서울남부지방법원 2024타경119641. 화곡동 넥시티 제6층 제601호 오피스텔입니다. 감정가는 304,000,000원이지만 7회 유찰되어 현재 최저매각가는 63,753,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 큰 폭의 할인처럼 보이지만, 이 사건의 승부처는 최저가가 아니라 신은지의 임차보증금 285,000,000원입니다. 신은지는 2021.03.31. 주민등록을 마쳤고, 말소기준인 2023.03.06. 압류보다 앞서 대항력을 갖춘 임차인으로 정리되어 있습니다. 배당에서 보증금 전액을 돌려받지 못하면 그 잔액을 매수인이 인수합니다.
현재 최저매각가 63,753,000원을 전제로 한 예상배당에서는 집행비용 1,547,554원을 제외한 62,205,446원이 신은지 보증금에 배당되고, 222,794,554원이 남습니다. 이 잔액이 매수인 부담입니다. 따라서 낙찰가가 내려가면 인수액은 반대로 커지고, 총 부담은 보증금 285,000,000원 부근에서 크게 달라지지 않습니다. 이번 사건에서는 최저가 자체가 가격 메리트 판단 기준이 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2024타경119641 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡로 286-5, 제6층 제601호 (화곡동, 넥시티) |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 기준시점 현재 오피스텔로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하1층 지상11층 · 제6층 제601호 · 사용승인일 2020.05.21. |
| 소유자 | 김영진 · 2021.02.18. 매매 · 거래가액 285,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 304,000,000원 / 63,753,000원 (7회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 285,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08. |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸해도 보증금 잔액은 남는다
말소기준은 2023.03.06. 접수된 국의 압류입니다. 이후 2023.04.14. 등기된 신은지의 주택임차권과 2024.05.23. 강제경매개시결정은 등기상 매각으로 소멸합니다. 그러나 신은지는 주민등록일 2021.03.31., 점유개시일 2021.03.23., 확정일자 2021.02.24.로 말소기준보다 앞선 대항력을 갖고 있습니다. 따라서 임차권등기 자체가 소멸하는 것과 보증금 잔액 인수는 별개입니다.
② 임차인 — 실제 1명, 보증기관 승계는 중복 합산 금지
| 구분 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입 | 확정일자 | 권리 |
|---|---|---|---|---|---|
| 신은지 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 285,000,000원 | 2021.03.31. | 2021.02.24. | 대항력 有 우선변제 |
| 시보증 | 신은지 보증금 대위·승계 | 0원 | 2021.03.31. | 2021.02.24. | 승계 중복신고 |
실제 임차인은 신은지 1명입니다. ‘시보증’은 별도의 보증금을 가진 두 번째 임차인이 아니라, 신은지 보증금에 관한 보증기관 대위·승계 중복 신고입니다. 따라서 보증금 285,000,000원에 별도의 보증금을 추가로 합산하면 안 됩니다.
③ 가격 구조 — 7회 유찰이 총 취득부담을 낮추지 않는다
현재 회차 최저가는 63,753,000원으로 감정가 304,000,000원의 21% 수준입니다. 하지만 대항력 임차보증금이 낙찰가보다 훨씬 크기 때문에, 가격 판단은 최저가가 아닌 실질취득을 기준으로 해야 합니다. 현재 회차에서 예상되는 인수액은 222,794,554원이며, 8회 유찰 시 235,315,643원, 9회 유찰 시 245,332,515원으로 오히려 커집니다.
| 회차 | 최저매각가 | 매수인 인수 예상 |
|---|---|---|
| 현재 회차 · 7회 유찰 | 63,753,000원 | 222,794,554원 |
| 8회 유찰 시 | 51,002,400원 | 235,315,643원 |
| 9회 유찰 시 | 40,801,920원 | 245,332,515원 |
동일·유사 물건의 최근 실거래 숫자가 확인되지 않은 상태에서는 실질취득 약 285,000,000원이 현재 시장가보다 낮은지 단정할 수 없습니다. 따라서 감정가 304,000,000원보다 낮다는 이유만으로 “시세보다 싸다” 또는 “가격 메리트가 크다”는 평가를 해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 63,753,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,547,554원 |
| 1. 임차인 신은지 보증금 | 285,000,000원 | 62,205,446원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 285,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
신은지 보증금 중 배당으로 변제되지 않는 222,794,554원은 매수인이 인수하는 구조입니다. 집행비용은 약 매각가의 2.4% 추정치이며, 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 강서구청 남서측 인근이며, 주위는 아파트단지·업무시설·근린생활시설·관공서 등으로 이루어진 지역입니다.
- 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재하며 대중교통 사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하1층·지상11층 건물의 6층 601호이며 사용승인일은 2020.05.21.입니다.
- 설비. 도시가스 난방, 급·배수, 위생, 승강기, CCTV, 소화전, 기계식주차장 설비가 구비되어 있습니다.
- 토지·규제. 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등에 포함됩니다.
- 토지. 토지면적 277.7㎡, 공시지가 5,502,000원/㎡이며 업무용 토지이용상황으로 조사됐습니다.
- 건축상태. 공부와의 차이 없음, 위반건축물 사항 없음으로 정리되어 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가 대신 실질취득 기준. 63,753,000원이 아니라 대항력 임차보증금 285,000,000원 수준을 중심으로 판단해야 합니다.
- 미배당 인수액 확인. 현재 회차 예상 인수액은 222,794,554원입니다. 실제 배당 결과에 따라 잔액은 달라질 수 있습니다.
- 추가 유찰 효과 착시 주의. 8회 유찰 시 인수 235,315,643원, 9회 유찰 시 245,332,515원으로 인수액이 증가합니다.
- 보증기관 중복신고 구분. 실제 임차인은 신은지 1명이며 ‘시보증’ 신고분을 별도 보증금으로 합산하면 안 됩니다.
- 민간임대주택등기 확인. 갑구에 2021.03.23. 민간임대주택등기가 있으므로 입찰 전 등기부와 매각물건명세서 원문을 함께 대조해야 합니다.
- 말소와 인수 구분. 을구 임차권등기는 매각으로 소멸하더라도, 선순위 대항력을 기초로 한 미배당 보증금 인수 문제는 남습니다.
맺으며 — “63,753,000원짜리 오피스텔”로 보면 안 된다
이 사건은 7회 유찰되어 최저매각가가 63,753,000원까지 내려왔다는 숫자가 가장 먼저 눈에 들어옵니다. 그러나 권리분석 결과의 핵심은 정반대입니다. 신은지의 보증금은 285,000,000원이고, 현재 회차 예상배당 후 222,794,554원을 매수인이 인수합니다. 추가 유찰이 진행돼 최저가가 더 내려가도 인수액이 그만큼 커지므로 실질취득은 약 285,000,000원 부근에 고정됩니다. 최근 실거래 근거가 없는 이상 이 금액이 시세보다 싼지도 단정할 수 없습니다. 최저가는 크게 떨어졌지만, 경제적 부담은 크게 떨어지지 않은 사건. 이 물건은 ‘얼마에 낙찰받느냐’보다 미배당 임차보증금을 포함해 총 얼마를 부담하느냐가 판단 기준입니다.
