최저가는 9,207만원이지만 실질취득은 약 2.90억 — 독산동 명도힐스티지 801호

서울남부지방법원 2024타경148731. 금천구 독산동 명도힐스티지 8층 801호, 전용 29.63㎡ 아파트입니다. 감정가는 281,000,000원이지만 5회 유찰되어 최저매각가는 92,078,000원까지 내려왔습니다. 숫자 하나만 보면 감정가 대비 약 3분의 1 가격이지만, 이 물건의 판단 기준은 최저가가 아닙니다. 임차인 김수림의 보증금 290,000,000원과 매각물건명세서의 미배당 잔액 인수 문구가 핵심입니다.

등기부에는 2019.05.14. 통조림가공수산업협동조합 근저당권 4,200,000,000원이 설정됐으나, 2019.07.04. 해지를 원인으로 말소된 기록이 함께 있습니다. 따라서 이 근저당을 현재 존속하는 말소기준권리로 단순 적용하기는 어렵습니다. 임차인은 2019.06.20. 최초 계약, 2019.06.26. 확정일자, 2019.07.19. 전입, 2019.07.20. 점유를 갖췄고, 2023.08.31. 주택임차권등기까지 마쳤습니다. 매각물건명세서도 매수인에게 대항할 수 있는 임차인이 있다고 명시합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소된 근저당보다 임차권이 핵심

을구 1번 근저당은 2019.07.04. 말소됐고, 이후 현재 소유자인 김성호에게 소유권이 이전됐습니다. 현재 존속하는 압류성 권리 중 주택도시보증공사 가압류는 2023.11.14. 접수됐습니다. 김수림의 전입·점유와 최초 확정일자는 그보다 앞서며, 임차권등기와 배당요구도 확인됩니다. 따라서 최저가만 납부하면 권리가 정리되는 일반적인 소멸형 물건으로 판단해서는 안 됩니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 미배당 잔액 승계

김수림은 실제 임차인 1명이며, 보증기관의 대위·승계 중복신고로 표시된 임차인이 아닙니다. 최초 보증금 280,000,000원에 2021.06.19. 10,000,000원이 증액되어 총 보증금은 290,000,000원입니다. 현재 최저가가 보증금보다 197,922,000원 낮기 때문에, 낙찰대금이 보증금 변제에 충당된다고 단순 근사하더라도 매수인이 떠안을 잔액은 약 197,922,000원 이상입니다.

집행비용과 실제 배당순위에 따른 차이를 제외한 단순 근사입니다. 핵심은 유찰될수록 낙찰가는 낮아져도 인수액이 같은 폭으로 늘어난다는 점입니다.

③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 2.90억으로 비교

명도힐스티지 동일 전용면적 29.63㎡의 실거래는 12건이며 전체 평균은 268,666,666원입니다. 다만 과거 고가 거래가 포함된 전체 평균보다 최근 흐름을 우선하면, 최근 12개월 4건 평균은 265,000,000원, 최신 거래는 2025.12.의 280,000,000원입니다. 최근 구간은 이전 거래 대비 2.0% 하락했습니다.

실질취득 약 290,000,000원은 최근 12개월 평균보다 25,000,000원 높고 109.4% 수준입니다. 최신 거래 280,000,000원보다도 10,000,000원 높아 103.6%에 해당합니다. 감정가 281,000,000원보다도 9,000,000원 높은 수준입니다. 최저가 92,078,000원이 최근 시세의 34.7%라는 숫자는 인수보증금을 제외한 표면가격일 뿐, 실제 가격 경쟁력을 설명하지 못합니다.

④ 예상배당표 (매각가 92,078,000원 가정)

총 채권액 5,508,000,000원 중 예상 배당액은 90,020,596원, 미배당액은 5,417,979,404원입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 위치. 독산3동주민센터 북측 인근이며, 주변은 아파트·근린생활시설·업무시설이 혼재합니다. 주위환경은 보통입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있어 교통상황은 보통입니다.
• 건물. 2019.04.22. 사용승인을 받은 철근콘크리트구조 15층 건물이며, 승강기·소화전·도시가스 개별난방·급배수 및 위생설비를 갖추고 있습니다.
• 도로. 건물 동측이 독산로 아스팔트 포장도로에 접합니다.
• 용도·규제. 준주거지역·제1종지구단위계획구역·과밀억제권역이며, 교육환경보호구역과 장애물제한표면구역 등에 해당합니다. 공시지가는 6,510,000원/㎡입니다.
• 소규모 단지. 총 42세대로 대단지보다 거래 표본과 매수층이 제한될 수 있습니다.
• 경매 흐름. 단지 경매 통계의 평균 유찰 횟수는 5.0회이고 매각률은 0%입니다. 현재 사건도 5회 유찰 상태입니다.
• 내부 확인. 현장 조사 당시 소유자와 이해관계인 부재로 내부조사가 이뤄지지 않았으며, 내부구조는 건축물 현황도와 외부 관찰을 기준으로 작성됐습니다.
• 위반건축물. 위반건축물 사항과 공부상 차이는 확인되지 않았습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 최저가와 실질취득가를 분리. 92,078,000원이 매수 총비용이 아닙니다. 보증금 인수까지 포함한 약 290,000,000원을 기준으로 판단해야 합니다.
• 임차권 원문 확인. 김수림의 임대차계약서, 전입세대열람, 확정일자, 점유관계, 임차권등기명령과 배당요구 내용을 직접 대조해야 합니다.
• 말소 근저당 확인. 2019.05.14. 설정된 근저당이 2019.07.04. 말소됐다는 등기기록과 예상배당표의 근저당 배당 반영이 일치하는지 법원 원문으로 확인해야 합니다.
• 인수액 산정. 배당표가 확정되기 전에는 임차인의 실제 배당액과 매수인 인수액을 확정할 수 없습니다. 미배당 보증금 잔액이 인수된다는 명세서 문구를 보수적으로 적용해야 합니다.
• 추가 유찰 착시 금지. 6회·7회 유찰로 낙찰가가 더 내려가도 보증금 잔액이 늘어 실질취득 약 290,000,000원은 거의 변하지 않습니다.
• 시세 상한. 최근 12개월 평균 265,000,000원, 최신 거래 280,000,000원보다 실질취득가가 높습니다. 하락 추세까지 반영해 수리비·명도비·세금·금융비용을 별도로 차감해야 합니다.
• 민간임대주택 등기. 2022.12.06. 민간임대주택등기가 존재하므로 매각 이후 처리와 관련 의무를 원문에서 확인해야 합니다.
• 관리비·점유. 관리비 체납액, 현재 점유자, 실제 내부 상태와 인도 가능 시점을 관리사무소·현장조사로 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·임차권등기명령·배당요구·실거래 원본을 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — “9,207만원에 사는 물건이 아니다”

이 사건은 다섯 번 유찰되어 최저가가 감정가의 32.8%까지 떨어졌지만, 가격이 싸진 것이 아니라 현금 납부액과 임차보증금 인수액의 비중이 바뀐 것에 가깝습니다. 김수림의 보증금은 290,000,000원이고, 매각물건명세서는 미배당 잔액을 매수인이 인수한다고 명시합니다. 따라서 낙찰가가 내려가도 실질취득은 약 290,000,000원에 수렴합니다.

최근 12개월 동일 면적 평균은 265,000,000원, 최신 거래는 280,000,000원이며 최근 가격 흐름은 2.0% 하락했습니다. 실질취득가는 두 기준을 모두 웃돕니다. 여기에 42세대 소규모 단지, 평균 5회 유찰, 매각률 0%, 내부 미확인과 배당순위 대조 필요성까지 겹칩니다. 표면 최저가는 강하지만 실질 가격과 권리 위험은 모두 불리한 D등급 물건입니다. 결론은 명확합니다. 최저가가 아니라 보증금으로 가격을 봐야 하며, 현재 조건에는 가격 메리트가 없습니다.