서울남부지방법원 2024타경148380. 구로구 오류동 루체비스타 14층 1403호로, 감정 이용상태는 도시형생활주택(원룸형아파트)입니다. 현재 소유자는 김효주이며 2020년 5월 거래가액 317,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 권리분석의 출발점은 2024년 2월 1일 서울특별시 압류입니다. 이 압류가 말소기준이고 이후 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
문제는 그보다 앞선 김민정의 주택임차권입니다. 임대차계약일은 2021년 2월 10일, 확정일자는 2021년 3월 26일, 전입·점유개시는 2021년 4월 28일이며 보증금은 313,000,000원입니다. 말소기준일인 2024년 2월 1일보다 먼저 대항요건을 갖췄으므로 원칙적으로는 매수인에게 미배당 보증금이 승계되는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2024타경148380 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 구로구 고척로 5, 제14층 제1403호 (오류동, 루체비스타) |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 도시형생활주택(원룸형아파트) · 전용 29.98㎡ · 15층 건 내 14층 |
| 사용승인 / 세대수 | 2020.03.20 · 36세대 |
| 소유자 | 김효주 (2020.05.01 매매 · 거래가액 317,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 289,000,000원 / 147,968,000원 (9회 유찰 · 감정가의 51.2%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 313,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 임차권은 선순위지만 특별조건으로 해소
임차인 현황
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김민정 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 313,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 실질 0원* |
실제 임차인 1명. 보증기관을 별도 임차인으로 중복 합산하지 않았습니다.
김민정은 임대차계약일 2021.02.10, 확정일자 2021.03.26, 전입·점유개시 2021.04.28로 확인됩니다. 주택임차권등기는 2023.06.05 등기됐습니다. 전입이 말소기준인 서울특별시 압류(2024.02.01)보다 앞서므로 대항력이 있고, 확정일자와 배당요구도 있어 우선변제권을 행사할 수 있습니다.
② 시세 비교 — 1.48억은 최근 시세보다 낮지만 하락장이 뚜렷하다
루체비스타 동일·유사 면적의 실거래는 총 6건이 확인됩니다. 전체 평균은 227,483,333원이지만, 2023년의 291,900,000원 거래가 포함돼 있어 현재 가격 판단에는 최근 12개월 데이터를 우선해야 합니다. 최근 12개월 5건 평균은 214,600,000원, 최신 거래는 2026년 3월 220,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 29.98㎡ | 15 | 220,000,000원 |
| 2025.12 | 28.81㎡ | 15 | 205,000,000원 |
| 2025.12 | 29.98㎡ | 9 | 214,000,000원 |
| 2025.12 | 29.98㎡ | 9 | 220,000,000원 |
| 2025.10 | 29.98㎡ | 10 | 214,000,000원 |
| 2023.02 | 29.98㎡ | 8 | 291,900,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 5건 | 214,600,000원 |
현재 최저가 147,968,000원은 최근 12개월 평균의 69.0%입니다. 특별매각조건이 이행돼 실질 인수가 0원이라면 실질취득 역시 147,968,000원으로, 최신 거래 220,000,000원과 최근 평균 214,600,000원보다 낮습니다. 다만 최근 12개월 평균은 과거 거래보다 26.5% 낮아진 하락 추세입니다. 따라서 과거 최고가 291,900,000원이나 전체 평균 227,483,333원을 기준으로 할인폭을 과대평가하면 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 147,968,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,871,552원 |
| 1. 임차인 김민정 보증금 | 313,000,000원 | 145,096,448원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 313,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
통상 배당계산상 임차보증금 미배당액은 167,903,552원입니다. 다만 특별매각조건에 따라 채권자가 매수인에 대한 잔액 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하므로 실질 인수는 0원*으로 판단합니다.
④ 회차가 더 내려가도 ‘실질 인수 0원*’이 핵심
| 회차 | 최저가 | 통상 미배당 | 실질 인수* |
|---|---|---|---|
| 현재 · 9회 유찰 | 147,968,000원 | 167,903,552원 | 0원* |
| 10회 유찰 시 | 118,374,400원 | 197,082,842원 | 0원* |
| 11회 유찰 시 | 94,699,520원 | 220,405,071원 | 0원* |
일반적인 대항력 임차인 사건이라면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 커져 실질취득액이 보증금 313,000,000원 부근으로 고정되는 구조입니다. 하지만 이 사건은 배당받지 못한 잔액의 반환청구권 포기 + 임차권등기 말소라는 특별매각조건 때문에 그 통상 구조가 매수인에게 적용되지 않는 것이 핵심입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울오류초등학교 남서측 인근. 아파트·다세대주택·오피스텔·근린생활시설이 혼재하는 주상지대입니다.
- 교통. 차량 진출입이 자유롭고 인근에 버스정류장과 지하철 1호선 오류동역이 있어 교통여건은 양호합니다.
- 이용상태. 도시형생활주택(원룸형아파트)으로 이용 중이며, 건물은 철근콘크리트구조 15층 건물의 14층입니다.
- 준공. 사용승인일은 2020.03.20이며 단지는 36세대입니다.
- 토지·규제. 일반상업지역·도시지역·과밀억제권역에 속하고, 동측 약 20m 도로에 접합니다. 공시지가는 7,571,000원/㎡입니다.
- 건물 상태. 위반건축물 표시가 없고 공부와의 차이도 없습니다.
- 환금성. 최근 거래는 존재하지만 36세대의 소규모 도시형생활주택이고, 단지 경매 평균 유찰 횟수가 7.3회라는 점은 재매각 시 수요 폭을 보수적으로 보게 하는 요소입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 배당받지 못하는 잔액의 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 현재 매각에도 그대로 적용되는지 매각물건명세서에서 재확인해야 합니다.
- 통상 인수액과 혼동 금지. 배당표상 미배당 167,903,552원은 계산상 존재하지만 특별매각조건 이행 시 실질 인수는 0원*입니다.
- 하락장 보정. 최근 12개월 평균 214,600,000원은 과거 거래보다 26.5% 낮습니다. 전체 평균 227,483,333원이나 2023년 291,900,000원을 현재 시세처럼 쓰지 마세요.
- 9회 유찰 원인 점검. 단지 평균도 7.3회 유찰입니다. 권리조건 외에 원룸형아파트의 수요·대출·환금성 등을 별도로 확인해야 합니다.
- 가격 상한. 현재 최저가 147,968,000원은 최근 시세보다 낮지만, 최근 가격 하락 추세와 재매각 난도를 반영해 응찰가를 정해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·실거래 원본을 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “선순위 임차권”보다 특별매각조건을 먼저 봐야 한다
등기만 보면 보증금 313,000,000원의 대항력 있는 임차권이 최우선 경계 대상입니다. 현재 최저가로 단순 계산하면 167,903,552원이 미배당돼 일반 사건이라면 매수인 인수 위험이 큽니다. 그러나 이번 매각은 채권자의 미배당 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 조건으로 하고 있어 실질 인수가 0원*으로 바뀝니다.
가격은 그 다음입니다. 실질취득 147,968,000원은 최근 12개월 평균 214,600,000원의 69.0%로 최근 거래보다 낮습니다. 다만 최근 거래 추세가 -26.5%이고, 이미 9회 유찰됐으며 단지는 36세대 도시형생활주택입니다. 따라서 이 물건은 “선순위 임차권 때문에 3.13억을 떠안는 사건”도 아니고, “9회 유찰이니 무조건 싼 사건”도 아닙니다. 특별매각조건의 유효성 확인이 1순위, 하락장·환금성 검증이 2순위인 사건입니다.
* 특별매각조건: 채권자가 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액의 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각. 배당계산상 현재 회차 미배당액은 167,903,552원입니다.
