서울남부지방법원 2024타경146346. 화곡동 씨티하우스 제2층 206호로, 사건상 용도는 대지이며 감정평가서상 건물은 철근콘크리트구조 6층 규모의 공동주택 및 제2종근린생활시설입니다. 이 호실은 공부상 제2종근린생활시설(사무소)지만 현황은 주거용으로 탐문됐습니다. 감정가 193,000,000원에서 다섯 번 유찰돼 최저가는 98,816,000원까지 내려왔습니다.

등기에는 임차권자 황두현의 보증금 168,000,000원이 올라 있습니다. 최저가보다 69,184,000원 큰 금액이므로, 이 보증금이 매수인에게 그대로 승계된다면 단순 저가 물건이 아닙니다. 그러나 이 사건에는 채권자가 매수인에게 배당받지 못한 보증금 잔액의 반환을 청구하지 않고 임차권등기를 말소한다는 특별매각조건이 붙어 있습니다. 따라서 황두현 관련 보증금 인수는 실질 0원*, 실질취득액은 최저가와 같은 98,816,000원으로 봅니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 특별매각조건이 핵심

황두현은 건물 전부를 주거용으로 사용한 임차권자로, 계약일 2018.04.10., 확정일자 2018.04.17., 점유개시 2018.04.28., 전입일 2018.05.01.이며 보증금은 168,000,000원입니다. 임차권등기는 2021.04.08. 접수됐고 배당요구도 한 것으로 정리돼 있습니다. 전입일이 기준권리 뒤라는 이유로 대항력 없음으로 분류돼 있으나, 기준으로 잡힌 근저당의 2016.06.09. 말소 기록과 함께 검토해야 하므로 대항력 판정은 원본 확인이 필요합니다.

임차인 분석

* 특별매각조건이 없고 배당추정상 임차권자에게 배당되는 금액이 0원이라고 가정하면, 보증금 미배당 잔액은 최대 168,000,000원입니다. 이 사건은 해당 잔액의 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 매각조건이므로 실질 인수액을 0원으로 반영했습니다.

② 시세 비교 — 수치상 큰 할인, 표본은 1건

씨티하우스(332-16)는 2016.02.17. 사용승인된 16세대 건물입니다. 비교 가능한 최근 12개월 거래는 1건으로, 2025년 9월 전용 24.79㎡·6층이 265,000,000원에 거래됐습니다. 최근 12개월 평균과 최신 거래가 모두 265,000,000원입니다.

특별매각조건을 반영한 실질취득액 98,816,000원은 최근 12개월 평균 및 최신 거래 265,000,000원의 37.3%입니다. 금액 차이는 166,184,000원입니다. 다만 비교거래가 한 건뿐이고, 본건은 공부상 사무소·현황 주거용이라는 용도 불일치가 있으며, 비교거래는 전용 24.79㎡·6층, 본건 비교 대상 면적은 26.85㎡·2층입니다. 따라서 37.3%라는 숫자를 곧바로 정상 주거상품 대비 할인율로 확정해서는 안 됩니다.

③ 예상배당표 (매각가 98,816,000원 가정)

총 채권액 4,762,000,000원 중 채권자 배당액은 96,637,312원, 미배당액은 4,665,362,688원으로 추정됩니다. 신청채권자 주택도시보증공사의 청구액 168,000,000원은 이 배당추정에서 0원입니다. 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않을 수 있으며, 말소된 근저당의 배당 여부는 원본 확인이 필요합니다.

④ 이용상태·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 이용상태. 공부상 제2종근린생활시설(사무소)이지만 현황은 주거용으로 탐문됐습니다. 공부와 현황이 일치하지 않으므로 실제 사용승인 상태와 행정상 처리 가능 여부를 확인해야 합니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 6층 공동주택 및 제2종근린생활시설 건물의 2층 206호입니다. 도시가스 개별난방, 승강기, 주차장, 급배수 및 위생설비가 갖춰져 있습니다.
• 입지. 서울신정초등학교 북서측 인근으로 단독주택, 다세대주택, 아파트, 공공시설, 교육시설, 근린생활시설이 혼재하는 주거지역입니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철 2·5호선 까치산역이 있어 대중교통 상황은 보통으로 평가됐습니다.
• 토지·규제. 제2종일반주거지역, 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등에 포함됩니다. 공시지가는 3,531,000원/㎡입니다.
• 위반건축물. 집합건축물대장에 601·602·603·604호의 조립식패널 주거 무단증축으로 위반건축물 표기가 있습니다. 본건 206호가 직접 위반 부분으로 적시된 것은 아니지만, 건물 전체 표기가 거래·금융·행정 처리에 미치는 영향은 확인해야 합니다.
• 환금성. 16세대 소규모 건물이고 최근 비교거래가 1건뿐입니다. 경매 집계상 평균 5회 유찰, 낙찰사례 없음으로 나타나므로 재매각 가능성과 매수층을 보수적으로 판단해야 합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 특별매각조건 원문 확인. 주택도시보증공사의 미배당 보증금 반환청구권 포기와 황두현 임차권등기 말소 조건이 실제 매수인에게 동일하게 적용되는지 매각물건명세서 원문을 확인하세요.
• 임차권 말소 절차. 낙찰·대금납부 후 말소 시기, 제출서류, 채권자의 협조 방식과 점유 이전 상태를 확인하세요.
• 말소기준 재검토. 2016.02.25. 근저당 설정과 2016.06.09. 해지 말소가 함께 기재돼 있습니다. 배당표와 등기부의 차이를 법원 기록에서 대조하세요.
• 대항력 재판정. 임차인의 계약·확정일자·점유·전입 시점과 실제 말소기준권리를 놓고 대항력 및 우선변제권을 다시 판단하세요.
• 용도 불일치. 공부상 사무소·현황 주거용입니다. 건축물대장, 현황도, 사용승인, 전입·임대 가능 여부와 금융기관 취급 가능 여부를 확인하세요.
• 위반건축물 영향. 위반 표기는 601~604호 무단증축에 관한 것이지만 건물 전체의 대장 표기가 본건의 매매·담보·행정 처리에 미치는 영향을 관할 부서에 확인하세요.
• 점유·명도. 임차권등기가 말소되더라도 실제 점유자가 존재하면 인도 협의와 명도 절차가 별도로 필요할 수 있으므로 현황조사와 현장 상태를 확인하세요.
• 관리비·조세. 공용부분 관리비, 당해세, 체납 공과금 등 배당추정에 반영되지 않은 비용을 관리주체와 관계기관에 확인하세요.

맺으며 — “가격은 강하지만, 서류 확인이 먼저다”

감정가 193,000,000원짜리 물건이 다섯 번 유찰돼 98,816,000원까지 내려왔고, 특별매각조건이 유효하게 이행되면 168,000,000원의 임차보증금도 매수인이 실질적으로 인수하지 않습니다. 이 경우 실질취득액은 최근 거래 265,000,000원의 37.3%로, 가격 수치만 보면 분명한 할인 구간입니다.

그러나 이 물건은 단순한 저가 주거상품이 아닙니다. 공부상 사무소와 현황 주거용의 불일치, 건물의 위반건축물 표기, 5회 유찰, 한 건뿐인 비교거래, 말소된 근저당과 예상배당 사이의 차이가 동시에 존재합니다. 특별매각조건이 실제 인수위험을 제거하는지, 임차권이 언제 어떤 절차로 말소되는지, 진짜 말소기준권리가 무엇인지가 확인되기 전에는 가격 메리트도 확정되지 않습니다. 결론은 가격은 검토 대상, 권리와 용도는 원본 확인 후 판단입니다.