서울남부지방법원 2024타경112213. 양천구 신월동 에이엔타워 7층 701호, 현장조사상 다세대주택으로 이용 중인 물건입니다. 감정가는 261,000,000원, 현재 최저매각가는 167,040,000원으로 감정가의 64%이며, 유찰 횟수는 11회입니다. 표면 가격만 보면 감정가보다 크게 낮지만, 이 사건은 가격보다 먼저 선순위 임차권과 특별매각조건을 함께 읽어야 합니다.
최민규는 임대차계약일과 확정일자가 2021.01.08, 주민등록일자가 2021.01.22이며, 2023.03.08 보증금 269,000,000원의 주택임차권등기를 마쳤습니다. 말소기준인 주택도시보증공사의 2023.07.12 가압류보다 앞서므로, 일반 원칙상 미배당 보증금은 매수인이 떠안습니다. 현재 최저가 배당 시 미배당액은 105,098,560원입니다.
그러나 이 매각에는 “채권자는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각”한다는 특별매각조건이 붙어 있습니다. 따라서 그 조건이 온전히 이행되면 최민규 임차권의 실질 인수액은 0원*으로 판단합니다. 이 조건은 해당 임차권에 한정되며, 별도 임차인이 확인될 경우 그 위험까지 자동으로 해소하는 것은 아닙니다. 현재 확인되는 실제 임차인은 1명입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2024타경112213 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 양천구 곰달래로1길 67(신월동), 제7층 제701호 (신월동, 에이엔타워) |
| 물건종류 / 면적 | 집합건물(다세대) · 대상 면적 28.1㎡ · 8층 건물 중 7층 |
| 건물 현황 | 2020.09.29 사용승인 · 철근콘크리트구조 · 총 18세대 |
| 소유자 | 도찬우 (2021.01.29 소유권 취득 · 거래가액 269,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 261,000,000원 / 167,040,000원 (11회 유찰 · 감정가 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 286,459,363원 |
| 매각기일 | 2026.08.07 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 특별매각조건
2020.10.22 설정된 경인북부수산업협동조합 근저당권은 2021.01.22 이미 말소됐습니다. 현재 경매의 말소기준은 2023.07.12 주택도시보증공사 가압류이며, 그보다 앞선 최민규의 임차권등기는 원칙상 매각으로 소멸하지 않습니다. 이후의 가압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 최민규 | 건물 전부 주거·임차권등기 | 269,000,000원 | 2021.01.22 2021.01.08 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 승계 없음 | 실질 0원* 원칙상 105,098,560원 |
* 특별매각조건에 따른 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 실제로 이행되는 경우에 한합니다.
③ 시세 비교 — 52.2% 숫자만 믿으면 안 된다
제공된 에이엔타워 실거래는 2건이며, 모두 전용 39.39㎡·6층·거래가 320,000,000원입니다. 대상 물건의 비교 면적은 28.1㎡로 면적이 일치하지 않습니다. 현재 최저가 167,040,000원은 비교 실거래 320,000,000원의 52.2%지만, 이를 동일 면적의 직접 시세 할인율로 해석해서는 안 됩니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.10 | 39.39㎡ | 6 | 320,000,000원 |
| 2021.09 | 39.39㎡ | 6 | 320,000,000원 |
| 평균 | 39.39㎡ | 2건 | 320,000,000원 |
최신 거래는 2022.10의 320,000,000원이며, 비교 거래 간 가격 추세는 0.0%입니다. 다만 거래 시점이 오래됐고 대상 면적과 일치하지 않아, 52.2%라는 비율만으로 시세보다 확실히 싸다고 결론 내리기에는 근거가 부족합니다. 특별매각조건 반영 실질취득액은 167,040,000원이지만, 대상 28.1㎡의 최신 동일 면적 거래를 별도로 확인해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 167,040,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,138,560원 |
| 1. 임차인 최민규 보증금 | 269,000,000원 | 163,901,440원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 1,128,000,000원 | 0원 |
| 3. 강제경매 신청채권 | 286,459,363원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
일반 배당계산상 최민규의 미배당 보증금은 105,098,560원입니다. 다만 특별매각조건이 이행되면 채권자가 그 잔액에 대한 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하므로, 실질 인수액은 0원*으로 봅니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 현장조사일 현재 다세대주택으로 이용 중이며, 2020.09.29 사용승인된 8층 건물의 7층 701호입니다.
- 입지. 양서중학교 북측 인근으로 아파트·오피스텔·다세대주택·근린생활시설이 혼재하며, 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 건물까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용편의도는 보통입니다.
- 설비. 도시가스·개별난방·시스템에어컨·화재탐지·스프링클러·승강기·CCTV·주차장 설비가 구비돼 있습니다.
- 규제. 준주거지역·신월생활권중심 지구단위계획구역이며, 공항소음 방지 관련 제3종 구역과 수평표면구역·진입표면구역 등에 포함됩니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 총 18세대 규모의 다세대 물건이고 현재까지 11회 유찰됐습니다. 실거래 표본도 39.39㎡ 2건으로 대상 면적과 달라, 동일 면적 수요와 매도 가능 가격을 별도로 조사해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 미배당 보증금 반환청구권 포기 주체와 범위, 임차권등기 말소 시점 및 절차를 법원 기록에서 확인하세요.
- 임차권 말소 확인. 최민규 임차권이 말소될 수 있는 서류와 집행 절차가 준비돼 있는지 확인해야 합니다.
- 추가 임차관계 조사. 특별매각조건은 최민규 임차권에 한정됩니다. 현장 점유자·전입세대·사업자등록 여부를 다시 대조하세요.
- 동일 면적 시세 조사. 제공된 거래는 39.39㎡이고 대상은 28.1㎡입니다. 320,000,000원을 대상 호수의 직접 시세로 사용하지 마세요.
- 11회 유찰 원인 확인. 반복 유찰이 권리조건 때문인지, 물건 상태·점유·대출 가능성·다세대 수요 때문인지 매각기일 전 확인하세요.
- 민간임대주택등기 확인. 2021.01.29 민간임대주택등기가 기재돼 있으므로 매각 후 처리와 관련 서류를 원본에서 확인하세요.
- 공항소음·규제 확인. 제3종 구역과 공항시설 관련 제한이 실제 거주성과 환금성에 미치는 영향을 현장에서 점검하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·배당요구·실거래 원본을 직접 확인하세요.
맺으며 — “인수 1.05억”과 “실질 0원” 사이
이 사건을 등기 순위만 보면 최민규의 선순위 임차권이 남고, 현재 최저가 배당 후 105,098,560원을 매수인이 인수하는 구조입니다. 그러나 특별매각조건이 미배당 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 명시하므로, 조건이 완결되면 실질 인수는 0원*이고 실질취득액은 167,040,000원이 됩니다.
다만 11회 유찰과 면적이 맞지 않는 실거래 표본을 감안하면, 감정가 대비 64% 또는 비교가 대비 52.2%라는 숫자만으로 가격 메리트를 확정하기 어렵습니다. 특별매각조건 이행은 권리 판단의 전제이고, 동일 면적 시세 확인은 가격 판단의 전제입니다. 조건이 확인되면 인수 위험은 크게 낮아지지만, 확인 전까지는 보수적으로 접근해야 하는 물건입니다.
