인천지방법원 2024타경6061. 인천 서구 오류동 블루텍 11층 공존-1139호 물건입니다. 데이터상 용도 표기는 대지이고, 등기사항전부증명서는 집합건물로 제공되어 있습니다. 토지 항목은 지목 공장용지, 용도지역 일반공업지역, 토지이용상황 공업나지로 잡혀 있습니다. 아파트형 주거물건처럼 단순하게 비교할 물건이 아니라, 공업용 부동산과 기계·기구 포함 여부를 함께 확인해야 하는 구조입니다.
권리의 출발점은 2023.08.30 설정된 주식회사신한은행 근저당권 480,000,000원입니다. 이 권리가 말소기준권리이고, 이후 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 흐름입니다. 배당표상 매수인 인수액은 0원입니다. 하지만 최저가가 낮은 이유도 분명합니다. 현재 회차 기준 매각가 107,269,000원을 가정해도 근저당권 채권최고액 480,000,000원 중 375,032,766원이 미배당으로 남습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경6061 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 보듬로 158, 11층공존-1139호 (오류동,블루텍) |
| 용도 / 등기 | 대지 · 등기사항전부증명서: 집합건물 · 지목: 공장용지 · 용도지역: 일반공업지역 |
| 소유자 | 비피시주식회사 (2023.08.30. 소유권이전, 거래가액 548,702,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 638,238,000원 / 107,269,000원 (5회 유찰, 감정가의 16.8%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 신한은행 / 293,367,467원 |
| 매각기일 | 2026.06.29 |
| 매각비고 | 일괄매각, 공장및광업재단저당법 제6조 기계및기구 47점 포함, 그 중 9점은 소재불명 제외 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2023.08.30 신한은행 근저당
임차인 명단은 없습니다. tenants 데이터 기준 실제 임차인은 0명이고, 보증금 대위·승계 중복신고도 없습니다. 따라서 대항력 있는 임차인의 보증금을 매수인이 떠안는 구조가 아니며, 배당표상 매수인 인수액도 0원입니다.
② 가격 구조 — 5회 유찰, 그러나 시세 비교자료 없음
현재 최저매각가는 107,269,000원으로 감정가 638,238,000원의 16.8% 수준입니다. 숫자만 보면 크게 내려온 것처럼 보이지만, 제공 데이터에는 비교 가능한 실거래 평균이나 인근 매물 시세가 없습니다. 따라서 이 리포트에서는 최저가를 시세와 비교해 “싸다”거나 “메리트 있다”고 단정하지 않습니다.
| 회차 시나리오 | 최저가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (5회 유찰, 감정가 17%) | 107,269,000원 | 104,967,234원 | 375,032,766원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 (감정가 12%) | 75,088,300원 | 73,336,711원 | 406,663,289원 | 0원 |
| 7회 유찰 시 (감정가 8%) | 52,561,810원 | 51,215,697원 | 428,784,303원 | 0원 |
낙찰가가 내려가도 매수인 인수액은 0원으로 표시되어 있습니다. 다만 회차가 내려갈수록 채권자 미배당은 커집니다. 현재 회차에서도 신청채권자 청구금액 293,367,467원 대비 예상 배당은 104,967,234원으로, 신청채권자도 충족되지 않는 구조입니다.
③ 예상배당표 (매각가 107,269,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 비고 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,301,766원 | 약 매각가의 2.1% 추정 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 주식회사신한은행 | 480,000,000원 | 104,967,234원 | 채권최고액 기준 · 미배당 발생 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | 당해세·임차인 최우선변제 미반영 |
현재 회차 매각가 107,269,000원 가정 시 집행비용과 근저당권 배당으로 매각대금이 소진됩니다. 채권최고액 기준 미배당은 375,032,766원이며, 매수인 인수액은 0원으로 표시되어 있습니다.
④ 입지·용도·환금성 메모 (제공 데이터 기준)
- 용도지역. 일반공업지역이며, 토지이용상황은 공업나지로 표시되어 있습니다. 지목은 공장용지입니다.
- 토지 조건. 토지면적은 26,441.9㎡, 지형은 평지, 형상은 가로장방, 도로접면은 광대소각입니다.
- 용도지역지구. 성장관리권역, 일반산업단지, 가축사육제한구역, 일반공업지역, 지구단위계획구역, 토지거래계약에관한허가구역이 포함되어 있습니다. 대로3류와 중로2류는 접함으로 표시되어 있습니다.
- 공시지가. 공시지가_원_m2는 939,500원/㎡입니다.
- 환금성. 5회 유찰 상태 자체가 시장에서 감정가 수준을 받아들이지 않았다는 신호입니다. 또한 기계및기구 47점 포함 및 9점 소재불명 제외 조건 때문에 일반 주거물건보다 매수자 풀이 좁을 수 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 기계·기구 원본 확인. 매각비고의 공장및광업재단저당법 제6조 기계및기구 47점과 소재불명 제외 9점을 감정평가서 원문으로 대조해야 합니다.
- 실제 점유·사용상태 확인. 임차인 데이터는 없지만, 공업용 물건은 실제 사용 주체와 설비 현황 확인이 중요합니다.
- 토지거래계약 관련 제한 확인. 용도지역지구에 토지거래계약에관한허가구역이 포함되어 있으므로 입찰 전 적용 여부를 확인해야 합니다.
- 미배당 구조 확인. 현재 회차에서도 근저당권 채권최고액 480,000,000원 중 375,032,766원이 미배당으로 남습니다. 채권자 배당 구조와 말소 여부를 원본으로 대조해야 합니다.
- 관리·유지비 확인. 집합건물 형태의 공업용 물건은 관리비, 공용부분 부담, 설비 유지비가 별도 리스크가 될 수 있습니다.
- 시세 단정 금지. 제공 데이터에는 실거래 평균이 없습니다. 최저가율 16.8%만 보고 저가 매수로 판단하지 말고, 현장·용도·설비·환금성을 함께 보아야 합니다.
맺으며 — “낮은 최저가율”보다 “확인 난도”가 큰 물건
이 물건은 권리만 보면 단순합니다. 말소기준은 2023.08.30 신한은행 근저당권이고, 임차인 데이터는 없으며, 배당표상 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 권리가 단순하다고 쉬운 물건은 아닙니다. 용도는 대지, 토지 성격은 공장용지·일반공업지역, 매각비고에는 기계및기구 47점 포함과 9점 소재불명 제외가 붙어 있습니다. 5회 유찰로 최저가는 107,269,000원까지 내려왔지만, 비교 가능한 실거래가가 없으므로 가격 메리트는 단정할 수 없습니다. 권리는 비교적 단순, 물건 확인은 고난도. 이 건의 결론은 최저가가 아니라 현장·설비·용도·환금성 검증에서 갈립니다.