시 | 110,182,400원 | 147,160,154원 | 0원* |
특별매각조건이 없다면 낙찰가가 낮아질수록 임차인 미배당분이 늘어나는 대항력 인수형입니다. 그러나 현재 조건대로라면 해당 미배당 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하므로 각 회차의 매수인 실질 인수는 0원*입니다. 따라서 이 사건의 가격 비교 기준은 보증금 255,000,000원이 아니라 실제 낙찰가 자체입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 지하철 5호선 화곡역 남동측 인근. 주위는 다세대주택과 근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용편의성은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지상 7층 건물 내 제4층 제404호. 위생·급배수·소화전·난방설비가 있습니다.
- 토지. 2필지 일단의 가장형 토지로 공동주택 건부지로 이용 중이며, 동측으로 외곽공도와 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역(7층 이하), 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등에 포함됩니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 환금성. 비교 단지 거래는 6건, 최근 확인 거래는 2024.10이며 경매 평균 유찰 8.3회·낙찰률 0.0%로 가격 외에 실제 매수 수요를 보수적으로 봐야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 미배당 임대차보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 현재 매각에도 그대로 적용되는지 매각물건명세서 원본을 다시 확인해야 합니다.
- 임차권 말소 절차 확인. 매각 후 위아영 명의 주택임차권등기가 실제로 말소되는 조건과 절차를 확인해야 합니다.
- 점유·명도 확인. 임차권등기가 존재하므로 현재 점유관계와 인도 가능 시점을 현장에서 확인하는 것이 필요합니다.
- 시세 보수적으로 적용. 최근 12개월 평균은 236,250,000원이지만 최신 확인 거래가 2024.10이고 추세는 -10.0%입니다. 과거 300,000,000원 거래가 섞인 전체 평균 253,750,000원을 응찰 근거로 과대평가하면 안 됩니다.
- 7회 유찰 원인 점검. 권리 외에도 다세대 환금성, 매수 수요, 내부 상태와 현장 조건을 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·실거래 원본과 매각기일 조건을 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “86,050,240원 인수”가 아니라 “특별매각조건 확인”이 핵심
표면만 보면 보증금 255,000,000원의 선순위 임차권이 있고 현재 매각가에서는 86,050,240원이 미배당으로 남는 고위험 사건입니다. 하지만 이 사건에는 바로 그 잔액에 대한 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 특별매각조건으로 붙어 있습니다. 조건이 그대로 이행된다면 매수인 실질 인수액은 0원*이고, 실질취득은 현재 최저가 172,160,000원입니다.
가격만 보면 최근 12개월 평균 236,250,000원의 72.9%로 낮습니다. 그러나 거래 추세 -10.0%, 7회 유찰, 비교 단지 평균 유찰 8.3회·낙찰률 0.0%가 동시에 나타납니다. 따라서 결론은 “권리 위험은 특별조건으로 크게 낮아졌지만, 다세대 환금성과 현재 시세 확인이 남아 있는 C등급 물건”입니다. 이 물건에서 가장 먼저 확인할 것은 더 낮은 입찰가가 아니라 특별매각조건의 유효성과 임차권 말소의 확실성입니다.
