서울남부지방법원 2024타경148731. 금천구 독산동 명도힐스티지 8층 801호, 전용 29.63㎡ 아파트입니다. 숫자만 보면 감정가 281,000,000원에서 8회 유찰돼 최저가가 47,144,000원까지 내려온 물건입니다. 하지만 이 사건은 낙찰가가 싸다고 실질취득도 싸지는 구조가 아닙니다. 임차인 김수림은 2019.07.19 전입했고 2019.06.26 확정일자를 갖춘 뒤 290,000,000원의 주택임차권을 등기했습니다. 경매에서 기준이 되는 주택도시보증공사 가압류는 2023.11.14로 더 늦습니다. 따라서 이 임차인은 매수인에게 대항할 수 있고, 배당에서 보증금 전액을 받지 못하면 잔액이 그대로 매수인에게 넘어갑니다.
현재 최저가 47,144,000원을 가정하면 집행비용 1,248,592원을 제외한 45,895,408원이 임차인에게 우선 배당되고, 244,104,592원이 미변제 상태로 남습니다. 낙찰가가 더 내려가면 그만큼 임차인 배당액이 줄고 인수액이 커지므로, 총 부담은 결국 보증금 290,000,000원 부근에 고정되는 구조로 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2024타경148731 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 금천구 독산로 337, 제8층 제801호 (독산동, 명도힐스티지) |
| 용도 / 전용 | 아파트 · 전용 29.63㎡ · 15층 건물 내 8층 |
| 소유자 | 김성호 (2019.09.05. 매매 · 거래가액 280,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 281,000,000원 / 47,144,000원 (8회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 280,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.16 |
| 사용승인일 | 2019.04.22 |
① 권리 흐름 — 임차인이 말소기준보다 앞선다
등기부상 2019.05.14 설정된 통조림가공수산업협동조합 근저당권은 2019.07.04 이미 말소됐습니다. 현재 경매에서 소멸 기준으로 작동하는 권리는 2023.11.14 주택도시보증공사 가압류입니다. 김수림의 전입 2019.07.19와 확정일자 2019.06.26이 그보다 앞서므로 대항력과 우선변제권이 모두 있는 임차인입니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 | 전입 / 확정 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 김수림 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 2019.07.19 / 2019.06.26 | 290,000,000원 | 대항력 有 우선변제 미배당 인수 |
배당요구 있음 · 임차권등기 2023.08.31 · 현재 회차 예상 인수액 244,104,592원.
③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득으로 봐야 한다
명도힐스티지 전용 29.63㎡ 실거래는 12건이 확인됩니다. 전체 평균은 268,666,666원이지만, 가격 판단은 더 최신인 최근 12개월 평균 265,000,000원과 최신 거래 280,000,000원을 우선해야 합니다. 최근 구간은 이전 구간보다 -2.0%의 하락 추세입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.12 | 29.63㎡ | 15 | 280,000,000원 |
| 2025.05 | 29.63㎡ | 10 | 260,000,000원 |
| 2025.04 | 29.63㎡ | 5 | 260,000,000원 |
| 2025.03 | 29.63㎡ | 5 | 260,000,000원 |
| 2024.10 | 29.63㎡ | 14 | 277,000,000원 |
| 2024.10 | 29.63㎡ | 14 | 277,000,000원 |
| 2024.06 | 29.63㎡ | 14 | 250,000,000원 |
| 2024.03 | 29.63㎡ | 6 | 275,000,000원 |
| 2023.09 | 29.63㎡ | 7 | 260,000,000원 |
| 2023.07 | 29.63㎡ | 9 | 285,000,000원 |
| 2023.07 | 29.63㎡ | 6 | 270,000,000원 |
| 2023.07 | 29.63㎡ | 6 | 270,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 29.63㎡ | 4건 | 265,000,000원 |
단지의 경매 통계도 가볍지 않습니다. 평균 유찰 횟수는 6.7회, 매각률은 10.0%이고 이 물건은 이미 8회 유찰됐습니다. 표면 할인율만 확대됐을 뿐, 선순위 임차보증금 부담이 그대로 남아 있다는 점이 반복 유찰의 핵심 변수입니다.
④ 예상배당표 (매각가 47,144,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,248,592원 |
| 1. 임차인 김수림 보증금 | 290,000,000원 | 45,895,408원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 1,028,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 280,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
김수림 보증금 중 244,104,592원이 배당되지 않아 매수인에게 인수되는 시나리오입니다. 주택도시보증공사의 가압류와 신청채권은 현재 가정 매각대금에서는 배당이 없습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 독산3동주민센터 북측 인근으로 아파트·근린생활시설·업무시설이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있어 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 2019.04.22 사용승인된 철근콘크리트구조 15층 건물의 8층 801호입니다. 위생·급배수·승강기·소화전·도시가스 개별난방 설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 대상 건물 동측으로 독산로 아스팔트 포장도로에 접합니다.
- 토지. 준주거지역·제1종지구단위계획구역이며 공시지가는 6,510,000원/㎡입니다.
- 규모. 명도힐스티지 총 42세대이며, 동일 면적 실거래는 250,000,000원부터 285,000,000원 범위가 확인됩니다.
- 조사 한계. 물건 실지 조사 당시 소유자 및 이해관계인 부재로 내부조사가 이뤄지지 않아 실제 내부구조가 현황도와 다를 수 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 입찰가가 아니라 총 부담을 계산. 현재 최저가 47,144,000원에만 시선을 두지 말고, 김수림 보증금의 미배당 인수액을 반드시 함께 계산해야 합니다.
- 임차권 말소 여부 확인. 을구 3번 주택임차권은 매각으로 자동 소멸하지 않는 구조입니다. 보증금 전액 변제 여부와 인수 범위를 매각물건명세서 원본에서 다시 확인해야 합니다.
- 시세 기준은 최신 구간. 최근 12개월 평균 265,000,000원, 최신 거래 280,000,000원이며 최근 추세는 -2.0%입니다. 전체 평균만 근거로 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다.
- 추가 유찰 착시 주의. 9회·10회 유찰 시 낙찰가는 내려가지만 예상 인수액은 각각 253,363,674원·260,770,939원으로 증가합니다.
- 내부 상태 확인. 현장조사에서 내부구조 확인이 되지 않았으므로 입찰 전 실제 상태와 수리 필요 여부를 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구·임차권등기 및 실거래 원본을 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “4,714만원짜리 아파트”가 아니다
이 사건의 핵심은 8회 유찰이나 47,144,000원이라는 숫자가 아닙니다. 290,000,000원의 선순위 임차보증금입니다. 현재 회차에서는 임차인에게 45,895,408원만 배당되고 244,104,592원이 남아 매수인이 인수합니다. 더 유찰돼 낙찰가가 내려가도 인수액이 증가하므로 실질 부담은 보증금 부근에 머뭅니다.
그 실질취득 기준은 최근 12개월 평균 265,000,000원보다 높고, 최신 실거래 280,000,000원보다도 높습니다. 시장 추세도 -2.0%입니다. 여기에 평균 유찰 6.7회, 매각률 10.0%, 현재 8회 유찰이라는 경매 이력이 겹칩니다. 표면 할인은 크지만 실질 가격 메리트는 없습니다. 이 물건은 낙찰가보다 선순위 임차보증금 인수 구조를 먼저 보는 사건입니다.
