141,312,000원
서울남부지방법원 2024타경148427. 오류동 루체비스타 제8층 제801호, 감정평가상 도시형생활주택(원룸형아파트)으로 이용 중인 다세대 물건입니다. 이 사건은 표면적인 최저가만 보면 감정가 276,000,000원에서 6회 유찰돼 141,312,000원까지 내려왔습니다. 하지만 권리분석의 핵심은 이 할인율이 아니라 보증금 291,900,000원의 대항력 있는 임차권입니다. 권미진은 2020.05.08 전입·점유를 시작했고, 말소기준권리인 2023.09.12 구로구 압류보다 앞섭니다. 원칙대로라면 미배당 보증금은 매수인이 인수할 수 있는 구조입니다.
그런데 이 사건에는 결정적인 특별매각조건이 붙어 있습니다. 채권자는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각합니다. 따라서 현재 배당표상 권미진에게 138,533,632원이 배당되고 153,366,368원이 부족하더라도, 그 부족액은 이 특별조건 때문에 매수인의 실질 인수액으로 남지 않습니다. 특별조건이 없었다면 최저가만 보고 싸다고 판단할 수 없는 인수형 사건이지만, 이 사건에서는 확인된 임차인 1명에 관한 반환청구와 임차권등기가 특별조건으로 해소됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2024타경148427 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 구로구 고척로 5, 제8층 제801호 (오류동, 루체비스타) |
| 용도 / 이용상태 | 다세대 · 도시형생활주택(원룸형아파트) |
| 전용 / 층 | 28.81㎡ · 제8층 제801호 |
| 소유자 | 김효주 · 2020.05.08 소유권이전 · 거래가액 309,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 276,000,000원 / 141,312,000원 (6회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 291,900,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 원칙상 인수형, 특별조건으로 실질 0원
말소기준권리는 2023.09.12 구로구 압류입니다. 권미진의 임차권등기는 2023.06.07이고, 그 기초가 되는 주민등록·점유개시일은 2020.05.08입니다. 임대차계약은 2020.04.04, 2022.04.26에 13,900,000원을 증액해 보증금이 총 291,900,000원이 됐고 확정일자도 갖추고 있습니다. 배당요구도 2023.06.07 이루어져 대항력과 우선변제권이 모두 확인됩니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입·점유 | 확정일자 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 권미진 | 건물전부 · 주거(임차권등기) | 2020.05.08 | 2020.04.04 / 2022.04.26(증액) | 291,900,000원 | 대항력 有 우선변제 특별조건 해소 |
2020.04.14 설정됐던 경동신용협동조합 근저당권과 신탁등기는 등기부상 이미 말소됐습니다. 말소기준권리 이후의 2024.05.24 구로구 압류, 2024.11.18 국민건강보험공단 압류, 2024.12.11 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 압류 3건과 관련해 당해세에 해당하는 세액이 있으면 선순위 차감될 수 있어 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
② 시세 비교 — 최저가가 아니라 ‘특별조건 반영 실질취득’으로 본다
루체비스타의 전용 28.81㎡·29.98㎡ 거래를 보면 최근 12개월 거래는 5건, 평균은 214,600,000원입니다. 최신 거래는 2026.03의 220,000,000원이고, 최근 거래군은 이전 거래 대비 -26.5%의 하락 추세입니다. 전체 평균 227,483,333원보다 최근 12개월 평균을 우선해 가격을 판단해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 29.98㎡ | 15 | 220,000,000원 |
| 2025.12 | 28.81㎡ | 15 | 205,000,000원 |
| 2025.12 | 29.98㎡ | 9 | 214,000,000원 |
| 2025.12 | 29.98㎡ | 9 | 220,000,000원 |
| 2025.10 | 29.98㎡ | 10 | 214,000,000원 |
| 2023.02 | 29.98㎡ | 8 | 291,900,000원 |
| 최근12개월 평균 | — | 5건 | 214,600,000원 |
특별매각조건을 반영한 현재 실질취득액은 141,312,000원으로, 최근 12개월 평균 214,600,000원의 65.8%입니다. 최신 거래 220,000,000원과 비교해도 약 64.2% 수준입니다. 즉 이 사건은 특별조건이 정상적으로 이행된다는 전제에서는 최근 거래가격보다 상당히 낮은 가격대까지 내려와 있습니다. 다만 최근 가격 추세가 -26.5%이고 실제로 6회 유찰된 만큼, 단순 할인율을 곧바로 높은 환금성으로 해석해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 141,312,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,778,368원 |
| 1. 임차인 권미진 보증금(우선변제) | 291,900,000원 | 138,533,632원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 291,900,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 권미진 보증금의 부족분은 153,366,368원입니다. 이 금액은 일반적인 대항력 임차인 사건이라면 매수인 인수 위험액으로 계산되는 금액이지만, 이 사건은 특별매각조건에 따라 채권자가 미배당 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하므로 실질 인수는 0원입니다. 당해세 해당 여부에 따라 실제 배당 순서·금액은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 오류초등학교 남서측 인근이며 다세대주택, 근린상가, 아파트단지가 혼재하는 지역입니다. 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철 1호선 오류동역이 있어 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 15층 건물의 제8층 제801호이며, 일반 위생·급배수·도시가스 난방·엘리베이터 설비가 있습니다.
- 단지. 루체비스타는 36세대, 준공일 2020.03.20이며 대상 면적은 28.81㎡입니다.
- 도로·용도지역. 북동측 약 18m 포장도로에 접하고 일반상업지역입니다. 공시지가는 7,571,000원/㎡입니다.
- 제한사항. 도시지역·일반상업지역·가로구역별 최고높이 제한지역·대공방어협조구역·과밀억제권역 등이 확인됩니다. 공부와의 차이는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 미배당 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 실제 매각조건으로 어떻게 집행되는지 확인해야 합니다.
- 임차권 말소 확인. 권미진 임차권은 말소기준보다 앞서므로 일반 원칙만 적용하면 인수형입니다. 특별조건 이행 여부가 이 사건의 핵심입니다.
- 당해세 확인. 압류 3건과 관련해 당해세에 해당하는 금액이 있으면 우선 차감돼 배당액이 변동될 수 있습니다.
- 가격 기준은 최근 거래. 전체 평균 227,483,333원보다 최근12개월 평균 214,600,000원과 최신 220,000,000원을 우선 기준으로 보세요.
- 하락 추세 반영. 최근 거래군은 이전 거래 대비 -26.5%입니다. 현재 가격이 최근 시세보다 낮더라도 추가 하락 가능성을 배제할 수 없습니다.
- 유찰·환금성. 현재 6회 유찰, 단지 경매 평균 7.3회 유찰입니다. 낮은 최저가 자체보다 재매각 가능성과 매수층을 함께 보아야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사, 배당 관련 자료와 실거래 원문을 입찰 전에 직접 대조하세요.
맺으며 — “이 사건은 최저가보다 특별매각조건이 먼저다”
이 물건의 첫인상은 감정가 276,000,000원이 6회 유찰돼 141,312,000원까지 내려온 ‘반값 경매’입니다. 하지만 권리만 놓고 보면 원래는 전혀 단순하지 않습니다. 권미진의 전입·점유는 2020.05.08, 보증금은 291,900,000원으로 말소기준권리보다 앞서며, 현재 배당만으로는 153,366,368원이 부족합니다. 특별조건이 없다면 최저가가 싸 보여도 실질 부담은 크게 낮아지지 않는 구조입니다.
이 사건의 결론을 바꾸는 것은 채권자의 미배당 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건입니다. 이를 반영하면 매수인 인수는 실질 0원, 실질취득은 141,312,000원으로 최근12개월 평균 214,600,000원의 65.8%까지 내려옵니다. 가격상 할인폭은 분명합니다. 다만 최근 거래 추세 -26.5%, 현재 6회 유찰, 단지 경매 평균 7.3회 유찰이라는 시장 신호가 함께 존재합니다. 특별조건 확인은 합격의 전제, 가격은 매력적이지만 환금성은 보수적으로. 이 사건의 승부처는 ‘얼마나 싸게 샀느냐’보다 ‘특별조건이 정확히 이행되어 인수 0원이 확정되는가’입니다.
