서울남부지방법원 2024타경147837. 가산지웰에스테이트 9층 910호로, 감정평가상 아파트(도시형생활주택, 원룸형)으로 이용 중인 물건입니다. 전용면적 비교 기준은 15.95㎡이고, 건물은 지하 2층·지상 16층 규모이며 사용승인일은 2013.12.19입니다. 이 사건의 핵심은 8회 유찰된 낮은 최저가가 아니라, 경매개시결정 이전에 대항력을 갖춘 임차인의 175,000,000원 보증금입니다.
등기부상 종전 우리은행 근저당과 신한은행 근저당은 이미 말소됐습니다. 현재 권리관계에서 말소기준으로 잡힌 것은 2024.12.05 강제경매개시결정이고, 임차인 전영도는 그보다 앞선 2022.04.04에 전입·점유를 시작하고 같은 날 확정일자를 받았습니다. 2024.01.24에는 175,000,000원의 주택임차권등기까지 마쳤으므로, 매각대금에서 보증금이 전액 변제되지 않는 한 미배당 잔액을 매수인이 인수하는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2024타경147837 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 금천구 가산로 147, 제9층 제910호 (가산동, 가산지웰에스테이트) |
| 물건종류 / 면적 | 아파트(도시형생활주택·원룸형) · 비교대상 전용 15.95㎡ · 지상16층 중 9층 |
| 소유자 | 박승준 (2022.04.20. 소유권이전, 거래가액 175,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 141,000,000원 / 23,656,000원 (8회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 175,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.16 |
| 특별매각조건 | 매수신청보증금 최저매각가격의 20% |
① 권리 흐름 — 선순위 임차보증금이 승부처
실제 임차인은 1명, 전영도입니다. 보증기관의 대위·승계 임차인으로 중복 신고된 사람이 별도로 있는 구조가 아니므로 보증금을 중복 합산할 사안은 아닙니다. 다만 이 한 명의 보증금 자체가 175,000,000원으로 현재 최저가를 크게 웃돌기 때문에 권리분석의 핵심 위험이 됩니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입·점유 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 전영도 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 2022.04.04 | 2022.04.04 | 175,000,000원 | 2024.01.24 | 대항력 有 우선변제 有 승계 없음 |
② 최저가가 내려가도 실질취득액은 거의 안 내려간다
현재 최저매각가는 감정가 141,000,000원의 약 16.8%인 23,656,000원입니다. 숫자만 보면 극단적으로 싸 보이지만, 이 사건에서는 낙찰가가 내려갈수록 임차인에게 배당되는 금액도 줄고 매수인이 인수하는 미배당 보증금은 늘어납니다. 그래서 낙찰가 + 인수액은 계속 보증금 175,000,000원 부근에 머뭅니다.
| 시나리오 | 낙찰가 가정 | 매수인 인수 | 낙찰가+인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 8회 유찰 | 23,656,000원 | 152,169,808원 | 175,825,808원 |
| 9회 유찰 시 | 18,924,800원 | 156,815,846원 | 175,740,646원 |
| 10회 유찰 시 | 15,139,840원 | 160,532,677원 | 175,672,517원 |
③ 시세 비교 — 비교 기준은 2,365만원이 아니라 약 1.75억
가격 메리트 판단에서는 과거 고가 거래가 섞인 전체 12건 평균 127,250,000원보다 최근 12개월 평균 99,333,333원과 최신 거래 95,000,000원을 우선해 봐야 합니다. 최근 거래 흐름은 이전 구간보다 -27.3%로 하락했습니다. 이 하락장에서 실질취득비용 약 175,000,000원은 최근 시세보다 낮은 가격이 아니라 훨씬 높은 가격입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 15.95㎡ | 12 | 95,000,000원 |
| 2026.06 | 15.52㎡ | 11 | 98,000,000원 |
| 2026.01 | 15.52㎡ | 9 | 105,000,000원 |
| 2024.07 | 15.52㎡ | 14 | 140,000,000원 |
| 2024.06 | 15.95㎡ | 13 | 90,000,000원 |
| 2023.12 | 16.26㎡ | 8 | 140,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 3건 | 99,333,333원 |
| 전체 평균 | — | 12건 | 127,250,000원 |
현재 최저가만 놓으면 최근 12개월 평균의 23.8%에 불과합니다. 그러나 이는 경제적 취득비용을 반영하지 않은 숫자입니다. 현재 회차의 실질 부담 175,825,808원은 최근 12개월 평균의 약 177.0%, 최신 거래 95,000,000원의 약 185.1%입니다. 따라서 이 사건을 두고 ‘8회 유찰돼 시세보다 싸다’고 평가하는 것은 권리 인수를 빠뜨린 판단입니다.
④ 예상배당표 (매각가 23,656,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 825,808원 |
| 1. 임차인 전영도 보증금 | 175,000,000원 | 22,830,192원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 175,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 23,656,000원에서는 집행비용 825,808원을 제외한 22,830,192원이 선순위 임차인에게 배당되고, 보증금 부족분 152,169,808원은 매수인이 인수하는 계산입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 예상치입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 공부 및 현황상 아파트(도시형생활주택, 원룸형)으로 이용 중이며 비교대상 전용면적은 15.95㎡입니다.
- 입지. 가산동 디지털단지오거리 남동측 인근으로 도시형생활주택, 단독주택, 오피스텔 및 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있으며, 원거리 내 지하철 1호선·7호선 가산디지털단지역이 소재합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지하2층·지상16층 건물의 9층 910호이며 사용승인일은 2013.12.19입니다.
- 토지·규제. 일반상업지역·지구단위계획구역이며 토지는 평탄한 정방형 3필 일단의 주상용 건부지로 이용 중입니다.
- 거래 흐름. 가산지웰에스테이트는 99세대이며, 최근 12개월 3건 평균 99,333,333원, 최신 거래 95,000,000원으로 최근 가격 흐름은 이전보다 -27.3%입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 입찰가에 인수액을 반드시 더할 것. 현재 최저가 23,656,000원만 보면 안 됩니다. 예상 인수 152,169,808원을 더한 경제적 부담은 175,825,808원입니다.
- 추가 유찰 효과를 과대평가하지 말 것. 9회 유찰 시에도 낙찰가 18,924,800원과 인수액 156,815,846원의 합은 175,740,646원, 10회 유찰 시에도 175,672,517원입니다.
- 최근 시세를 기준으로 볼 것. 최근 12개월 평균 99,333,333원, 최신 거래 95,000,000원, 추세 -27.3%를 우선해 판단해야 합니다.
- 특별매각조건 확인. 매수신청보증금은 최저매각가격의 20% 조건입니다.
- 임차권 인수 확인. 전영도는 대항력과 우선변제권이 있으며, 보증금이 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수합니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가·실거래 내용을 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — “2,365만원짜리 물건”이 아니다
이 사건의 최저매각가는 23,656,000원까지 내려왔지만, 경제적 실체는 전혀 다릅니다. 대항력 있는 임차인 전영도의 보증금 175,000,000원이 선순위로 존재하고, 현재 회차에서는 22,830,192원만 배당돼 152,169,808원을 매수인이 인수합니다. 결국 낙찰가와 인수액을 합친 부담은 175,825,808원으로, 최근 12개월 평균 99,333,333원이나 최신 거래 95,000,000원을 크게 웃돕니다.
더구나 최근 거래 추세는 -27.3%이고, 이 단지 경매 통계는 평균 8.0회 유찰, 낙찰률 11.11%입니다. 따라서 이 물건의 핵심은 ‘얼마나 더 유찰되느냐’가 아니라 선순위 보증금 인수를 감안한 실질취득비용이 최근 시세보다 얼마나 높은가입니다. 결론적으로 최저가는 낮지만 실질취득가는 높고, 권리상 인수도 명확한 고위험 가격 구조입니다.
