서울남부지방법원 2024타경146582. 서울 강서구 화곡동의 제6층 제602호 오피스텔입니다. 감정가는 239,000,000원이지만 7회 유찰되어 현재 최저매각가는 97,894,000원까지 내려왔습니다. 그러나 이 사건은 낙찰가 자체보다 임차보증금 인수액을 먼저 봐야 하는 사건입니다. 임차인 곽지애는 2021.08.31. 전입·점유를 시작했고, 확정일자는 2021.08.17.입니다. 말소기준권리인 2023.01.17. 압류보다 앞서므로 대항력이 있으며, 매각물건명세서도 배당으로 보증금 전액이 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시하고 있습니다.
현재 회차에서 매각대금 97,894,000원을 가정하면 집행비용 2,162,092원을 제외한 95,731,908원이 임차인 보증금에 배당됩니다. 보증금 246,000,000원 중 150,268,092원이 남아 매수인에게 넘어가므로, 실제 부담은 낙찰가 97,894,000원에 인수액을 더한 248,162,092원입니다. 즉 ‘감정가의 41%에 산다’는 해석은 이 사건에서는 맞지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2024타경146582 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡로42길 24, 제6층 제602호 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 기준시점 현재 오피스텔로 이용 중 |
| 소유자 | 송자영 · 2021.08.17. 매매 · 거래가액 246,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 239,000,000원 / 97,894,000원 (7회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 245,200,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하1층/지상8층 · 제6층 제602호 · 사용승인일 2021.03.19. |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차인이 핵심
말소기준권리는 2023.01.17. 국 압류입니다. 이후 2024.12.02. 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 등기상 주택임차권은 2023.06.13. 설정됐지만, 그 등기에 기재된 임대차계약일은 2021.08.17., 주민등록일자와 점유개시일자는 2021.08.31.입니다. 따라서 임차권등기의 등기일만 보고 후순위라고 판단하면 안 됩니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 | 전입 / 확정 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 곽지애 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 2021.08.31. / 2021.08.17. | 246,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 해당 없음 |
실제 임차인은 1명입니다. 보증기관 대위·승계 중복신고가 아니며, 곽지애 본인의 보증금은 246,000,000원입니다. 배당요구는 2023.06.13. 이루어졌습니다.
③ 가격 해석 — 최저가가 내려가도 총 부담은 거의 고정
이 사건에서는 최저매각가만 비교해서는 안 됩니다. 현재 회차의 예상 인수액은 150,268,092원이고, 8회 유찰 시에는 169,494,474원, 9회 유찰 시에는 184,875,579원으로 증가합니다. 낙찰가가 낮아질수록 임차인의 미배당 보증금이 커지기 때문입니다.
| 회차 가정 | 매각가 | 매수인 인수 | 낙찰가+인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 7회 유찰 | 97,894,000원 | 150,268,092원 | 248,162,092원 |
| 8회 유찰 시 | 78,315,200원 | 169,494,474원 | 247,809,674원 |
| 9회 유찰 시 | 62,652,160원 | 184,875,579원 | 247,527,739원 |
④ 예상배당표 (매각가 97,894,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,162,092원 |
| 1. 임차인 곽지애 보증금 | 246,000,000원 | 95,731,908원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 245,200,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서 임차인 보증금 부족분은 150,268,092원이며 매수인이 인수합니다. 신청채권자 주택도시보증공사의 청구액 245,200,000원은 예상배당 0원으로 계산되어 있습니다. 실제 배당은 비용·세금 등 우선순위 항목에 따라 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울화곡초등학교 북서측 인근이며, 주위는 다세대주택·아파트단지·근린생활시설 등이 소재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철 5호선 화곡역이 소재합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지하1층/지상8층 건물의 제6층 제602호이며 사용승인일은 2021.03.19.입니다. 위생·급배수·난방·승강기·주차장 설비를 갖추고 있습니다.
- 토지. 인접토지와 등고평탄한 정방형 토지로 업무시설(오피스텔) 건부지로 이용 중이며, 북동측 약 8미터·남동측 약 5미터 포장도로와 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·일반상업지역이며 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등이 포함됩니다.
- 공시지가. 6,575,000원/㎡이며 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가만 보지 말 것. 현재 최저가 97,894,000원에 인수액 150,268,092원을 더한 실질취득액은 248,162,092원입니다.
- 임차보증금 확인. 곽지애 보증금 246,000,000원, 전입 2021.08.31., 확정일자 2021.08.17., 배당요구 2023.06.13.을 원문과 대조해야 합니다.
- 유찰 착시 경계. 8회·9회 유찰 가정에서도 낙찰가가 내려가는 만큼 인수액이 늘어 총 부담은 약 2.48억원 수준에서 크게 변하지 않습니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2021.09.15. 민간임대주택등기가 존재하므로 입찰 전 해당 등기와 관련 법적 효력을 원문으로 확인해야 합니다.
- 배당표 재검증. 집행비용·세금 등 실제 우선배당 항목에 따라 임차인 배당액과 매수인 인수액이 달라질 수 있으므로 매각 직전 다시 계산해야 합니다.
- 시세 별도 확인. 실거래 시세 자료가 없으므로 실질취득액 약 2.48억원을 기준으로 주변 오피스텔 거래가와 비교해야 합니다.
맺으며 — “97,894,000원짜리 물건”이 아니다
이 사건의 핵심은 7회 유찰도, 감정가 대비 40.96%라는 숫자도 아닙니다. 말소기준권리보다 먼저 전입·점유한 임차인의 보증금 246,000,000원이 존재하고, 배당으로 회수하지 못하는 부분을 매수인이 인수한다는 점입니다. 현재 회차 기준 인수액은 150,268,092원, 낙찰가와 합친 실질취득은 248,162,092원입니다.
더 유찰돼 낙찰가가 78,315,200원이나 62,652,160원으로 내려가더라도 인수액은 각각 169,494,474원, 184,875,579원으로 늘어 총 부담은 247,809,674원, 247,527,739원입니다. 따라서 이 물건은 “얼마나 많이 유찰됐는가”보다 “보증금 인수를 합친 총액이 얼마인가”를 기준으로 판단해야 하는 대항력 인수형입니다. 시세 자료가 없는 만큼 약 2.48억원의 실질취득액을 주변 거래가격과 직접 비교하기 전에는 가격 메리트를 인정하기 어렵습니다.
