126,910,000원
의정부지방법원 2025타경6314. 고양시 일산서구 덕이동 한우리타운 101동 2층 202호, 감정 이용상태는 다세대주택입니다. 이 물건은 권리만 보면 매수인이 떠안을 금액이 0원으로 정리됩니다. 말소기준보다 앞선 전입 임차인이 없고, 제공 배당표에도 매수인 인수액은 0원으로 표시되어 있습니다. 따라서 최저가 126,910,000원과 실질취득금액은 같습니다.
하지만 “최저가가 감정가의 49%”라는 숫자만 보고 싸다고 결론내리면 곤란합니다. 비교 가능한 실거래가 2026.04, 62.3㎡, 3층, 145,000,000원 1건뿐이고, 단지 자체도 총 8세대입니다. 환금성이 좋은 대단지 아파트가 아니라, 거래 표본이 얇은 소규모 다세대라는 점이 핵심 변수입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경6314 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 일산서구 덕이동 1032-2 한우리타운 101동 2층202호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(다세대) · 감정 이용상태: 다세대주택 · 비교 면적 62.3㎡ |
| 소유자 | 김승찬 (2019.10.04 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 259,000,000원 / 126,910,000원 (2회 유찰, 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 농협은행 주식회사 / 194,792,836원 |
| 매각기일 | 2026.06.30 |
| 특이 등기 | 민간임대주택등기 · 2023.11.10 접수, 원인 2020.05.28 민간임대주택 등록 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸, 단 원본 대조 포인트가 있다
데이터상 말소기준은 2019.10.04 을구 3번 농협은행주식회사 근저당권입니다. 이후 경매개시결정과 신한은행 가압류는 매각으로 소멸합니다. 임차인들의 전입일도 2022.07.14 또는 2025.01.16으로 모두 말소기준 이후입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 3명, 보증기관 승계 없음
보증기관 대위·승계 표시는 없습니다. 따라서 데이터상 실제 임차인 신고는 3명으로 보되, 지은숙 외 2명은 같은 202호에 표시되고 보증금 미상 항목이 있어 점유관계와 임대차 원본 확인이 필요합니다. 다만 세 임차인 모두 전입신고가 말소기준 이후라 대항력은 없음으로 정리되어 있습니다.
| 임차인 | 부위 / 용도 | 전입일 | 보증금 / 차임 | 배당요구 | 판정 배지 |
|---|---|---|---|---|---|
| 지은숙 | 202호 / 미상 | 2025.01.16 | 20,000,000원 / 800,000원 | 2026.01.02 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 아님 |
| 김제관 | 202호 / 주거 | 2025.01.16 | 미상 / 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 아님 |
| 이승진 | 미상 / 미상 | 2022.07.14 | 미상 / 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 아님 |
③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득 126,910,000원으로 비교
이 사건은 매수인 인수액이 0원이므로 실질취득 = 최저가 126,910,000원입니다. 최근 실거래는 한우리타운101동, 면적 62.3㎡, 2026.04, 3층, 145,000,000원 1건입니다. 데이터상 최저가의 실거래 대비 비율은 87.5%입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 62.3㎡ | 3 | 145,000,000원 |
| 평균 | 62.3㎡ | 1건 | 145,000,000원 |
숫자만 보면 실질취득 126,910,000원은 최근 실거래 145,000,000원보다 낮습니다. 그러나 이 표본은 단 1건이고, 전체 세대수도 8세대입니다. 즉 “할인율 87.5%”는 참고 지표이지, 환금성까지 보장하는 넉넉한 안전마진으로 단정하기 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 126,910,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 2.0% 추정) | - | 2,576,740원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 한국양봉농업협동조합 | 3,072,000,000원 | 124,333,260원 |
| 2. 을구 3번 근저당권 · 농협은행주식회사 | 252,000,000원 | 0원 |
| 3. 갑구 6번 가압류 · 주식회사신한은행 | 43,338,190원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
제공 배당표 기준 총 채권액 3,367,338,190원 중 채권자 배당은 124,333,260원, 미배당은 3,243,004,930원입니다. 미배당은 매수인 인수액이 아니며, 매수인 인수액은 0원으로 표시되어 있습니다. 단, 당해세·최우선변제는 미반영입니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰, 감정가 49%) | 126,910,000원 | 124,333,260원 | 3,243,004,930원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 88,837,000원 | 86,837,934원 | 3,280,500,256원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 24%) | 62,185,899원 | 60,666,553원 | 3,306,671,637원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 경기도 일산서구 덕이동 소재 “고양예술고등학교” 남서측 인근입니다. 주위는 다세대주택과 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로, 주위환경은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근 가능하고, 주위를 통과하는 대중교통 운행빈도 등을 고려한 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지상 4층 중 2층 일부입니다. 기본적인 급배수설비, 위생설비, 난방설비 등이 되어 있습니다.
- 토지. 인접지 대비 등고평탄한 자루형 토지로서 다세대주택 건부지로 이용 중이며, 단지 내 도로를 통해 외곽 포장도로에 접하고 있습니다.
- 규제. 계획관리지역, 성장관리계획구역, 과밀억제권역, 역사문화환경보존지역, 토지거래계약에관한허가구역 등이 표시되어 있습니다.
- 공부 차이. 집합건물등기사항증명서상 소재지번은 덕이동 1032-2, 1032-9이나, 토지대장상 2018.08.01 합병되어 현황은 덕이동 1032-2 단일지상에 소재합니다.
- 환금성. 한우리타운101동은 총 8세대, 사용승인일 2018.06.26로 표시됩니다. 최근 실거래가 1건뿐이므로 매도기간과 가격 변동성을 보수적으로 봐야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실질취득 기준. 이 사건은 인수액 0원이므로 실질취득은 126,910,000원입니다. 시세 비교도 최저가가 아니라 실질취득 126,910,000원 기준으로 보되, 실거래 표본이 1건임을 반영하세요.
- 임차인 원본 확인. 실제 임차인 3명, 보증기관 승계 없음. 모두 대항력 없음으로 표시되지만, 김제관·이승진은 보증금 미상입니다. 명도 난도와 점유관계를 현장 및 원문으로 확인해야 합니다.
- 말소기준 확인. 제공 데이터의 말소기준은 2019.10.04 농협은행 근저당입니다. 다만 2018년 한국양봉농업협동조합 근저당 말소 이력과 배당표상 배당 표시가 함께 있으므로 원본 대조가 필수입니다.
- 민간임대주택등기. 갑구 4-1에 민간임대주택등기가 있습니다. 임대사업자 의무, 임대차 승계 관련 표시, 말소 가능 여부를 매각물건명세서와 함께 확인하세요.
- 환금성 보수 산정. 8세대 다세대, 최근 실거래 1건, 단지 통계상 평균 유찰 2.0회입니다. 대단지 아파트처럼 빠른 환금성을 가정하지 마세요.
- 추가 비용. 관리비 체납, 당해세, 최우선변제, 점유자 명도비용은 제공 배당표에 완전히 반영되지 않을 수 있습니다.
맺으며 — “인수 0원”은 장점, “소규모 다세대”는 할인 사유
이 물건의 장점은 명확합니다. 말소기준 이후 임차인 구조이고, 제공 데이터상 매수인 인수액은 0원입니다. 현재 실질취득 126,910,000원은 최근 실거래 145,000,000원의 87.5%로 표시되어 가격상 할인도 있습니다. 그러나 그 할인은 2회 유찰과 8세대 소규모 다세대, 얇은 실거래 표본, 임차인 3명, 보증금 미상 2명, 민간임대주택등기라는 조건을 반영한 결과로 봐야 합니다. 권리상 진입은 가능하지만, 환금성과 명도·원본 확인을 보수적으로 잡아야 하는 B급 물건입니다.
