서울남부지방법원 2024타경147837. 가산지웰에스테이트 제9층 제910호, 전용 15.95㎡의 아파트(도시형생활주택·원룸형)입니다. 현 소유자는 박승준으로, 2022.04.19 매매를 원인으로 거래가 175,000,000원에 취득했습니다. 그런데 임차인 전영도는 그보다 앞선 2022.04.04 주민등록·점유개시와 확정일자를 갖췄고, 2024.01.24에는 보증금 175,000,000원의 주택임차권등기까지 마쳤습니다.
현재 등기에서 경매 말소기준은 2024.12.05 강제경매개시결정입니다. 과거 우리은행 근저당과 신한은행 근저당은 이미 등기부상 말소됐기 때문입니다. 따라서 말소기준보다 훨씬 앞선 전영도의 임차권은 경매로 사라지는 권리가 아니라, 보증금을 전액 배당받지 못하면 그 부족분을 매수인이 승계하는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2024타경147837 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 금천구 가산로 147, 제9층 제910호 (가산동, 가산지웰에스테이트) |
| 물건종류 / 전용 | 아파트(도시형생활주택·원룸형) · 전용 15.95㎡ · 지하2층 지상16층 건물 내 9층 |
| 소유자 | 박승준 (2022.04.19 매매 · 거래가 175,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 141,000,000원 / 29,570,000원 (7회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 175,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
| 특별매각조건 | 매수신청보증금 최저매각가격의 20% |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 먼저 생긴 임차권
핵심은 전영도 임차인 1명입니다. 임대차계약일은 2022.03.29, 주민등록·점유개시·확정일자는 모두 2022.04.04입니다. 이후 2024.01.24 보증금 175,000,000원의 주택임차권등기가 이뤄졌고 배당요구도 확인됩니다. 말소기준인 2024.12.05보다 앞서 대항력을 갖춘 것으로 정리돼 있어, 배당으로 보증금이 모두 소멸하지 않으면 부족분은 매수인이 인수합니다.
| 임차인 | 점유 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 전영도 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 175,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 미배당 잔액 승계 |
② 시세 비교 — 최저가가 아니라 ‘실질취득’으로 봐야 한다
가산지웰에스테이트는 99세대, 사용승인일 2013.12.19이며, 대상 전용면적은 15.95㎡입니다. 전체 12건 거래의 평균은 127,250,000원이지만, 과거 175,000,000원, 148,000,000원, 147,000,000원 등의 고가 거래가 섞여 있어 현재 가격 판단에는 최근 거래를 우선해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 15.95㎡ | 12 | 95,000,000원 |
| 2026.06 | 15.52㎡ | 11 | 98,000,000원 |
| 2026.01 | 15.52㎡ | 9 | 105,000,000원 |
| 2024.07 | 15.52㎡ | 14 | 140,000,000원 |
| 2024.06 | 15.95㎡ | 13 | 90,000,000원 |
| 2023.12 | 16.26㎡ | 8 | 140,000,000원 |
| 2022.12 | 15.52㎡ | 8 | 125,000,000원 |
| 2022.09 | 15.52㎡ | 11 | 120,000,000원 |
| 2022.07 | 15.96㎡ | 10 | 147,000,000원 |
| 2022.04 | 15.95㎡ | 9 | 175,000,000원 |
| 2022.01 | 15.09㎡ | 9 | 144,000,000원 |
| 2021.12 | 15.95㎡ | 10 | 148,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 3건 | 99,333,333원 |
최근 12개월 3건 평균은 99,333,333원, 최신 2026.08 거래는 95,000,000원입니다. 반면 이 경매의 실질취득 부담은 대항력 임차인의 보증금 때문에 약 175,000,000원 수준입니다. 따라서 현재 최저가가 최근 12개월 평균의 29.8%라는 숫자는 투자 판단에 사용할 수 없습니다. 실제 부담 기준으로 보면 최근 평균과 최신 거래보다 명백히 높은 가격대입니다.
③ 예상배당표 (매각가 29,570,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 932,260원 |
| 1. 임차인 전영도 보증금 | 175,000,000원 | 28,637,740원 |
| 2. 강제경매 신청 · 주택도시보증공사 | 175,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 임차인 전영도에게 28,637,740원이 배당되고, 보증금 부족분 146,362,260원이 매수인 인수로 남습니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 공부 및 현황상 아파트이며, 감정평가에서는 도시형생활주택·원룸형으로 이용 중입니다. 전용면적은 15.95㎡입니다.
- 입지. 서울특별시 금천구 가산동 ‘디지털단지오거리’ 남동측 인근으로, 도시형생활주택·단독주택·오피스텔·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하며 인근에 노선버스정류장이 있고, 원거리 내 지하철 1호선·7호선 가산디지털단지역이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지하2층·지상16층, 사용승인일 2013.12.19. 난방·급배수·소화전·화재탐지·승강기·주차설비를 갖추고 있습니다.
- 토지·규제. 일반상업지역·지구단위계획구역이며 과밀억제권역, 장애물제한표면구역, 대공방어협조구역 등이 포함됩니다. 토지는 평지의 정방형이며 공시지가는 8,821,000원/㎡입니다.
- 환금성. 최근 12개월 거래는 3건이고 가격 추세는 과거 대비 -27.3%입니다. 단지 경매 평균 유찰 7.0회, 매각률 12.5%라는 수치도 보수적으로 볼 필요가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가 대신 실질취득 확인. 현 회차 최저가 29,570,000원에 미배당 보증금 146,362,260원이 인수됩니다. 이 사건은 최저가 할인율이 경제적 매입가를 뜻하지 않습니다.
- 추가 유찰 효과 제한. 8회 유찰 시 매각가는 23,656,000원, 인수액은 152,169,808원이며 9회 유찰 시 매각가는 18,924,800원, 인수액은 156,815,846원입니다. 낙찰가 하락분이 인수액 증가로 상쇄되는 구조입니다.
- 임차권 원본 대조. 전영도의 2022.04.04 주민등록·점유개시·확정일자와 2024.01.24 주택임차권등기, 배당요구 내용을 매각물건명세서와 등기부 원본에서 다시 확인해야 합니다.
- 특별매각조건 확인. 매수신청보증금이 최저매각가격의 20%로 정해져 있습니다.
- 하락 시세 반영. 최근 12개월 평균 99,333,333원, 최신 거래 95,000,000원, 최근 추세 -27.3%를 기준으로 봐야 하며 과거 전체 평균 127,250,000원만으로 가격을 높게 평가하면 안 됩니다.
- 배당 변동요소 확인. 현재 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제 등이 실제와 다를 수 있으므로 입찰 전 최신 배당·채권 자료를 확인해야 합니다.
맺으며 — “29,570,000원짜리 물건”이 아니다
이 사건의 숫자 중 가장 눈에 띄는 것은 7회 유찰 뒤의 최저가 29,570,000원입니다. 하지만 권리분석상 더 중요한 숫자는 임차인 전영도의 보증금 175,000,000원입니다. 현 회차에서 배당받지 못하는 146,362,260원을 매수인이 승계하므로, 실질취득 부담은 낙찰가가 아니라 약 175,000,000원 수준으로 판단해야 합니다.
그 금액은 최근 12개월 평균 99,333,333원과 최신 거래 95,000,000원보다 높고, 최근 가격 흐름도 -27.3%입니다. 여기에 이미 7회 유찰, 단지 경매 평균 유찰 횟수 7.0회, 매각률 12.5%가 겹칩니다. 결론은 분명합니다. 낮은 최저가는 할인 신호가 아니라 인수 구조가 만든 착시입니다. 권리와 가격을 함께 보면 보수적으로 접근해야 할 사건입니다.
