인천지방법원 2024타경5952. 송도더샵퍼스트월드 17층 1707호, 전용 45.337㎡ 오피스텔입니다. 감정가는 150,000,000원이지만 7회 유찰돼 최저매각가는 12,354,000원까지 내려왔습니다. 그러나 이 숫자만으로 가격을 판단하면 안 됩니다. 임차인 한란아는 2017.02.28. 전입·점유를 시작했고, 2017.02.14. 확정일자를 갖췄습니다. 말소기준인 2020.10.28. 압류보다 앞서 대항력을 취득한 임차인으로, 배당에서 돌려받지 못하는 보증금 잔액은 매수인이 부담합니다.
현재 최저가를 전액 납부하면 매각대금 중 집행비용 622,372원을 제외한 11,731,628원이 임차인에게 배당됩니다. 보증금 140,000,000원 중 남는 128,268,372원은 매수인 인수입니다. 따라서 매수인의 실질부담은 12,354,000원 + 128,268,372원 = 140,622,372원입니다. 최저매각가가 최근 12개월 평균의 10.0%에 불과하다는 표면적 할인율은 실질취득가격을 설명하지 못합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경5952 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 연수구 해돋이로 107, 비,시동 17층시동1707호 (송도동,송도더샵퍼스트월드) |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(오피스텔) · 전용 45.337㎡ · 23층 건물 중 17층 |
| 이용상태 | 공부상 오피스텔로 이용 중 |
| 소유자 | 김민태 (2017.02.10. 매매, 거래가액 140,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 150,000,000원 / 12,354,000원 (7회 유찰, 감정가의 8.24%) |
| 신청채권자 / 청구 | 한란아 / 140,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.08 |
① 권리 흐름 — 임차권등기는 지워져도 보증금 잔액은 남는다
등기상 말소기준은 2020.10.28. 국 압류입니다. 그 뒤 등기된 연수구 압류, 임차권등기 및 현재 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 다만 임차권등기 자체가 지워진다는 사실과 임차인의 보증금 인수 여부는 별개의 문제입니다. 한란아의 전입·점유일은 2017.02.28., 확정일자는 2017.02.14.로 말소기준보다 빠릅니다. 매각물건명세서에도 임차권등기가 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 미배당 잔액 승계
| 임차인 / 사용 | 전입·확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 한란아 주거 · 임차권등기 · 45.337㎡ 전부 | 전입·점유 2017.02.28. 확정일자 2017.02.14. 증액분 확정일자 2018.01.24. | 140,000,000원 | 배당요구 있음 2021.02.17. | 대항력 有 우선변제 有 승계 128,268,372원 |
한란아는 보증기관의 대위변제·승계 신고가 아니라 실제 임차인 1명으로 집계됩니다. 보증금은 140,000,000원이며 배당요구도 했지만, 현재 최저매각가에서는 11,731,628원만 배당받습니다. 부족분 128,268,372원은 매수인이 인수합니다.
③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 140,622,372원으로 비교해야 한다
더샵퍼스트월드는 1,596세대, 2009.01.22. 사용승인 단지입니다. 전용면적이 유사한 최근 12건의 평균 거래금액은 123,250,000원, 최신 거래는 2026.07. 118,000,000원입니다. 거래 범위는 84,000,000원~140,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 45.66㎡ | 18 | 118,000,000원 |
| 2026.06 | 49.77㎡ | 5 | 125,000,000원 |
| 2026.06 | 47.1㎡ | 8 | 84,000,000원 |
| 2026.05 | 49.36㎡ | 7 | 135,000,000원 |
| 2026.04 | 49.36㎡ | 7 | 125,000,000원 |
| 2026.03 | 46.57㎡ | 10 | 118,000,000원 |
| 2026.03 | 45.1㎡ | 7 | 115,000,000원 |
| 2026.03 | 45.34㎡ | 11 | 117,000,000원 |
| 2026.02 | 45.1㎡ | 19 | 140,000,000원 |
| 2026.01 | 45.1㎡ | 8 | 140,000,000원 |
| 2025.12 | 49.77㎡ | 8 | 137,000,000원 |
| 2025.12 | 45.34㎡ | 18 | 125,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 12건 | 123,250,000원 |
실질취득가격 140,622,372원은 최근 12개월 평균의 114.1%이며, 최신 거래금액 118,000,000원의 119.2%입니다. 최근 12건 중 최고 거래금액인 140,000,000원보다도 622,372원 높습니다. 따라서 이 물건은 최저가가 감정가의 8.24%까지 내려왔다는 이유로 시세보다 저렴하다고 평가할 수 없습니다.
④ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려갈수록 인수액이 늘어난다
| 회차 | 매각가 | 보증금 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 7회 유찰 · 감정가 8.24% | 12,354,000원 | 128,268,372원 | 140,622,372원 |
| 8회 유찰 시 감정가 5.77% | 8,647,800원 | 131,907,860원 | 140,555,660원 |
| 9회 유찰 시 감정가 4.04% | 6,053,460원 | 134,455,502원 | 140,508,962원 |
현재 회차부터 9회 유찰 시나리오까지 매각가는 12,354,000원에서 6,053,460원으로 절반 이상 줄지만, 실질취득은 140,622,372원 → 140,508,962원으로 큰 차이가 없습니다. 낙찰가 하락분만큼 임차인의 배당액이 감소하고 매수인 인수액이 증가하기 때문입니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 12,354,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 622,372원 |
| 1. 임차인 한란아 보증금 | 140,000,000원 | 11,731,628원 |
| 2. 우리은행 근저당 | 78,000,000원 | 0원 |
| 3. 윤철 근저당 | 40,000,000원 | 0원 |
| 4. 경남신용보증재단 가압류 | 42,500,000원 | 0원 |
| 5. 산은캐피탈 강제경매 | 140,000,000원 | 0원 |
| 6. 한란아 강제경매 | 140,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
매각대금은 집행비용과 임차인 일부 배당으로 전액 소진됩니다. 임차인 미배당액 128,268,372원은 매수인 인수입니다. 당해세·최우선변제는 반영되지 않았으며 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 연수구 송도동 해양경찰청 남서측 인근이며, 대규모 아파트단지·업무시설·관공서·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 23층 건물의 17층 오피스텔로, 시스템창호·승강기·화재탐지·소화전·도시가스·지역난방 설비가 있습니다.
- 도로. 부지 외곽 사면으로 대로 및 광대로와 접하고 단지 내 도로와 연계됩니다.
- 규제. 중심상업지역·제1종지구단위계획구역·경제자유구역·성장관리권역·시가지조성사업지역이며 토지거래계약 허가구역에 포함됩니다.
- 공부상 상태. 공부상 오피스텔로 이용 중이며 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 없습니다.
- 거래성. 최근 12건 거래가 확인되지만 금액 범위가 84,000,000원~140,000,000원으로 넓고, 단지 경매물건 평균 유찰 횟수는 3.9회입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 실질취득 기준. 최저가가 아니라 최저가와 임차보증금 미배당액을 합친 140,622,372원을 기준으로 판단해야 합니다.
- 임차관계 원본. 임대차계약서, 증액계약서, 전입세대확인서, 확정일자 자료와 임차권등기명령 원본을 대조해야 합니다.
- 동일인 관계 확인. 임차인과 현재 강제경매 신청채권자가 동일한 한란아인 사정과 소유자 김민태와의 관계를 확인해야 합니다.
- 세금 압류. 국세·지방세 압류 이력이 있어 당해세 여부와 실제 배당순위를 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기. 2018.06.29. 민간임대주택 등록을 원인으로 한 등기가 있으므로 임대의무기간 및 현재 효력을 확인해야 합니다.
- 명도와 인도. 임차권등기 후 실제 점유 상태와 인도 가능 시점을 현황조사 및 현장 확인으로 재검증해야 합니다.
- 관리비. 공용부분 관리비 체납 여부와 오피스텔 관리비 수준을 관리주체에 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 및 세금 관련 서류를 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “12,354,000원에 사는 물건이 아니다”
이 사건의 숫자는 극단적입니다. 감정가 150,000,000원짜리 오피스텔이 7회 유찰돼 최저가 12,354,000원까지 내려왔지만, 대항력 있는 임차인의 보증금 부족분 128,268,372원을 더하면 실질취득은 140,622,372원입니다. 이는 최근 12개월 평균 123,250,000원보다 높고, 최신 거래 118,000,000원보다도 높습니다.
8회·9회까지 더 유찰돼도 실질취득은 각각 140,555,660원, 140,508,962원으로 보증금 부근에 머뭅니다. 여기에 임차인과 신청채권자의 동일인 관계, 세금 압류 이력, 민간임대주택등기 확인 과제가 남습니다. 표면 최저가는 매우 낮지만, 실질가격은 최근 시세 이상이고 권리 확인 난도도 높은 물건입니다.
