서울남부지방법원 2024타경149895. 영등포구 대림동 ‘대림동쌍용플래티넘-에스’ 제9층 제906호입니다. 감정평가상 이용상태는 공동주택(도시형생활주택·원룸형), 전용면적은 18.24㎡입니다. 소유자는 박승준으로, 2022.04.15. 매매로 취득했고 당시 등기부상 거래가액은 120,000,000원입니다.

이 사건은 최저가만 보면 단순히 “감정가 108,000,000원에서 86,400,000원으로 내려온 물건”처럼 보이지만, 권리분석의 핵심은 가격보다 박정민의 임차보증금 120,000,000원입니다. 전입신고일은 2022.03.25., 확정일자는 2022.02.22.로 말소기준인 2024.02.26. 압류보다 빠릅니다. 따라서 원칙적인 배당계산에서는 낙찰가가 보증금보다 낮아질수록 미배당액이 커지는 대항력 인수형 구조입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차인이 핵심

등기부상 과거 신탁과 하나은행 근저당은 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 말소기준은 2024.02.26. 영등포구 압류입니다. 이후 2024.03.11. 임차권등기, 2024.12.19. 강제경매개시결정, 2025.01.21. 금천구 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 표시돼 있습니다.

다만 임차권등기의 접수일만 보고 후순위라고 판단하면 안 됩니다. 박정민은 2022.03.25. 주민등록, 2022.03.26. 점유개시, 2022.02.22. 확정일자를 갖고 있어 말소기준 2024.02.26.보다 앞섭니다. 데이터상 대항력 있음·우선변제권 있음으로 확인되며 배당요구도 했습니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명

보증기관을 실제 임차인으로 중복 집계할 항목은 없습니다. 따라서 이 사건의 실제 임차인은 박정민 1명입니다. 현재 회차 배당계산만 보면 보증금 120,000,000원 중 84,444,800원을 배당받고 35,555,200원이 남습니다.

③ 시세 비교 — 특별매각조건 반영 실질취득 8,640만원

‘쌍용플래티넘S’ 동일면적 18.24㎡의 최근 12개월 실거래 12건 평균은 98,750,000원입니다. 최신 거래는 2026.06. 100,000,000원, 표본 최저는 93,000,000원, 최고는 104,000,000원입니다. 특별매각조건을 반영한 현재 실질취득액 86,400,000원은 최근 12개월 평균의 87.5%입니다.

현재 최저가 86,400,000원은 최근 실거래 최저 93,000,000원보다도 낮고, 최근 12개월 평균 98,750,000원보다 12,350,000원 낮습니다. 최신 거래 100,000,000원과 비교해도 현재 실질취득액은 그보다 낮습니다. 이 사건은 전체 평균만이 아니라 최근 12개월 평균과 최신 거래를 기준으로 봐도 가격이 시세 아래에 위치합니다.

④ 예상배당표 (매각가 86,400,000원 가정)

배당계산상 임차보증금 부족분은 35,555,200원입니다. 다만 특별매각조건상 채권자가 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이므로, 이 조건이 이행되는 매각에서 매수인 실질 인수액은 0원*으로 분석합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 일반 계산과 특별조건을 분리해서 봐야 한다

위 표는 데이터에 기재된 배당계산상 매수인 인수액을 그대로 더한 일반적인 대항력 인수형 계산입니다. 낙찰가가 86,400,000원에서 69,120,000원, 55,296,000원으로 내려갈수록 미배당 인수액은 35,555,200원에서 52,524,160원, 66,099,328원으로 늘어 총부담이 보증금 수준에 가까이 고정되는 모습입니다. 그러나 이 사건에는 별도의 특별매각조건이 있으므로 실제 입찰판단에서는 그 조건의 적용과 이행 여부를 우선 확인해야 합니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표·실거래 기준)

• 입지. 대동초등학교 북서측 인근이며 공동주택·다세대주택·단독주택·근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철 2·7호선 대림역이 있어 제반 교통사정은 무난한 편입니다.
• 이용상태. 공동주택(도시형생활주택) 원룸형으로 이용 중이며 기본 위생설비, 도시가스 개별난방, 승강기, 주차장, 옥외소화전이 구비돼 있습니다.
• 도로. 서측 약 10m, 동측 및 북측 약 8m 내외의 포장도로와 접합니다.
• 규제. 도시지역·제2종일반주거지역이며 과밀억제권역, 장애물제한표면구역, 대공방어협조구역, 교육환경보호구역 등이 기재돼 있습니다.
• 토지. 지목은 대, 토지면적 2,314.9㎡, 공시지가는 6,289,000원/㎡입니다.
• 환금성. 단지 291세대, 사용승인일 2013.06.28.이며 동일면적 최근 12개월 실거래 12건이 확인됩니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 특별매각조건 원문 재확인. 배당받지 못하는 임대차보증금 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 매각조건으로 실제 적용되는지 입찰 전 원문을 다시 확인해야 합니다.
• 대항력 임차인 구조 확인. 박정민의 전입 2022.03.25., 확정일자 2022.02.22., 보증금 120,000,000원과 배당요구 사실을 기준으로 판단해야 합니다.
• 최저가만 보지 않기. 특별매각조건을 제외한 일반 계산에서는 현재 회차도 35,555,200원의 미배당 보증금이 발생합니다.
• 시세 기준. 최근 12개월 동일면적 평균 98,750,000원, 최신 거래 100,000,000원, 실거래 범위 93,000,000원~104,000,000원을 함께 비교해야 합니다.
• 명도·임차권 말소. 임차권등기 말소가 매각조건의 핵심이므로 실제 인도와 말소 진행까지 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구·매각조건 원문을 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — 이 물건은 ‘최저가’보다 특별매각조건이 더 중요하다

이 사건을 일반적인 대항력 임차인 경매로만 보면 현재 낙찰가 86,400,000원에 미배당 보증금 35,555,200원이 더해지는 구조입니다. 6회·7회 유찰로 낙찰가가 내려가도 인수액이 늘어 총부담은 120,000,000원 부근에 머뭅니다. 그래서 대항력 인수형 물건은 단순히 최저가가 낮다고 싸다고 볼 수 없습니다.

하지만 이 사건에는 그 계산을 뒤집는 특별매각조건이 있습니다. 채권자가 배당받지 못하는 임대차보증금 잔액에 대한 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건입니다. 이 조건이 그대로 적용·이행된다면 매수인 실질 인수는 0원*, 실질취득은 현재 최저가와 같은 86,400,000원입니다. 최근 12개월 동일면적 평균 98,750,000원과 최신 거래 100,000,000원보다 낮아 가격 측면에서도 시세 아래입니다.

결론은 “권리 자체는 복잡하지만, 특별매각조건이 핵심 위험을 제거한다”입니다. 다만 5회 유찰된 다세대·원룸형 물건인 만큼, 입찰 판단의 출발점은 할인율이 아니라 특별매각조건의 정확한 적용 여부와 임차권 말소 확인이어야 합니다.