서울남부지방법원 2024타경148731. 금천구 독산동 명도힐스티지 8층 801호, 전용 29.63㎡ 아파트입니다. 감정가 281,000,000원이 일곱 차례 유찰돼 최저매각가는 58,930,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 큰 폭의 할인처럼 보이지만, 이 사건은 낙찰가가 곧 취득원가가 아닌 전형적인 대항력 임차인 인수형입니다.
임차인 김수림은 2019.07.19 전입, 2019.06.26 확정일자를 갖추고 있고 건물 전부를 주거용으로 임차했습니다. 임차보증금은 290,000,000원이며, 임차권등기는 2023.08.31 마쳐졌습니다. 현재 말소기준권리는 2023.11.14 주택도시보증공사의 가압류이므로 임차인의 전입은 그보다 앞섭니다. 매각물건명세서에도 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2024타경148731 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 금천구 독산로 337, 제8층 제801호 (독산동, 명도힐스티지) |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 29.63㎡ · 철근콘크리트구조 15층 건물 내 8층 |
| 소유자 | 김성호 (2019.08.27 매매, 거래가액 280,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 281,000,000원 / 58,930,000원 (7회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 280,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차인이 핵심
2019.05.14 설정된 통조림가공수산업협동조합 근저당권은 2019.07.04 이미 말소됐습니다. 따라서 현재 권리관계에서 말소기준으로 작동하는 권리는 2023.11.14 주택도시보증공사의 가압류입니다. 김수림의 전입일 2019.07.19와 임차권등기 2023.08.31은 모두 이보다 앞서며, 매각으로 소멸하지 않는 대항력 있는 임차권으로 분석됩니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 김수림 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 2019.07.19 / 2019.06.26 | 290,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 승계 232,530,740원 |
김수림은 배당요구를 했고 확정일자도 있어 우선변제권을 행사할 수 있습니다. 하지만 현재 매각대금으로는 보증금 전액을 변제할 수 없습니다. 배당으로 부족한 부분이 그대로 매수인에게 승계되는 구조이므로, 이 물건의 입찰 판단에서 최저가 58,930,000원은 단독 가격지표로 의미가 없습니다.
③ 시세 비교 — 기준은 5,893만원이 아니라 실질취득
명도힐스티지 전용 29.63㎡의 거래는 12건 확인되며 전체 평균은 268,666,666원입니다. 다만 가격 판단에서는 과거 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 12개월 평균 265,000,000원, 최신 거래 280,000,000원, 그리고 최근 거래 추세 -2.0%를 우선해야 합니다. 하락 추세가 확인되는 상황에서 실질취득 부담이 최근 시세보다 높은 점이 핵심입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.12 | 29.63㎡ | 15 | 280,000,000원 |
| 2025.05 | 29.63㎡ | 10 | 260,000,000원 |
| 2025.04 | 29.63㎡ | 5 | 260,000,000원 |
| 2025.03 | 29.63㎡ | 5 | 260,000,000원 |
| 2024.10 | 29.63㎡ | 14 | 277,000,000원 |
| 2024.10 | 29.63㎡ | 14 | 277,000,000원 |
| 2024.06 | 29.63㎡ | 14 | 250,000,000원 |
| 2024.03 | 29.63㎡ | 6 | 275,000,000원 |
| 2023.09 | 29.63㎡ | 7 | 260,000,000원 |
| 2023.07 | 29.63㎡ | 9 | 285,000,000원 |
| 2023.07 | 29.63㎡ | 6 | 270,000,000원 |
| 2023.07 | 29.63㎡ | 6 | 270,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 29.63㎡ | 4건 | 265,000,000원 |
최신 거래는 280,000,000원이고 최근 12개월 평균은 265,000,000원입니다. 현재 회차의 실질취득 부담 291,460,740원은 두 가격 모두를 웃돕니다. 따라서 최저가가 전체 평균의 21.9%, 최근 12개월 평균의 22.2%라는 숫자를 근거로 “시세보다 싸다”라고 평가해서는 안 됩니다. 실제 매수인 부담은 최저가와 전혀 다른 가격대입니다.
④ 예상배당표 (매각가 58,930,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,460,740원 |
| 1. 임차인 김수림 보증금 | 290,000,000원 | 57,469,260원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 1,028,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 280,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 임차인 김수림 보증금에 57,469,260원이 배당되고 부족분 232,530,740원이 매수인에게 인수됩니다. 주택도시보증공사 관련 채권에는 배당 가능한 금액이 없습니다. 집행비용은 매각가의 약 2.5%를 기준으로 한 추정치이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 회차별 인수 구조 — 더 유찰돼도 총부담은 보증금 부근
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 판단 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 7회 유찰 | 58,930,000원 | 232,530,740원 | 실질취득 약 290,000,000원대 |
| 8회 유찰 시 | 47,144,000원 | 244,104,592원 | 낙찰가 하락만큼 인수 증가 |
| 9회 유찰 시 | 37,715,200원 | 253,363,674원 | 총부담은 보증금 부근 유지 |
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 아파트로 이용 중이며 전용면적은 29.63㎡입니다. 명도힐스티지는 총 42세대이고 사용승인일은 2019.04.22입니다.
- 입지. 독산3동주민센터 북측 인근으로 아파트·근린생활시설·업무시설 등이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있어 교통상황은 보통입니다. 건물 동측은 독산로에 접합니다.
- 설비. 위생·급배수·승강기·소화전 설비와 도시가스 개별난방설비를 갖추고 있습니다.
- 토지. 준주거지역·제1종지구단위계획구역이며 공시지가는 6,510,000원/㎡입니다. 토지거래계약에 관한 허가구역, 과밀억제권역 등에도 포함됩니다.
- 현장 확인. 물건 실지조사 당시 소유자 및 이해관계인 부재로 내부구조 조사가 불가능해 건축물 현황도와 외부 관찰을 기준으로 작성됐으며 실제와 다를 수 있습니다.
- 경매 환금성 지표. 같은 단지 경매물건의 평균 유찰 횟수는 5.8회, 매각률은 11.11%입니다. 이 사건도 현재 7회 유찰 상태입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 입찰가가 아니라 총부담으로 계산. 현재 회차에서는 최저가 58,930,000원에 인수액 232,530,740원을 더한 291,460,740원을 기준으로 판단해야 합니다.
- 임차보증금 잔액 재확인. 김수림 보증금 290,000,000원의 실제 배당액과 최종 미배당액을 배당절차에서 다시 확인해야 합니다.
- 추가 유찰 착시 주의. 8회·9회 유찰 시에도 낙찰가 하락만큼 임차보증금 인수액이 커지므로 총부담이 크게 낮아지지 않습니다.
- 시세 기준. 최근 12개월 평균 265,000,000원, 최신 거래 280,000,000원, 최근 추세 -2.0%를 우선 기준으로 두고 판단해야 합니다.
- 내부 상태. 감정평가 당시 내부조사가 불가했으므로 실제 내부구조와 상태를 입찰 전 재확인할 필요가 있습니다.
- 민간임대주택 등기. 2022.12.06 민간임대주택등기가 기재돼 있으므로 관련 원문과 현재 상태를 입찰 전 대조해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·배당 관련 원문과 실거래 자료를 최종 확인하세요.
맺으며 — “7회 유찰”보다 “2.9억 보증금”을 봐야 한다
이 사건의 숫자 하나만 기억한다면 최저가 58,930,000원이 아니라 임차보증금 290,000,000원입니다. 김수림은 말소기준권리보다 앞선 대항력 있는 임차인이고, 현재 예상배당으로는 232,530,740원이 남아 매수인이 이를 인수합니다. 그래서 현 회차 실질취득 부담은 291,460,740원입니다.
반면 최근 12개월 평균 거래가는 265,000,000원, 최신 거래는 280,000,000원이며 최근 거래 추세는 -2.0%입니다. 일곱 번 유찰됐어도 실질취득이 최근 시세보다 높고, 추가 유찰도 총부담을 크게 낮추지 못합니다. 이 사건은 “감정가 대비 79% 할인된 아파트”가 아니라 “대항력 임차인의 보증금을 사실상 떠안는 아파트”로 봐야 합니다. 권리관계는 명확하지만 가격 매력은 낮습니다.
