서울남부지방법원 2024타경115212. 영등포구 양평동5가 선유도역마들렌오피스텔 13층 1313호입니다. 공부상 용도와 실제 이용상태 모두 오피스텔입니다. 이 사건의 핵심은 낮아진 최저매각가가 아니라, 말소기준보다 앞선 대항력 임차권입니다. 임차인 이영진은 2021.09.02 전입·점유를 시작했고, 2023.06.15 확정일자를 받았으며, 2023.09.12 주택임차권등기를 마쳤습니다. 보증금은 215,000,000원입니다.
말소기준은 2023.09.21 삼성카드 가압류입니다. 임차인의 전입·점유와 임차권등기는 이보다 앞서며, 임차인은 배당요구도 했습니다. 매각물건명세서 역시 이 주택임차권등기는 임차보증금이 전액 변제되지 않으면 말소되지 않는다고 명시합니다. 따라서 낙찰가만 보고 36,742,000원짜리 오피스텔로 평가하면 권리분석의 핵심을 놓치게 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2024타경115212 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 영등포구 양평로21다길 14(양평동5가), 제13층 제1313호 (선유도역마들렌오피스텔) |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(오피스텔) · 제13층 제1313호 · 공부상 오피스텔로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하 2층, 지상 14층 · 사용승인일 2021.01.19 |
| 소유자 | 문지영 · 소유권이전등기 2021.09.02 · 매매 원인 2019.11.21 · 거래가액 221,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 219,000,000원 / 36,742,000원 (8회 유찰 · 감정가의 16.78%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 76,400,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
| 건축물 비고 | 집합건축물대장상 다락 8.98㎡는 연면적에서 제외 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차권이 핵심
말소기준권리는 2023.09.21 접수된 삼성카드 주식회사 가압류 7,174,735원입니다. 이후의 2024.04.24 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 반면 이영진의 임차권은 2023.09.12 접수되어 말소기준보다 앞서고, 실제 전입·점유는 2021.09.02부터입니다. 매각물건명세서의 인수 문구까지 일치하므로, 이 사건은 대항력 임차보증금 인수형으로 봐야 합니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 배당요구 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이영진 | 건물전부 · 주거(임차권등기) | 215,000,000원 | 2021.09.02 / 2023.06.15 | 있음 · 2023.09.12 | 대항력 有 우선변제 有 승계 179,319,356원 |
보증기관의 대위·승계 중복신고가 아니라 실제 임차인 1명입니다. 임차인은 전입·점유가 말소기준권리보다 빠르고, 확정일자와 배당요구가 있어 우선변제를 받습니다. 그러나 우선변제를 받는다는 사실이 매수인 인수를 없애는 것은 아닙니다. 배당으로 보증금이 전액 변제되지 않는 한, 미배당 보증금은 그대로 매수인에게 남습니다.
③ 8회 유찰의 착시 — 낙찰가가 내려가도 부담은 따라 내려가지 않는다
| 회차 | 매각가 | 임차보증금 미배당·인수 | 신청채권자 배당 |
|---|---|---|---|
| 8회 유찰 | 36,742,000원 | 179,319,356원 | 0원 |
| 9회 유찰 시 | 29,393,600원 | 186,535,485원 | 0원 |
| 10회 유찰 시 | 23,514,880원 | 192,308,388원 | 0원 |
8회 유찰 후 최저가는 감정가의 16.78%까지 내려왔습니다. 9회 유찰 시 매각가는 29,393,600원, 10회 유찰 시 23,514,880원으로 더 내려가지만, 임차보증금 미배당액은 각각 186,535,485원, 192,308,388원으로 오히려 커집니다. 즉 이 사건은 유찰이 추가될수록 표면가격은 싸 보이지만 매수인의 전체 부담은 약 215,000,000원 수준에 묶이는 구조입니다.
④ 예상배당표 (매각가 36,742,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,061,356원 |
| 1. 임차인 이영진 보증금 | 215,000,000원 | 35,680,644원 |
| 2. 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 7,174,735원 | 0원 |
| 3. 강제경매 · 주택도시보증공사 | 76,400,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서는 매각대금이 집행비용과 임차인 우선변제에 전부 사용됩니다. 삼성카드와 신청채권자 주택도시보증공사는 0원 배당이며, 임차인 보증금 부족분 179,319,356원이 매수인 인수로 남습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 지하철 9호선 선유도역 남서측 인근. 주상복합건물·오피스텔·중소규모 아파트단지·다세대주택·근린상가·주상용건물·중소규모 공장이 혼재한 상업·주거지대입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선 버스정류장과 지하철 9호선 선유도역이 있습니다.
- 이용상태. 공부상 용도는 오피스텔이며 실제로도 오피스텔로 이용중입니다. 사용승인일은 2021.01.19입니다.
- 설비. 도시가스 개별난방, 위생·급배수, 소화전, 화재경보, 스프링클러, 엘리베이터, 지하주차, 주차타워 설비가 구비되어 있습니다.
- 규제. 도시지역·준공업지역·지구단위계획구역·과밀억제권역·가로구역별 최고높이 제한지역·대공방어협조구역·중점경관관리구역 등에 포함됩니다.
- 건축물. 위반건축물 표시는 없고 공부와의 차이는 없습니다. 다만 집합건축물대장상 다락 8.98㎡는 연면적에서 제외되어 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가 대신 실질취득 확인. 입찰가 자체보다 임차보증금 215,000,000원과 미배당 승계액을 기준으로 자금계획을 세워야 합니다.
- 임차권 인수 재확인. 매각물건명세서에는 이영진의 주택임차권등기가 보증금 전액 변제 전에는 말소되지 않는다고 명시되어 있습니다.
- 배당액 변동 확인. 실제 배당에서는 집행비용·세금 등으로 임차인 배당액과 매수인 인수액이 달라질 수 있으므로 배당표 원본을 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2021.09.02 민간임대주택등기가 존재하므로 매각 후 관련 등기와 행정상 처리 여부를 원본 서류에서 확인해야 합니다.
- 다락 8.98㎡ 확인. 집합건축물대장상 연면적에서 제외된 다락의 실제 상태와 이용현황을 현장에서 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·배당 관련 서류를 입찰 직전 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — “3,674만원짜리 물건”이 아니다
이 사건의 함정은 명확합니다. 감정가 219,000,000원이 8회 유찰되어 최저가가 36,742,000원까지 내려왔지만, 이영진의 대항력 있는 임차보증금 215,000,000원이 남아 있습니다. 현재 회차 배당 가정에서는 35,680,644원만 임차인에게 배당되고 179,319,356원이 미변제됩니다. 이 부족분은 매수인이 승계합니다.
9회, 10회 유찰로 낙찰가가 더 내려가더라도 인수액이 각각 186,535,485원, 192,308,388원으로 늘어나므로 총 부담은 보증금 수준에서 거의 줄지 않습니다. 권리의 결론은 단순합니다. 최저가가 아니라 실질취득 약 215,000,000원을 보고 판단해야 합니다. 8회 유찰과 오피스텔이라는 특성까지 겹친 만큼, 표면 할인율만으로 접근할 사건은 아닙니다.
