서울남부지방법원 2024타경145329. 신월동리버스타운 102동 5층 503호, 감정 이용상태는 오피스텔입니다. 감정가 273,000,000원에서 7회 유찰되어 현재 최저매각가는 139,776,000원, 감정가의 51.2%까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 할인폭이 커 보이지만 이 사건의 핵심은 최저가가 아니라 선순위 임차권과 특별매각조건의 결합입니다.
김보라는 임대차계약일 2018.12.05, 확정일자 2018.12.11, 주민등록일 2019.01.07, 보증금 209,000,000원으로 을구 1번 주택임차권등기까지 마친 선순위 임차권자입니다. 말소기준으로 계산된 2024.11.28 강제경매개시결정보다 훨씬 앞섭니다. 따라서 특별매각조건이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금 인수가 늘어 실질 부담이 보증금 수준에 묶이는 전형적인 대항력 인수형입니다. 그러나 이 사건은 채권자가 그 미배당 잔액 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이 붙었습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2024타경145329 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 양천구 가로공원로 100, 제102동 제5층 제503호 (신월동, 신월동리버스타운) |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 오피스텔로 이용 중 |
| 소유자 | 박혜진 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 273,000,000원 / 139,776,000원 (7회 유찰, 감정가의 51.2%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 209,000,000원 |
| 말소기준 | 2024.11.28 갑구 7번 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권은 확약으로 해소, 미상 점유는 별도
가장 중요한 것은 을구 1번 김보라 주택임차권입니다. 보증금 209,000,000원, 확정일자 2018.12.11, 주민등록일 2019.01.07로 말소기준보다 선순위입니다. 배당요구도 이루어져 우선변제권을 행사할 수 있지만, 현재 최저가 139,776,000원 가정에서는 집행비용을 뺀 뒤 137,019,136원만 배당되어 룰상 71,980,864원이 남습니다.
임차인 현황
| 성명 | 점유 / 전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김보라 | 건물 전부 · 2019.01.07 | 209,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 실질 0원* 룰상 71,980,864원 |
| 김보빈 | 미상 · 2021.06.01 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 별도 확인 |
* 김보라의 71,980,864원은 현재 최저가 기준 배당계산상 미배당 잔액입니다. 특별매각조건을 반영하면 김보라 관련 매수인 실질 인수는 0원입니다.
② 시세 비교 — 표면상 할인, 하지만 비교면적이 맞지 않는다
신월동리버스타운의 최근 12개월 실거래 평균은 187,500,000원, 최신 거래는 2026.07 200,000,000원입니다. 확약을 반영한 기준 실질취득 139,776,000원은 최근 12개월 평균의 74.5% 수준입니다. 다만 이 수치를 그대로 가격 메리트로 확정해서는 안 됩니다. 대상 면적은 46.71㎡인데 실거래 표본은 25.79㎡와 29.94㎡로 면적이 일치하지 않습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 29.94㎡ | 5 | 200,000,000원 |
| 2025.09 | 25.79㎡ | 5 | 175,000,000원 |
| 2025.07 | 25.79㎡ | 5 | 189,000,000원 |
| 2024.11 | 29.94㎡ | 6 | 230,000,000원 |
| 2024.07 | 29.94㎡ | 6 | 245,000,000원 |
| 2024.06 | 25.79㎡ | 6 | 177,000,000원 |
| 2024.06 | 25.79㎡ | 6 | 177,000,000원 |
| 2023.01 | 25.79㎡ | 8 | 220,000,000원 |
| 2023.01 | 29.94㎡ | 7 | 254,000,000원 |
| 2021.11 | 29.94㎡ | 8 | 330,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 187,500,000원 |
전체 10건 평균은 219,700,000원이지만 과거 330,000,000원 거래까지 섞여 있어 현재 가격 판단에는 비중을 낮춰야 합니다. 최근 12개월 평균은 187,500,000원이고 최신 거래는 200,000,000원이며, 최근 가격은 과거 구간 대비 -17.7%로 하락했습니다. 따라서 “전체 평균보다 36.4% 싸다”는 식의 해석보다는 하락 추세와 면적 불일치를 함께 봐야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 139,776,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,756,864원 |
| 1. 임차인 김보라 보증금 | 209,000,000원 | 137,019,136원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 209,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산상 김보라 보증금 미배당액은 71,980,864원입니다. 그러나 특별매각조건에 따라 해당 잔액 반환청구권은 포기되고 임차권등기가 말소되므로 김보라 관련 실질 인수는 0원으로 봅니다. 김보빈의 보증금은 미상으로 이 계산에 확정적으로 반영할 수 없습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표·거래자료 기준)
- 용도. 감정평가상 오피스텔로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 8층 건물 내 102동 5층 503호입니다.
- 입지. 서울금융고등학교 남측 인근으로 오피스텔·다세대주택·교육시설·근린생활시설이 혼재하며 제반 입지여건은 무난한 편입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장 및 지하철 5호선 화곡역이 있어 대중교통 상황은 보통입니다.
- 도로. 북측 폭 약 25m, 남측 폭 약 3m 포장도로에 각각 접합니다.
- 규제. 도시지역·준주거지역·지구단위계획구역(신월생활권중심)이며, 공항소음 관련 제3종 구역·수평표면구역·진입표면구역·교육환경 보호구역·과밀억제권역 등이 포함됩니다.
- 단지 규모. 신월동리버스타운은 28세대, 사용승인일은 2018.06.25입니다. 경매 평균 유찰 횟수는 6.7회입니다.
- 시장 추세. 최근 12개월 평균 187,500,000원, 최신 2026.07 거래 200,000,000원이며 최근 구간은 과거 대비 -17.7% 하락했습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 대조. 김보라 임차보증금 미배당 잔액에 대한 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 실제 매각조건에 그대로 유지되는지 확인이 핵심입니다.
- 김보빈 점유관계 확인. 전입일은 2021.06.01이지만 보증금·확정일자·점유범위가 미상입니다. 대항력 가능·미상 상태로 보고 계약서·주민등록·점유관계를 확인해야 합니다.
- 실질취득가 해석. 김보라 확약만 반영하면 기준 실질취득은 139,776,000원이지만, 김보빈 보증금이 확인되지 않아 최종 부담 상한이 완전히 닫힌 상태는 아닙니다.
- 시세 면적 보정. 최근 실거래는 25.79㎡와 29.94㎡이고 대상은 46.71㎡입니다. 74.5%라는 할인율을 동일면적 시세 할인으로 그대로 받아들이면 안 됩니다.
- 하락장 반영. 최근 거래 추세가 -17.7%이므로 과거 전체 평균 219,700,000원보다 최근 12개월 평균 187,500,000원과 최신 200,000,000원을 우선 기준으로 보아야 합니다.
- 7회 유찰 원인 점검. 이 사건은 이미 7회 유찰됐고 단지 경매 평균도 6.7회입니다. 권리·점유·상품성·시장성을 함께 확인해야 합니다.
맺으며 — “2.09억 선순위 임차권”보다 남은 미상 점유가 더 중요하다
이 사건을 처음 보면 209,000,000원의 선순위 임차권 때문에 낙찰가가 아무리 내려가도 실질 부담이 보증금 수준에 고정되는 인수형 물건으로 보입니다. 실제 배당계산도 현재 최저가에서 71,980,864원의 미배당 잔액을 보여줍니다. 하지만 특별매각조건이 그 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 명시해 김보라 관련 인수는 실질 0원으로 정리됩니다.
문제는 그 다음입니다. 김보빈은 전입일이 말소기준보다 빠르지만 보증금과 확정일자가 미상입니다. 여기에 7회 유찰, 최근 시세 -17.7% 하락, 28세대 소규모, 대상과 실거래 면적 불일치가 겹칩니다. 확약을 반영한 기준 실질취득 139,776,000원은 최근 12개월 평균 187,500,000원보다 낮지만, 가격만으로 높은 점수를 줄 만큼 비교조건이 깔끔하지 않습니다. 주된 권리는 해소됐지만 남은 점유 리스크와 환금성 확인이 이 물건의 최종 승부처입니다.
