서울남부지방법원 2024타경146582. 강서구 화곡동 화곡로42길 24의 지하 1층·지상 8층 건물 중 제6층 제602호로, 감정평가상 오피스텔로 이용 중입니다. 표면상 최저가는 감정가 239,000,000원의 64%인 152,960,000원까지 내려왔습니다. 그러나 이 사건의 가격 판단 기준은 최저가가 아니라 임차보증금 미배당액을 더한 실질취득액입니다.
임차인 곽지애의 임대차계약일과 확정일자는 2021.08.17, 전입신고와 점유개시일은 2021.08.31입니다. 말소기준권리는 그보다 늦은 2023.01.17 국의 압류이므로 임차인은 선순위 대항력을 갖습니다. 2023.06.13 주택임차권등기와 배당요구도 마쳤지만, 매각물건명세서상 보증금이 전액 변제되지 않으면 그 잔액은 매수인이 인수합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2024타경146582 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡로42길 24, 제6층 제602호 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(오피스텔) · 기준시점 현재 오피스텔 이용 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평스라브지붕 · 지하 1층 / 지상 8층 · 제6층 제602호 · 사용승인 2021.03.19 |
| 소유자 | 송자영 · 2021.08.17 매매 · 2021.08.31 소유권이전 · 거래가액 246,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 239,000,000원 / 152,960,000원 (5회 유찰, 감정가 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 245,200,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.08 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차보증금이 핵심
말소기준권리는 2023.01.17 접수된 국의 압류입니다. 이후의 주택임차권등기와 강제경매개시결정은 등기상 매각으로 소멸하지만, 임차인의 대항력 발생 시점은 말소기준보다 앞섭니다. 따라서 임차권등기가 지워지는 것과 보증금 잔액이 없어지는 것은 별개입니다. 미배당 보증금은 매수인에게 승계됩니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유·용도 | 보증금 | 주요 일자 | 배당요구 | 권리 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 곽지애 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 246,000,000원 | 계약·확정 2021.08.17 전입·점유 2021.08.31 | 2023.06.13 | 대항력 있음 우선변제 있음 승계 아님 |
곽지애는 보증기관의 대위·승계 중복신고가 아니라 실제 임차인 1명으로 집계됩니다. 임대차계약일 2021.08.17은 소유자 송자영의 매매 원인일과 같고, 임차보증금 246,000,000원은 등기상 거래가액 246,000,000원과 같습니다. 전입·점유 역시 송자영의 소유권이전 접수일인 2021.08.31에 이루어졌습니다.
③ 가격 판단 — 최저가가 내려가도 총취득액은 거의 고정
이 사건은 대항력 인수형입니다. 낙찰가가 낮아지면 임차인이 배당받는 금액이 줄고, 그만큼 매수인이 인수할 보증금 잔액이 커집니다. 따라서 5회·6회·7회 유찰 시나리오 모두 실질취득액이 약 248,000,000원대로 유지됩니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 보증금 미배당·인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (5회 유찰, 감정가 64%) | 152,960,000원 | 95,981,440원 | 248,941,440원 |
| 6회 유찰 시 (감정가 51%) | 122,368,000원 | 126,145,152원 | 248,513,152원 |
| 7회 유찰 시 (감정가 41%) | 97,894,400원 | 150,267,699원 | 248,162,099원 |
현재 회차 실질취득액 248,941,440원은 감정가 239,000,000원의 104.2%입니다. 실거래 비교 없이 감정가만 보더라도 최저가 할인분이 임차보증금 인수로 상쇄됩니다. 따라서 시세보다 싸다거나 64%에 취득할 수 있다는 평가는 성립하지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 152,960,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.9% 추정) | - | 2,941,440원 |
| 1. 임차인 곽지애 보증금 (우선변제) | 246,000,000원 | 150,018,560원 |
| 2. 강제경매 신청 · 주택도시보증공사 | 245,200,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
임차인 보증금 부족분 95,981,440원은 매수인 인수로 계산됩니다. 주택도시보증공사의 청구액 245,200,000원은 현재 배당 가정에서 전액 미배당입니다. 국의 압류와 관련된 실제 조세채권, 당해세·최우선변제 등은 배당 결과를 바꿀 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울화곡초등학교 북서측 인근이며, 주위에는 다세대주택·아파트단지·근린생활시설이 소재합니다. 감정평가상 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철 5호선 화곡역이 있습니다. 감정평가상 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 2021.03.19 사용승인된 철근콘크리트구조 건물로, 위생·급배수·난방·승강기·주차장 설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 북동측 약 8미터, 남동측 약 5미터 내외의 포장도로에 접한 소로각지입니다.
- 토지·규제. 일반상업지역, 공시지가 6,575,000원/㎡, 토지면적 218㎡이며 중요시설물보호지구(공항)·수평표면구역·과밀억제권역 등에 포함됩니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다. 다만 5회 유찰 경과를 고려하면 응찰 수요와 재매각 가능성은 보수적으로 판단해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 인수액을 입찰가에 합산. 현재 회차 기준 응찰가 외에 임차보증금 미배당액 95,981,440원을 총투입금에 반드시 포함해야 합니다.
- 임차인 점유 확인. 임차권등기 범위는 건물 전부입니다. 현재 점유 상태, 열쇠 인도, 명도 및 보증금 잔액 정산 방식을 현장에서 확인해야 합니다.
- 배당액 재계산. 실제 낙찰가와 집행비용, 조세채권에 따라 임차인 배당액과 매수인 인수액이 달라질 수 있습니다.
- 국의 압류 확인. 말소기준권리가 고양세무서장의 압류이므로 체납세액과 법정기일, 당해세 해당 여부를 원본 문서로 확인해야 합니다.
- 주택도시보증공사 청구 성격. 청구액 245,200,000원과 임차보증금 246,000,000원의 관계를 배당요구서·채권계산서에서 대조해야 합니다.
- 민간임대주택등기. 2021.09.15 민간임대주택등기가 기재돼 있으므로 현재 등록 상태와 매각 후 적용관계를 확인해야 합니다.
- 관리비·현장 상태. 체납 관리비와 내부 상태, 주차 이용조건, 실제 오피스텔 이용 상태를 관리주체와 현장에서 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·배당요구서·채권계산서 원본을 최종 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “64% 최저가가 64% 취득가가 아니다”
이 사건은 5회 유찰로 최저매각가가 152,960,000원까지 내려왔지만, 선순위 대항력 임차인의 보증금 246,000,000원이 매각가를 초과합니다. 현재 배당 가정에서 매수인이 인수할 잔액은 95,981,440원이고 실질취득액은 248,941,440원으로 감정가의 104.2%입니다.
추가 유찰로 낙찰가가 122,368,000원이나 97,894,400원까지 내려가더라도 인수액이 각각 126,145,152원, 150,267,699원으로 커져 실질취득액은 계속 248,000,000원대에 머뭅니다. 최저가는 낮아지지만 총부담은 낮아지지 않는 구조입니다. 권리분석의 결론은 명확합니다. 유찰 횟수가 아니라 임차보증금 잔액을 기준으로 판단해야 하며, 현재 조건에서는 가격 메리트를 인정하기 어렵습니다.