서울남부지방법원 2024타경108849. 화곡동 엔에스타운 제4층 제404호, 감정평가상 도시형생활주택 단지형다세대입니다. 말소기준권리는 2019년 2월 22일 강서신용협동조합 근저당권으로, 채권최고액은 1,235,000,000원입니다. 이후 등기된 위아영의 주택임차권, 주택도시보증공사의 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
핵심 임차인은 위아영입니다. 임대차계약일은 2021년 1월 27일, 확정일자는 2021년 1월 28일, 전입일은 2021년 3월 19일, 점유개시일은 2021년 3월 20일이며 보증금은 255,000,000원입니다. 전입이 2019년 2월 22일 말소기준권리보다 늦어 대항력은 없습니다.
여기에 매각물건명세서는 채권자가 매수인에 대해 배당받지 못한 임대차보증금 잔액의 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 특별매각조건으로 두고 있습니다. 따라서 위아영 관련 인수액은 실질 0원*으로 봅니다. 이 조건은 해당 임차보증금 반환채권과 임차권등기에만 적용되므로, 조건 밖의 점유자나 별도 임대차관계까지 포괄하는 것은 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2024타경108849 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 까치산로2길 32, 제4층 제404호 (화곡동, 엔에스타운) |
| 물건종류 / 전용 | 도시형생활주택 단지형다세대 · 전용 28.85㎡ · 지상 7층 중 4층 |
| 소유자 | 백은미 지분 2분의 1 · 백은선 지분 2분의 1 |
| 소유권 이전 | 2023.10.06 상속 · 2024.03.04 등기 |
| 감정가 / 최저가 | 269,000,000원 / 269,000,000원 (5회 유찰 표시) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 255,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2019.02.22 강서신용협동조합 근저당권 · 채권최고액 1,235,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.08 |
① 권리 흐름 — 특별매각조건 전제 인수 0원*
말소기준권리는 강서신용협동조합의 근저당권입니다. 위아영의 전입과 임차권등기는 모두 그보다 늦습니다. 등기부상 주택임차권은 매각으로 소멸하며, 특별매각조건에 따라 배당받지 못한 임대차보증금 잔액에 대한 매수인 상대 반환청구도 포기되고 임차권등기가 말소됩니다.
② 임차인 분석
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 위아영 | 건물 전부 주거·임차권등기 | 255,000,000원 | 2021.03.19 2021.01.28 | 없음 | 판정 미상 배당요구 2023.05.09 | 0원* |
실제 임차인 1명. 보증기관의 중복 임차인 신고는 없습니다. 위아영의 전입일은 말소기준권리 이후이며, 특별매각조건에 따라 미배당 보증금 잔액의 매수인 상대 청구권 포기와 임차권등기 말소가 조건으로 붙습니다.
③ 시세 비교 — 최근 가격보다 13.9% 높다
면적이 매칭된 실거래 비교군은 엔에스파크빌 전용 28.36~28.85㎡ 거래 6건입니다. 전체 평균은 253,750,000원이지만, 2021년 300,000,000원 거래 2건과 255,000,000원 거래가 포함돼 있습니다. 현재 가격 판단은 최근 12개월 거래를 우선해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.10 | 28.36㎡ | 4 | 237,500,000원 |
| 2024.09 | 28.85㎡ | 3 | 235,000,000원 |
| 2022.11 | 28.36㎡ | 4 | 195,000,000원 |
| 2021.09 | 28.36㎡ | 4 | 255,000,000원 |
| 2021.08 | 28.85㎡ | 6 | 300,000,000원 |
| 2021.08 | 28.85㎡ | 6 | 300,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 236,250,000원 |
현재 실질취득액 269,000,000원은 최근 12개월 평균 236,250,000원보다 32,750,000원 높고, 최근 시세의 113.9%입니다. 최신 거래 237,500,000원보다도 31,500,000원 높습니다. 최근 거래 평균은 과거 거래군보다 10.0% 하락했습니다. 따라서 감정가 대비 할인 여부보다 최근 시세와의 괴리를 우선 봐야 하며, 현재 가격을 두고 “시세보다 싸다”고 평가할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 269,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,566,000원 |
| 2. 근저당권 · 강서신용협동조합 | 1,235,000,000원 | 264,434,000원 |
| 3. 가압류 · 주택도시보증공사 | 694,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 주택도시보증공사 | 미상 | 0원 |
| 5. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 255,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 2,184,000,000원 중 채권자 예상배당은 264,434,000원, 미배당액은 1,919,566,000원입니다. 신청채권자 주택도시보증공사의 예상배당은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 5회 유찰 | 269,000,000원 | 264,434,000원 | 1,919,566,000원 | 0원* |
| 6회 유찰 시 · 감정가 80% | 215,200,000원 | 211,387,200원 | 1,972,612,800원 | 0원* |
| 7회 유찰 시 · 감정가 64% | 172,160,000원 | 168,949,760원 | 2,015,050,240원 | 0원* |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 도시형생활주택 단지형다세대이며 철근콘크리트구조 지상 7층 건물 내 제4층 제404호입니다.
- 입지. 지하철 5호선 화곡역 남동측 인근으로, 주위는 다세대주택과 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용편의성은 보통입니다.
- 설비. 위생·급배수설비, 소화전설비, 난방설비가 설치되어 있습니다.
- 토지. 2필지 일단의 가로장방형 평지로 공동주택 건부지로 이용 중이며 동측 외곽공도와 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등에 포함됩니다.
- 공시지가. 3,856,000원/㎡이며 지목은 대, 토지면적은 221.0㎡입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 환금성. 20세대, 전용 28.85㎡의 소규모 다세대이며 비교군 경매 평균 유찰 횟수가 8.2회이고 매각률이 0.0%여서 보수적인 출구가격 설정이 필요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 위아영 관련 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 매각허가 및 등기 절차에 그대로 반영되는지 확인하세요.
- 현장 점유 확인. 감정평가서상 임대관계가 미상입니다. 위아영 외 별도 점유자, 전입세대, 실제 인도 상태를 확인해야 합니다.
- 가격 상한 재설정. 현재 실질취득 269,000,000원은 최근 12개월 평균의 113.9%입니다. 감정가 할인율보다 235,000,000원·237,500,000원의 최신 거래를 우선 비교하세요.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 평균은 과거 거래군보다 10.0% 낮습니다. 과거 300,000,000원 거래를 현재 가격의 직접 근거로 삼기 어렵습니다.
- 민간임대주택 등기 확인. 2019.04.21 등록 원인의 민간임대주택등기가 2022.12.20 등기되어 있으므로 매각 후 말소와 효력을 원본 서류에서 확인하세요.
- 공동담보 근저당 확인. 강서신용협동조합 근저당권은 공동담보목록 제2019-125호로 기재되어 있습니다. 배당과 말소 범위를 등기부 원본 및 매각물건명세서와 대조하세요.
- 파산·명도 절차. 2024.04.22 파산선고 결정과 현재 공유자 2명의 소유관계를 고려해 인도명령 및 점유이전 절차를 점검하세요.
- 매각기일 확인. 2026.07.08 매각기일의 진행·변경·매각 결과를 법원 원본에서 확인하세요.
맺으며 — 권리는 정리되지만 가격은 정리되지 않았다
이 물건의 권리상 핵심은 보증금 255,000,000원의 위아영 임차권입니다. 그러나 전입일이 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없고, 특별매각조건으로 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소까지 예정되어 있어 매수인 인수는 실질 0원*입니다.
문제는 가격입니다. 인수액을 더하지 않아도 실질취득은 269,000,000원이고, 최근 12개월 평균 236,250,000원보다 13.9% 높습니다. 최신 거래 237,500,000원도 웃도는 데다 최근 가격 추세는 -10.0%입니다. 5회 유찰, 비교군 평균 8.2회 유찰, 매각률 0.0%, 20세대 소규모 다세대라는 환금성 신호까지 겹칩니다. 권리 인수는 해소됐지만 현재 가격에는 가점이 없습니다. 이 사건은 “보증금 2.55억을 떠안느냐”가 아니라 “최근 시장이 2.36억 수준인 물건을 왜 2.69억에 사느냐”를 검토해야 하는 사건입니다.