확약으로 인수는 0원*, 그러나 6회 유찰은 환금성 경고 — 영등포 내이처해밀 510호

서울남부지방법원 2024타경150437. 영등포동1가 ‘내이처해밀’ 제5층 제510호, 전용 14.89㎡ 아파트입니다. 현재 소유자 백진호는 2022년 3월 22일 거래가 135,000,000원에 소유권을 취득했고, 주택도시보증공사가 150,000,000원을 청구하며 강제경매를 신청했습니다. 등기에는 보증금 150,000,000원의 임차권이 존재하지만, 이번 사건은 채권자의 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 특별매각조건으로 두고 있습니다.

따라서 이 물건의 가격 비교 기준은 일반적인 인수형 사건처럼 보증금 150,000,000원으로 고정되는 실질취득액이 아니라, 확약 조건이 정상적으로 이행된다는 전제에서 현재 최저가 102,400,000원입니다. 다만 이 전제가 깨지면 판단은 완전히 달라지므로, 입찰 전 특별매각조건의 문구와 이행 주체·말소 절차를 원문으로 대조하는 것이 핵심입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 임차권보다 특별매각조건이 핵심

분석상 말소기준은 2022년 2월 15일 국세 압류로 제시되어 있으며, 해당 압류는 2022년 2월 24일 말소등기가 이어집니다. 이후 영등포구 압류, 김현중의 주택임차권, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정, 국세 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명

김현중은 임대차계약일 2022년 1월 29일, 확정일자 2022년 2월 7일, 점유개시일 2022년 3월 5일, 주민등록일 2022년 3월 7일이며 2024년 3월 14일 보증금 150,000,000원의 주택임차권등기를 마쳤습니다. 배당요구도 같은 날 접수된 것으로 정리되어 있습니다.

* 특별매각조건의 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소가 정상 이행되는 것을 전제로 한 금액입니다. 해당 조건이 없다면 현재 매각가 가정에서 미배당액은 49,833,600원이며, 일반적인 대항력 인수형 계산에서는 실질취득액이 보증금 150,000,000원 수준까지 상승할 수 있습니다.

③ 시세 비교 — 할인은 있으나 하락 추세다

가격 메리트는 과거 고가 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해 판단해야 합니다. 동일 면적권 최근 12개월 거래 7건의 평균은 117,571,428원, 최신 거래는 2025년 7월 111,000,000원입니다. 현재 최저가 102,400,000원은 최근 12개월 평균의 87.1%로, 확약 조건이 이행된다면 시세 아래에 위치합니다.

전체 12건 평균은 119,316,666원이지만, 최근 거래가격은 이전 구간보다 3.4% 하락했습니다. 최신 거래가도 111,000,000원으로 내려와 있으므로 과거 최고 거래가 135,000,000원이나 전체 평균을 기준으로 할인폭을 과대평가하면 안 됩니다. 현재 최저가는 최신 거래보다 8,600,000원 낮지만, 6회 유찰된 경과를 보면 단순히 “시세보다 싸다”는 이유만으로 접근하기보다 실제 매수 수요와 재매각 가능성을 확인해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 102,400,000원 가정)

국세·지방세 압류 3건이 있어 당해세에 해당하는 금액은 우선 차감될 수 있으며, 실제 주택도시보증공사 배당액은 변동될 수 있습니다. 다만 특별매각조건에 따라 채권자가 미배당 잔액의 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것이 전제되므로 매수인 인수액은 실질 0원*으로 봅니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 인수는 0원*, 미배당만 확대

확약이 유효하게 이행되는 한 낙찰가가 내려가도 매수인 인수액은 0원*으로 유지되고, 주택도시보증공사의 미배당액만 증가합니다. 반대로 확약이 없거나 말소 조건이 이행되지 않는다면 낮아진 낙찰가만큼 미회수 보증금 문제가 커져 실질취득 계산이 달라지므로, 최저가만 보고 입찰해서는 안 됩니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 용도. 기준시점 현재 아파트로 이용 중이며, 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 없습니다.
• 입지. 영원중학교 북측 인근으로 아파트·다세대주택·오피스텔·업무용빌딩·근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
• 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 신길역이 있어 대중교통 편의도는 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 평지붕 지하 1층·지상 13층 건물이며 승강기, 난방, 위생·급배수, 소화전, CCTV 설비가 구비되어 있습니다.
• 토지·규제. 준주거지역·지구단위계획구역이며 과밀억제권역, 철도보호지구, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역 등에 해당합니다. 공시지가는 6,502,000원/㎡입니다.
• 환금성. 149세대 규모, 전용 14.89㎡의 소형 아파트입니다. 실거래는 존재하지만 최근 가격 하락과 낮은 경매 낙찰률을 고려하면 매도기간과 가격 변동성을 보수적으로 잡아야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 특별매각조건 원문 확인. 채권자의 미배당 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 누구의 어떤 절차로 이행되는지 확인하세요.
• 임차권 말소 확인. 매각허가·대금납부 이후 임차권등기 말소에 필요한 서류와 처리 시점을 법원 및 등기 원문에서 대조하세요.
• 압류와 당해세. 국세·지방세 압류 3건이 있으므로 당해세 여부와 예상 배당 변동을 확인하세요.
• 점유·명도. 임차권등기가 말소되더라도 실제 점유 상태와 열쇠 인도, 잔존 물품 여부는 별도로 확인해야 합니다.
• 최근 시세 우선. 전체 평균 119,316,666원보다 최근 12개월 평균 117,571,428원과 최신 거래 111,000,000원을 입찰가 기준으로 우선하세요.
• 하락장 보정. 최근 거래 추세가 -3.4%이므로 현재 할인율을 그대로 안전마진으로 보지 말고 추가 하락과 매도비용을 반영하세요.
• 환금성 점검. 본건 6회 유찰, 단지 평균 유찰 4.4회, 낙찰률 5.56%를 감안해 실수요·임대수요와 재매각 기간을 확인하세요.
• 관리비·현장 상태. 체납 관리비와 내부 마감, 설비 상태를 관리주체와 현장에서 확인하세요.
• 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 특별매각조건을 직접 확인한 뒤 입찰가를 확정하세요.

맺으며 — “인수는 확약이 지우지만, 유찰 이력은 지워지지 않는다”

표면적으로는 보증금 150,000,000원의 임차권과 현재 최저가 102,400,000원의 차이가 커 보이지만, 이번 매각은 채권자가 미배당 잔액의 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 특별매각조건을 두고 있습니다. 이 조건이 정상 이행되면 매수인의 실질취득액은 102,400,000원, 인수액은 0원*입니다.

가격도 최근 12개월 평균의 87.1%로 낮습니다. 그러나 이미 6회 유찰됐고 단지 경매 낙찰률은 5.56%, 최근 거래 추세는 -3.4%입니다. 따라서 이 물건은 권리상 위험이 확약으로 관리되는 대신, 소형 평형의 환금성과 특별조건 이행을 끝까지 확인해야 하는 사건입니다. 결론은 권리는 조건부 통과, 가격은 할인 구간, 환금성은 보수적 접근입니다.