대항력 보증금 2.90억, 그러나 특별매각조건으로 인수 0원* — 화곡동 오경아파트 601호

서울남부지방법원 2024타경108986. 서울 강서구 화곡동 오경아파트 6층 601호, 전용 25.75㎡의 소형 아파트입니다. 이 사건의 핵심은 등기상 권리 자체보다 대항력 임차보증금과 특별매각조건의 결합입니다. 임차인 김대규는 2021년 6월 2일 확정일자를 받고 2021년 6월 30일 전입·점유를 시작했습니다. 말소기준권리인 2023년 6월 29일 영등포구 압류보다 앞서므로 대항력이 있고, 보증금은 290,000,000원입니다.

매각대금 271,000,000원에서 집행비용 4,594,000원을 먼저 빼면 임차인에게 배당 가능한 금액은 266,406,000원입니다. 일반적인 인수형 계산이라면 보증금 부족분 23,594,000원을 매수인이 떠안아 실질취득이 보증금 290,000,000원 수준으로 고정됩니다. 그러나 이 사건은 채권자가 미배당 잔액의 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 특별매각조건으로 두었습니다. 이에 따라 해당 부족분은 매수인 기준 실질 0원*으로 처리되며, 실질취득은 271,000,000원*입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 대항력은 있으나 인수는 특별조건으로 해소

말소기준은 2023.06.29. 서울특별시영등포구 압류입니다. 김대규의 확정일자와 전입·점유는 모두 그보다 빠르므로 대항력과 우선변제권을 갖습니다. 이후 등기된 임차권, 국세 압류 2건, 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 다만 대항력 임차인의 보증금은 등기 말소와 별개로 미배당액이 인수될 수 있는데, 이 사건은 그 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 특별매각조건으로 정해 김대규 관련 실질 인수를 0원*으로 만든 구조입니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 승계신고는 중복 합산 제외

③ 시세 비교 — 과거 거래 대비 낮지만 현재가 판단은 보수적으로

오경아파트 동일 면적대의 실거래 12건입니다. 전체 평균은 304,333,333원, 최근 12개월 표본 3건의 평균은 326,000,000원, 최신 거래는 2022년 7월 380,000,000원입니다. 실질취득 271,000,000원*은 전체 평균의 89.0%, 최근 12개월 평균의 83.1%입니다. 당시 최근 표본은 이전 표본보다 9.7% 상승했습니다.

과거 거래자료만 놓고 보면 실질취득 2.71억*은 최근 12개월 평균 3.26억보다 낮습니다. 그러나 최신 거래가 2022.07이고 이후 실거래가 제시되지 않았습니다. 여기에 이 물건은 이미 7회 유찰됐고, 단지 경매 통계도 평균 유찰 5.3회·매각률 0.0%입니다. 따라서 83.1%라는 수치만으로 현재 시세보다 싸거나 즉시 환금 가능한 물건이라고 판단해서는 안 됩니다.

④ 예상배당표 (매각가 271,000,000원 가정)

일반 배당계산상 임차보증금 부족분은 23,594,000원입니다. 다만 특별매각조건에 따라 채권자가 매수인에 대한 미배당 잔액의 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하므로, 해당 임차인에 관한 매수인 실질 인수는 0원*입니다. 국세·지방세 압류 3건 중 당해세가 있으면 배당 순서와 금액은 달라질 수 있습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 지하철 5호선 까치산역 남동측 인근으로, 근린생활시설·주상복합아파트·화곡길거리시장·KT강서지사가 혼재한 일반상업지역입니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 북서측 인근에 까치산역과 강서로 버스정류장이 있어 교통 이용은 비교적 편리한 편입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 9층 건물의 6층으로, 방2·거실1 구조이며 거실과 방 1개는 발코니 확장형입니다. 지상·지하 주차장, 승강기, 개별난방, CCTV를 갖췄습니다.
• 규제. 도시지역·일반상업지역·중요시설물보호지구(공항)·지구단위계획구역·토지거래계약에 관한 허가구역에 포함되며 소로2류에 접합니다.
• 물건 상태. 공부와의 차이가 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 전용 25.75㎡의 소형 주거상품이지만 단지 규모가 20세대이며, 단지 경매 통계상 매각률 0.0%·평균 유찰 5.3회로 유동성은 보수적으로 봐야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 특별매각조건 문구 대조. 미배당 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 매각조건으로 정확히 유지되는지 매각물건명세서 원본에서 확인해야 합니다.
• 실제 임차인 수. 김대규 1명이며, 시보증은 동일 보증금의 대위·승계 신고입니다. 두 신고의 보증금을 별도로 합산하면 안 됩니다.
• 세금 압류. 영등포구 압류 1건과 국세 압류 2건이 있습니다. 당해세 해당 여부에 따라 임차인 배당액과 미배당 계산이 달라질 수 있습니다.
• 실거래 시점. 비교 거래는 2021~2022년에 집중돼 있습니다. 2022.07 거래가를 현재 시세로 그대로 적용하지 말고 현장 매물과 최근 거래 여부를 재확인해야 합니다.
• 유찰 원인. 최저가가 감정가와 같은 271,000,000원임에도 7회 유찰됐습니다. 권리 문제 외에 수요·가격·물건 상태·매각조건을 함께 점검해야 합니다.
• 점유와 인도. 임차권등기 말소 조건과 실제 점유 상태가 일치하는지 확인하고, 인도 일정과 열쇠 인계 절차를 검토해야 합니다.

맺으며 — “인수 위험은 해소, 가격 판단은 아직 조건부”

표면적으로는 보증금 290,000,000원의 선순위 대항력 임차인이 있어 인수형 경매로 보입니다. 실제 일반 배당계산에서도 23,594,000원이 부족합니다. 하지만 이 사건은 채권자가 미배당 잔액의 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 특별매각조건을 두었으므로, 해당 부족분의 매수인 실질 인수는 0원*입니다. 권리 계산상 실질취득은 최저가와 같은 271,000,000원*으로 정리됩니다.

가격만 보면 과거 최근 12개월 실거래 평균 326,000,000원의 83.1%이고 전체 평균 304,333,333원의 89.0%입니다. 그러나 최신 거래가 2022.07에 머물며, 20세대 단지에서 이미 7회 유찰됐고 단지 경매 매각률도 0.0%입니다. 따라서 결론은 권리 위험은 특별조건으로 해소됐지만, 과거 시세 대비 할인만 믿고 높은 등급을 줄 수 없는 물건입니다. 특별매각조건의 확정성과 현재 거래 가능 가격을 함께 확인하는 것이 입찰의 핵심입니다.