서울남부지방법원 2024타경146582. 강서구 화곡동의 제6층 제602호 오피스텔입니다. 소유자 송자영은 2021.08.31. 거래가액 246,000,000원으로 소유권을 취득했습니다. 그런데 임차인 곽지애의 임대차계약일과 확정일자는 2021.08.17., 주민등록일자와 점유개시일자는 2021.08.31.입니다. 말소기준권리인 국의 압류는 그보다 늦은 2023.01.17.이므로, 이 임차인은 말소기준권리보다 먼저 대항요건을 갖춘 임차인입니다.
을구 1번 주택임차권은 2023.06.13. 등기됐고 등기 자체는 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 하지만 핵심은 임차권등기 날짜가 아니라 그보다 앞선 전입·점유입니다. 매각물건명세서에도 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다. 따라서 현재 최저가만 보고 할인 폭을 계산하면 권리분석의 핵심을 놓치게 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2024타경146582 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡로42길 24, 제6층 제602호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(오피스텔) · 기준시점 현재 오피스텔로 이용 중 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 평스라브지붕 · 지하1층/지상8층 중 제6층 · 사용승인일 2021.03.19 |
| 소유자 | 송자영 · 2021.08.31. 소유권이전 · 거래가액 246,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 239,000,000원 / 78,315,000원 (8회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 245,200,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.16 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 임차인의 전입·점유가 먼저다
| 실제 임차인 | 점유 / 보증금 | 전입·점유 | 확정일자 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 곽지애 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 건물 전부 246,000,000원 | 2021.08.31 | 2021.08.17 | 대항력 有 우선변제 有 승계 없음 |
실제 임차인은 1명입니다. 보증기관의 대위·승계 중복신고로 표시된 임차인은 없습니다.
갑구 6번 압류와 갑구 7번 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 을구 1번 주택임차권등기도 등기 자체는 매각으로 소멸하지만, 선행한 대항력까지 함께 사라지는 것은 아닙니다. 배당으로 반환되지 않은 보증금 잔액이 남기 때문에 그 잔액을 낙찰자가 떠안는 구조입니다.
② 가격 구조 — ‘감정가 33%’ 할인처럼 보면 안 된다
현재 최저매각가는 78,315,000원으로, 8회 유찰 뒤 감정가의 33% 수준입니다. 표면적으로는 감정가 239,000,000원보다 크게 내려온 가격입니다. 하지만 이 사건에서는 최저가가 내려가는 만큼 대항력 임차인의 미배당 보증금이 매수인 인수액으로 커지는 구조입니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 관점 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 8회 유찰 · 감정가 33% | 78,315,000원 | 169,494,670원 | ≈ 보증금 246,000,000원 수준 |
| 9회 유찰 시 · 감정가 26% | 62,652,000원 | 184,875,736원 | ≈ 보증금 246,000,000원 수준 |
| 10회 유찰 시 · 감정가 21% | 50,121,600원 | 197,180,589원 | ≈ 보증금 246,000,000원 수준 |
감정가는 239,000,000원인데 실질취득 판단의 중심값은 보증금 246,000,000원 수준입니다. 실거래 비교값이 제시돼 있지 않으므로 현재 최저가가 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 있다고 단정할 근거는 없습니다. 오히려 8회 유찰에도 총부담이 크게 낮아지지 않는 인수 구조 자체를 먼저 봐야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 78,315,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,809,670원 |
| 1. 임차인 곽지애 보증금 · 우선변제 | 246,000,000원 | 76,505,330원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 245,200,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서는 임차보증금 중 76,505,330원이 배당되고, 나머지 169,494,670원이 매수인 인수로 계산됩니다. 신청채권자 주택도시보증공사의 청구금액 245,200,000원은 이 가정에서 배당액 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 기준시점 현재 오피스텔로 이용 중이며, 토지는 업무시설(오피스텔) 건부지로 이용 중입니다.
- 입지. 서울화곡초등학교 북서측 인근으로 다세대주택·아파트단지·근린생활시설 등이 소재하며, 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철 5호선 화곡역이 소재하며, 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 지하1층/지상8층 철근콘크리트구조 건물의 제6층 제602호이며 사용승인일은 2021.03.19입니다. 승강기·주차장·난방·급배수설비를 갖추고 있습니다.
- 토지. 일반상업지역의 평지·정방형 토지로, 북동측 약 8미터 내외 및 남동측 약 5미터 내외 포장도로에 접합니다. 공시지가는 6,575,000원/㎡입니다.
- 규제. 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역 등이 포함돼 있습니다.
- 공부상 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 입찰가보다 인수액을 먼저 계산. 현재 회차 매수인 인수 추정액은 169,494,670원입니다. 입찰가격만 자금계획에 넣으면 안 됩니다.
- 임차인 대항력 재확인. 계약·확정일자 2021.08.17., 전입·점유 2021.08.31., 말소기준 압류 2023.01.17.의 선후관계를 원본 서류에서 다시 대조해야 합니다.
- 배당 후 잔액 확인. 매각물건명세서에 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있으므로 실제 배당 결과까지 확인해야 합니다.
- 추가 유찰 착시 경계. 9회·10회 유찰 시 최저가는 더 내려가지만 인수액은 각각 184,875,736원, 197,180,589원으로 커집니다.
- 민간임대주택등기 확인. 갑구 5-1번 민간임대주택등기의 최신 존부와 매각 후 처리 내용을 최신 등기 및 관련 원문에서 확인하세요.
- 가격 검증. 실질취득이 보증금 246,000,000원 수준이므로, 최저가가 아니라 이 금액을 기준으로 주변 오피스텔의 실제 거래가격과 비교해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당관계와 매각기일 변경 여부를 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “78,315,000원에 사는 경매가 아니다”
이 사건에서 가장 위험한 숫자는 최저가 78,315,000원입니다. 8회 유찰돼 감정가의 33%까지 내려왔다는 사실만 보면 큰 할인처럼 보이지만, 대항력 있는 곽지애의 보증금 246,000,000원이 매각대금보다 큽니다. 현재 회차에서 배당되지 않는 169,494,670원을 매수인이 인수하고, 추가 유찰 때는 그 인수액이 더 커집니다.
결국 이 물건은 최저가가 떨어져도 실질취득비용이 보증금 수준에서 크게 내려가지 않는 구조입니다. 감정가 239,000,000원보다도 높은 246,000,000원 수준을 실질취득의 기준으로 놓고 판단해야 하며, 실거래 비교값 없이 “8회 유찰이니 싸다”고 평가해서는 안 됩니다. 권리구조는 명확하지만 가격 메리트는 확인되지 않았고, 인수 부담은 매우 큽니다.
