서울남부지방법원 2024타경108986. 화곡동 오경아파트 6층 601호입니다. 감정평가상 이용상태는 아파트이며, 방2·거실1·주방/식당·욕실/화장실· 발코니 등으로 이용됩니다. 현 소유자 강정환은 2021.06.30 매매를 원인으로 2021.07.21 소유권을 이전받았고, 등기상 거래가액은 290,000,000원입니다.
이 사건의 핵심은 단순히 “최저가가 감정가의 64%”라는 숫자가 아닙니다. 임차인 김대규는 2021.06.30 전입·점유, 2021.06.02 확정일자를 갖춰 2023.06.29 말소기준 압류보다 앞선 대항력 있는 임차인입니다. 통상 구조만 적용하면 173,440,000원 낙찰 시 배당 후 부족분 119,788,160원이 매수인 인수로 남아 실질취득액이 보증금 규모까지 올라갑니다. 하지만 이 사건은 특별매각조건 때문에 결론이 달라집니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2024타경108986 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 강서로8길 9(화곡동), 제6층 제601호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 25.75㎡ · 방2·거실1·주방/식당·욕실/화장실·발코니 등 · 9층 중 6층 |
| 소유자 | 강정환 · 2021.07.21 소유권이전 · 거래가액 290,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 271,000,000원 / 173,440,000원 (9회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 290,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
| 사용승인 | 2020.12.10 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차인보다 특별매각조건이 중요
말소기준은 2023.06.29 서울특별시영등포구 압류입니다. 그 뒤의 국 압류, 주택도시보증공사 강제경매개시결정, 추가 국 압류는 매각으로 소멸합니다. 다만 김대규의 임차권등기 자체는 2023.08.01이지만, 임대차계약일 2021.06.02, 주민등록·점유개시일 2021.06.30이므로 말소기준보다 앞선 대항력을 갖습니다.
② 임차인 — 실제 임차인은 1명, 보증기관 승계는 중복합산 금지
| 구분 | 점유 / 전입 | 확정일자 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 김대규 · 건물 전부 | 2021.06.30 | 2021.06.02 | 290,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 특별조건상 인수 0 |
| 시보증 · 김대규 보증금 승계 | 2021.06.30 | 2021.06.02 | 0원 | 보증기관 대위·승계 중복 보증금 아님 |
실제 임차인은 김대규 1명입니다. 시보증 표시는 김대규 보증금의 보증기관 대위·승계에 따른 중복 신고이므로 별도의 보증금으로 더하면 안 됩니다. 배당요구는 김대규 2023.08.01, 시보증 2024.06.21로 확인됩니다.
③ 시세 비교 — 특별조건 반영 후엔 가격 차이가 크다
오경아파트 전용 25.75㎡ 안팎의 실거래 12건 평균은 304,333,333원이고, 최근 12개월 평균은 326,000,000원입니다. 가격 메리트 판단에는 최근 12개월 평균을 우선합니다. 현재 최저가이자 특별조건 반영 실질취득액 173,440,000원은 최근 12개월 평균의 53.2%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.07 | 26.0㎡ | 9 | 380,000,000원 |
| 2022.05 | 25.75㎡ | 8 | 300,000,000원 |
| 2021.08 | 26.0㎡ | 6 | 298,000,000원 |
| 2021.07 | 25.75㎡ | 5 | 298,000,000원 |
| 2021.07 | 25.75㎡ | 7 | 298,000,000원 |
| 2021.06 | 25.75㎡ | 6 | 290,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 12건 | 304,333,333원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 3건 | 326,000,000원 |
최신 거래는 2022.07 · 380,000,000원이고, 최근 구간은 이전 구간 대비 9.7% 높은 흐름으로 집계됩니다. 따라서 제공된 실거래 자체에서는 하락 추세가 아니라 상승 방향입니다. 다만 최신 실거래가 2022.07에 머물러 있는 반면 매각기일은 2026.09.08이므로, 현재 응찰 판단에서는 거래시점 차이를 반드시 감안해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 173,440,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,228,160원 |
| 1. 임차인 김대규 보증금 | 290,000,000원 | 170,211,840원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 290,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
통상 계산상 김대규 보증금 미배당액은 119,788,160원입니다. 다만 특별매각조건에 따라 채권자가 매수인에 대한 미배당 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이므로, 본 리포트의 실질 인수액은 0원으로 반영했습니다. 국세·지방세 압류 3건 중 당해세가 있으면 배당 순위와 금액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가만 보면 더 싸져도 일반 인수액은 커진다
| 회차 | 매각가 | 일반 계산상 인수 | 특별조건 반영 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 9회 유찰 · 감정가 64% | 173,440,000원 | 119,788,160원 | 실질 인수 0원 |
| 10회 유찰 시 · 감정가 51% | 138,752,000원 | 153,990,528원 | 포기 조건 적용 |
| 11회 유찰 시 · 감정가 41% | 111,001,600원 | 181,352,422원 | 포기 조건 적용 |
이 표가 보여주는 핵심은 명확합니다. 특별매각조건이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금 인수액이 늘어나는 전형적인 대항력 인수형입니다. 따라서 최저가만 보고 싸다고 판단하면 안 됩니다. 반대로 이번 특별매각조건이 실제 매각조건으로 유지되고 이행된다면 미배당분 인수가 제거되므로 매수인의 실질취득은 낙찰가 자체로 내려갑니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울 강서구 화곡동, 지하철 5호선 까치산역 남동측 인근. 근린생활시설·주상복합아파트·화곡길거리시장·KT강서지사 등이 혼재한 일반상업지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고, 북서측 인근 까치산역과 강서로 노선버스 정류장을 이용할 수 있어 교통 이용사정은 비교적 편리한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 9층 건물 중 6층 601호. 2020.12.10 사용승인, 필로티형이며 지상·지하 주차장과 승강기·CCTV·개별난방시설 등을 갖췄습니다.
- 토지. 일반상업지역·중요시설물보호지구(공항)·지구단위계획구역, 남측 약 8M 포장도로 접면. 공시지가 5,689,000원/㎡입니다.
- 규모. 오경아파트 20세대로, 대단지 아파트와 달리 거래 표본과 환금성은 보수적으로 볼 필요가 있습니다.
- 공부. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 미배당 임대차보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 이번 매각에도 동일하게 적용되는지 매각물건명세서 원본에서 가장 먼저 확인해야 합니다.
- 보증기관 승계 중복 금지. 실제 임차인은 김대규 1명이며, 시보증은 보증금 대위·승계 표시입니다. 290,000,000원에 별도 보증금을 더하면 안 됩니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 3건이 있어 당해세 해당 여부에 따라 실제 배당이 달라질 수 있습니다.
- 9회 유찰 원인 확인. 최저가가 최근시세 대비 크게 낮은데도 유찰이 누적됐습니다. 물건상태·점유·특별조건 이해도·시장성 등을 현장에서 확인해야 합니다.
- 실거래 시점 주의. 최신 실거래가 2022.07이므로 현재 가격 판단에 그대로 대입하지 말고 최근 중개시세와 실제 매물 호가를 별도로 대조해야 합니다.
- 임차권 말소 확인. 잔금납부 후 특별조건에 따른 임차권등기 말소가 실제 이행되는지 절차를 확인해야 합니다.
맺으며 — “대항력 임차인 있음”에서 끝내면 이 사건을 놓친다
이 물건의 첫인상은 위험합니다. 임차인 김대규의 보증금은 290,000,000원이고, 현재 최저가는 173,440,000원이라 일반 규칙대로라면 미배당액 119,788,160원을 매수인이 떠안게 됩니다. 그렇게 보면 낙찰가가 내려가도 실질취득은 싸지지 않는 전형적인 대항력 인수형입니다.
그러나 이번 사건은 거기서 끝나지 않습니다. 채권자가 미배당 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 특별매각조건이 붙어 있습니다. 그 조건이 실제 매각에 그대로 적용·이행되면 인수액은 실질 0원, 실질취득은 173,440,000원입니다. 최근 12개월 평균 326,000,000원 대비 53.2%이므로 가격 자체는 충분히 낮아졌습니다.
다만 이미 9회 유찰됐다는 사실은 무시할 수 없습니다. 권리구조를 정확히 이해하되, 특별매각조건 원문과 임차권 말소 절차, 세금 압류, 현장 상태를 확인한 뒤 접근해야 합니다. 권리는 특별조건으로 풀리지만, 9회 유찰의 이유까지 자동으로 사라지는 것은 아닙니다.
