216,000,000원
서울남부지방법원 2024타경141037. 양천구 신월동 에이엔타워 제5층 제501호로, 사건상 용도는 다세대이고 감정평가상 오피스텔(방3, 거실, 화장실, 발코니 등)로 이용 중인 집합건물입니다. 전용면적은 43.28㎡이며, 2020.09.29 사용승인된 8층 건물에 속합니다. 소유자 도찬우는 2021.01.05 매매를 원인으로 거래가액 264,000,000원에 취득했습니다.
권리분석의 중심은 2020.10.22 설정된 경인북부수산업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 4,550,000,000원이고 공동담보목록 제2019-977호가 기재되어 있습니다. 임차인 길민수의 전입·점유개시는 2021.02.08로 말소기준권리보다 늦습니다. 따라서 임차보증금 264,000,000원 전액이 배당되지 않더라도 대항력을 근거로 매수인에게 잔액을 청구하는 구조는 아니며, 특별매각조건까지 더해져 인수액은 실질 0원*으로 정리됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2024타경141037 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 양천구 곰달래로1길 67(신월동), 제5층 제501호 (신월동, 에이엔타워) |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 전용 43.28㎡ · 오피스텔(방3, 거실, 화장실, 발코니 등) 이용 · 8층 건물 중 5층 |
| 건물 규모 / 사용승인 | 에이엔타워 18세대 · 2020.09.29 사용승인 |
| 소유자 | 도찬우 (2021.01.05 매매, 거래가액 264,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 270,000,000원 / 216,000,000원 (5회 유찰, 감정가 80%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 264,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.08 |
① 권리 흐름 — 후순위 임차권과 특별매각조건
말소기준은 2020.10.22 경인북부수산업협동조합 근저당권입니다. 2023.07.12 주택도시보증공사 가압류와 2024.11.14 강제경매개시결정은 모두 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다. 길민수의 주택임차권등기도 2023.04.20 접수된 후순위 권리이며, 등기상 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다.
임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유·용도 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 길민수 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 264,000,000원 | 2021.02.08 / 2021.01.06 | 있음 · 2023.04.20 | 대항력 없음 우선변제 후순위 승계 아님 |
길민수는 보증기관의 대위·승계 중복신고가 아닌 실제 임차인 1명입니다. 전입신고와 점유개시일이 2021.02.08로 말소기준 근저당권 설정일 2020.10.22보다 늦어 대항력이 없습니다. 확정일자는 2021.01.06이고 배당요구는 확인되지만, 선순위 근저당권보다 뒤에서 배당받는 구조입니다.
* 대항력 판단상 매수인 인수액은 0원이며, 특별매각조건으로 미배당 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 명시되어 있습니다.
② 시세 비교 — 67.5%지만 거래 시점을 봐야 한다
에이엔타워의 비교 실거래는 2건이며 두 거래 모두 320,000,000원입니다. 시세지표의 최근 12개월 평균과 최신 거래금액도 각각 320,000,000원으로 산정되어 현재 최저가 216,000,000원은 해당 지표의 67.5%입니다. 다만 표에서 확인되는 최신 거래월은 2022.10입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.10 | 39.39㎡ | 6 | 320,000,000원 |
| 2021.09 | 39.39㎡ | 6 | 320,000,000원 |
| 평균 | — | 2건 | 320,000,000원 |
실질취득액 216,000,000원은 감정가 270,000,000원보다 낮고, 실거래 평균·최신 거래 320,000,000원 대비 67.5%입니다. 거래 추세 지표는 0.0%로 산정되어 하락 추세가 표시되지는 않지만, 거래 표본이 2건뿐이고 최신 거래가 2022.10이므로 “현재 시세보다 확실히 싸다”라고 단정할 근거는 제한적입니다.
③ 예상배당표 (매각가 216,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,824,000원 |
| 1. 근저당 · 경인북부수산업협동조합 | 4,550,000,000원 | 212,176,000원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 1,128,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 264,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가에서는 집행비용을 제외한 212,176,000원이 선순위 근저당권에 배당되고, 주택도시보증공사의 가압류·신청채권 배당과 소유자 잔여는 0원입니다. 배당표상 미배당액은 5,729,824,000원이며, 매수인 인수액은 실질 0원*입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 양서중학교 북동측 인근으로, 주위에는 다세대주택·연립주택·근린생활시설 등이 소재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선 버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 사건상 다세대 물건이며 감정평가상 오피스텔(방3, 거실, 화장실, 발코니 등)로 이용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 8층 건물의 5층으로, 급·배수·위생·도시가스 난방·승강기 설비가 되어 있습니다.
- 도로·토지. 북동측으로 노폭 약 25미터의 포장도로에 접하고, 토지는 평탄한 정방형으로 오피스텔 및 다세대주택 건부지로 이용 중입니다.
- 규제. 도시지역·준주거지역·지구단위계획구역(신월생활권중심)이며, 토지거래계약허가구역은 지목 도로에 한정해 2024.09.10부터 2029.09.09까지 지정되어 있습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 에이엔타워는 18세대이고 확인된 실거래는 2건입니다. 경매 평균 유찰 5.8회·매각률 0.0%를 감안하면 수요층이 넓다고 단정하기 어렵습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 미배당 임대차보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건의 주체·이행방식·말소서류 제출 시점을 매각물건명세서에서 확인하세요.
- 근저당 일부포기 범위. 2021.02.02 일부포기 원인의 근저당 말소기록과 현재 말소기준·배당관계가 어떻게 연결되는지 등기 원문으로 확인하세요.
- 실거래 시점 검증. 320,000,000원 거래는 2022.10과 2021.09입니다. 현재 임대료·매매호가·실제 계약 가능 가격을 별도로 조사해야 합니다.
- 용도와 이용상태 확인. 사건상 다세대, 감정평가상 오피스텔 이용으로 기재되어 있으므로 건축물대장·현황·금융조건을 대조하세요.
- 점유·명도 확인. 임차권등기와 배당요구는 확인되지만 감정평가 현장조사 당시 이해관계인이 부재했습니다. 현재 점유자와 인도 가능 시점을 확인하세요.
- 유찰 시나리오. 현재 최저가는 216,000,000원이며, 6회 유찰 시 172,800,000원, 7회 유찰 시 138,240,000원으로 산정되어 있습니다.
- 배당 제외항목. 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 원본 배당요구와 조세채권을 확인하세요.
맺으며 — 권리는 정리되지만, 환금성은 별개다
이 사건의 임차보증금은 264,000,000원으로 현재 최저가 216,000,000원보다 크지만, 임차인은 말소기준 이후 전입해 대항력이 없고 특별매각조건까지 붙어 있으므로 낙찰가에 미배당 보증금을 더하는 인수형 구조가 아닙니다. 실질취득액은 216,000,000원으로 정리됩니다.
다만 이 물건의 난점은 권리보다 시장입니다. 시세지표 320,000,000원 대비 67.5%라는 숫자는 눈에 띄지만, 확인되는 거래는 2건이고 최신 거래는 2022.10입니다. 여기에 5회 유찰, 단지 경매 평균 5.8회 유찰, 매각률 0.0%가 겹칩니다. 결론은 권리상 인수는 실질 0원*, 가격은 참고상 낮지만 환금성 검증이 선행되어야 하는 물건입니다.