97,280,000원
서울남부지방법원 2024타경117409. 강서구 화곡동 미리내오피스텔 9층 903호입니다. 감정평가서상 이용상태는 오피스텔이며, 건물은 철근콘크리트구조 9층 건물로 본건은 최상층인 제9층에 있습니다. 소유자는 2019년 거래가 133,000,000원에 소유권을 취득한 뒤 2020년 김원유에서 김민준으로 개명했습니다.
권리분석의 중심은 136,000,000원짜리 임차권등기입니다. 임차인 공문수는 2021.06.26 임대차계약을 체결하고, 2021.07.05 확정일자를 받았으며, 2021.07.26 전입·점유를 시작했습니다. 이후 2023.08.18 건물 전부에 대해 임차권등기를 마쳤습니다. 이 날짜들은 말소기준인 2024.05.08 강제경매개시결정보다 빠르므로 대항력과 우선변제권이 모두 인정되는 선순위 임차인입니다.
원칙만 적용하면 낙찰대금 97,280,000원에서 집행비용 2,151,040원을 제외한 95,128,960원이 임차인에게 배당되고, 부족한 40,871,040원은 매수인 인수로 남습니다. 즉 특별조건이 없다면 최저가와 인수액을 합친 부담은 138,151,040원입니다. 이 사건은 바로 그 구조를 매각물건명세서의 특별매각조건이 바꿉니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2024타경117409 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 월정로18길 7, 제9층 제903호 (화곡동, 미리내오피스텔) |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(오피스텔) · 오피스텔로 이용 중 · 지상 9층 중 9층 |
| 소유자 | 김민준 (2019.06.03 거래가 133,000,000원에 취득, 2020.12.21 개명) |
| 감정가 / 최저가 | 190,000,000원 / 97,280,000원 (8회 유찰, 감정가 51.2%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 136,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.08 |
| 특별매각조건 | 채권자는 매수인에 대해 배당받지 못하는 임대차보증금 잔액의 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 특별조건
2023.01.12 용산세무서장의 압류가 있었지만 2023.03.16 해제로 말소됐습니다. 따라서 이 압류는 현재 매수인이 떠안을 권리가 아닙니다. 말소기준은 2024.05.08 주택도시보증공사의 강제경매개시결정이며, 그 이후인 2024.05.17 설정된 국민건강보험공단 압류는 매각으로 소멸합니다.
문제는 말소기준보다 앞선 공문수의 임차권등기입니다. 대항력 있는 임차권이므로 일반적인 배당 구조라면 배당으로 회수하지 못한 보증금이 매수인에게 승계됩니다. 실제 임차인은 공문수 1명이며, 보증기관의 대위·승계 신고를 별도 임차인으로 중복 합산한 구조는 아닙니다.
임차인 분석
| 임차인 | 점유·용도 | 계약 / 전입·점유 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 공문수 | 건물 전부 주거·임차권등기 | 계약 2021.06.26 확정 2021.07.05 전입·점유 2021.07.26 | 136,000,000원 | 대항력 있음 | 배당요구 완료 | 실질 0원* 원칙상 40,871,040원 |
② 가격 판단 — 감정가 51.2%라도 ‘시세보다 싸다’고 단정할 수 없다
최저매각가는 97,280,000원으로 감정가 190,000,000원의 51.2%까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 할인 폭이 커 보이지만, 이 물건은 이미 8회 유찰됐습니다. 반복 유찰은 감정가와 시장의 괴리, 오피스텔의 환금성, 권리관계에 대한 부담 등이 입찰가에 반영됐을 가능성을 보여주는 경고 신호입니다.
또한 현재 가격과 직접 비교할 수 있는 최근 실거래 평균이나 최신 동일·유사 물건 거래값이 확인되지 않습니다. 2019년 소유권 취득 당시 거래가 133,000,000원은 과거 거래이므로 2026년의 현재 시세를 대신할 수 없습니다. 따라서 특별조건 적용 후 실질취득액이 97,280,000원이라 해도, 이를 근거로 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 확정됐다고 평가해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 97,280,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 2.2% 추정) | - | 2,151,040원 |
| 1. 임차인 공문수 보증금(우선변제) | 136,000,000원 | 95,128,960원 |
| 2. 경매신청채권자 · 주택도시보증공사 | 136,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
일반 배당 원칙상 임차보증금 미배당액은 40,871,040원입니다. 다만 이 사건은 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 특별매각조건이므로, 조건이 이행되는 전제에서 매수인의 실질 인수는 0원*으로 판단합니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 강서구 화곡동 까치산역 서측 인근에 위치합니다. 주변은 단독주택, 다세대, 오피스텔, 상업용 건물, 공원과 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 노선버스 정류장과 지하철 2호선·5호선 까치산역이 있어 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 사용승인일은 2019.04.05이며 철근콘크리트구조 평스라브지붕 9층 건물입니다. 기본 위생·급배수·난방설비와 승강기·주차시설이 갖춰져 있습니다.
- 도로. 남측 약 6m, 서측 약 4m 포장도로에 접한 세로장방형 평지입니다.
- 용도지역. 일반상업지역·도시지역·지구단위계획구역이며 중요시설물보호지구(공항), 진입표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등에 포함됩니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 역세권과 생활시설 접근성은 있으나, 오피스텔이고 8회 유찰된 이력이 있어 실제 매수수요와 재매각 가능성을 별도로 확인해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 반환청구권 포기 주체, 적용되는 임대차보증금, 임차권등기 말소 시점과 절차가 매각물건명세서 및 매각허가 조건에 동일하게 반영됐는지 확인하세요.
- 인수액 이중 계산 금지. 특별조건이 유효하면 실질 인수는 0원*입니다. 반대로 조건의 적용이 불명확하면 규칙상 미배당액 40,871,040원을 반영해 실질부담을 계산해야 합니다.
- 점유 상태 확인. 임차권등기는 설정돼 있지만 실제 점유·퇴거 여부와 열쇠 인도 가능성은 현황조사 및 현장 방문으로 확인해야 합니다.
- 실거래 검증. 감정가 대비 51.2%만 보고 저가로 판단하지 말고, 인근 동일 용도·면적·연식 오피스텔의 최근 거래와 매물 호가를 대조해 응찰가 상한을 정하세요.
- 8회 유찰 원인 확인. 내부 상태, 채광·층·소음, 주차, 관리비, 공실 가능성 등 반복 유찰의 원인이 가격 외에 존재하는지 확인하세요.
- 관리비·세금 확인. 체납 관리비의 공용부분과 당해세 등 실제 매수인이 부담할 수 있는 비용을 관리사무소와 집행기록에서 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 배당요구 내역을 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원*과 저가 매수는 같은 말이 아니다”
이 물건은 선순위 임차보증금 136,000,000원이 존재해 원칙적으로는 대항력 인수형입니다. 현재 회차 기준 미배당액은 40,871,040원이고, 특별조건이 없다면 실질부담은 138,151,040원입니다. 그러나 채권자의 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 특별매각조건으로 명시돼 있어, 조건이 그대로 이행되면 매수인의 실질 인수는 0원*, 실질취득은 97,280,000원*으로 정리됩니다.
그렇다고 즉시 가격 메리트가 생기는 것은 아닙니다. 현재 시세 비교값이 없고 이미 8회 유찰된 오피스텔이므로 감정가 대비 할인율만으로는 투자성을 판단할 수 없습니다. 권리는 특별조건 확인 후 조건부 통과, 가격은 실거래와 현장 검증 전까지 보류. 이 사건의 승부처는 낮아진 최저가가 아니라 특별조건의 확실한 이행과 8회 유찰 원인의 해소입니다.
