서울남부지방법원 2024타경151287. 서울 강서구 화곡동 케이오피스텔1차 4층 402호입니다. 공부와 감정 이용상태는 오피스텔이고, 임차 내역상 김기태가 건물 전부를 주거용으로 임차했습니다. 임대차계약일은 2021년 3월 6일, 확정일자는 2021년 3월 17일, 주민등록과 점유개시는 2021년 4월 13일입니다. 말소기준권리인 광명세무서장 압류가 2022년 10월 4일이므로, 김기태는 말소기준보다 앞선 전입·점유를 갖춘 대항력 있는 임차인입니다.
보증금은 257,000,000원이고 배당요구도 했습니다. 현재 최저매각가 170,880,000원을 기준으로 집행비용 3,192,320원을 먼저 공제하면 임차인 예상배당액은 167,687,680원, 통상 계산상 미배당액은 89,312,320원입니다. 원칙만 보면 낙찰자가 이 부족분을 떠안는 인수형 사건입니다.
그러나 매각물건명세서의 특별매각조건은 채권자가 매수인에게 미배당 잔액의 임대차보증금 반환청구권을 행사하지 않고 임차권등기를 말소하도록 정하고 있습니다. 따라서 이 임차인에 관한 매수인 인수는 실질 0원*으로 봅니다. 이 포기·말소 조건은 김기태 건에만 적용됩니다. 현장이나 원문에서 별도 임차인이 확인될 경우 그 임차인의 대항력과 보증금 인수위험은 별도로 분석해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2024타경151287 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡로42길 31, 제4층 제402호 (화곡동, 케이오피스텔1차) |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(오피스텔) · 지상 8층 건물 내 4층 · 임차 내역상 주거 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 평지붕 · 사용승인일 2021.01.08 · 승강기·기계식주차장 |
| 소유자 | 정병남 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 267,000,000원 / 170,880,000원 (5회 유찰·감정가 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 257,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.07 |
| 토지 현황 | 일반상업지역 · 대 · 업무용 · 평지·정방형 · 소로각지 · 토지면적 245.0㎡ |
| 개별공시지가 | 6,575,000원/㎡ |
① 권리 흐름 — 대항력은 있으나 특별매각조건이 인수를 끊는다
| 임차인 | 임차 부분 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김기태 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 257,000,000원 | 2021.04.13 / 2021.03.17 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 승계 없음 |
실제 임차인은 김기태 1명입니다. 보증기관이나 대위변제권자를 임차인으로 중복 합산하는 구조가 아니므로 보증금은 257,000,000원 한 건만 봅니다. 김기태의 전입·점유는 말소기준보다 빠르고, 확정일자와 배당요구도 갖추었으므로 대항력과 우선변제권이 모두 인정되는 구조입니다.
② 가격 판단 — 감정가 64%만으로 ‘싸다’고 말할 수 없다
현재 최저매각가는 170,880,000원으로 감정가 267,000,000원의 64%이고, 이미 5회 유찰됐습니다. 다만 가격 메리트는 감정가 할인율이 아니라 최근 12개월 실거래와 최신 거래가격을 기준으로 판단해야 합니다. 이 사건은 실거래 비교 대신 회차별 최저가와 통상적인 보증금 미배당 구조를 먼저 확인해야 합니다.
| 회차 시나리오 | 최저매각가 | 통상 명목 인수 | 특별조건 반영 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (5회 유찰·감정가 64%) | 170,880,000원 | 89,312,320원 | 0원* |
| 6회 유찰 시 (감정가 51%) | 136,704,000원 | 123,009,856원 | 0원* |
| 7회 유찰 시 (감정가 41%) | 109,363,200원 | 149,967,885원 | 0원* |
특별매각조건이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 임차인 미배당액이 커져, 낮아진 최저가만큼 실질 부담이 줄지 않습니다. 반면 이 사건은 김기태에 대한 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 조건이므로 각 회차의 실질 인수는 0원*입니다. 그렇더라도 최근 실거래 검증 없이 감정가 대비 64%라는 수치만으로 저렴하다고 결론 내릴 수는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 170,880,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,192,320원 |
| 1. 임차인 김기태 보증금(우선변제) | 257,000,000원 | 167,687,680원 |
| 2. 경매신청채권자 · 주택도시보증공사 | 257,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
통상 배당 계산상 김기태 보증금 부족분은 89,312,320원입니다. 다만 특별매각조건의 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 이행되는 전제에서 매수인의 실질 인수는 0원*입니다. 집행비용은 매각가의 1.9% 추정치이며 당해세·최우선변제 등 실제 배당요소에 따라 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 공부와 감정평가상 오피스텔로 이용 중이며, 임차 내역에는 건물 전부를 주거용으로 사용한 것으로 기재돼 있습니다.
- 입지. 서울화곡초등학교 북측 인근으로 다세대, 오피스텔, 숙박업소 및 근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하며 근거리에 지하철 5호선 화곡역과 버스정류장이 있어 대중교통 편의도는 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지상 8층 건물로 기본 난방, 위생·급배수, 승강기와 기계식주차장 설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 남서측 약 8미터, 남동측 약 4미터 포장도로에 각각 접합니다.
- 규제. 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등에 포함됩니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문. 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 최종 매각물건명세서에도 동일하게 유지되는지 확인하세요.
- 적용 상대방. 포기·말소 조건은 김기태 건에만 적용됩니다. 별도 점유자나 임차인이 확인되면 대항력·보증금·배당요구 여부를 새로 분석해야 합니다.
- 임차권 말소 절차. 매각 이후 임차권등기가 실제로 말소되는 절차와 필요한 서류, 이행 주체를 법원에 확인하세요.
- 민간임대주택등기. 임대의무기간과 임대료 증액기준 문구가 기재돼 있으므로 매각 후 등록 상태와 말소·승계 처리 여부를 확인하세요.
- 실거래 대조. 감정가 64%만으로 가격 메리트를 판단하지 말고 동일 건물과 인근 유사 오피스텔의 최근 12개월 거래와 최신 거래를 우선 확인하세요.
- 점유·명도. 임차권등기가 설정돼 있다는 사실만으로 현재 인도 상태를 단정할 수 없습니다. 현장 방문과 현황조사 원문으로 실제 점유자를 확인하세요.
- 기계식주차장. 차량 규격, 이용 가능 대수, 고장·수선 이력과 비용을 관리주체에 확인하세요.
- 관리비·세금. 미납 관리비, 공용부분 승계 가능액, 당해세와 실제 배당순위를 확인하세요.
- 입찰보증금. 법원의 매각조건과 입찰보증금 기준을 매각기일 전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “권리상 예외는 해소, 가격은 검증 전”
이 사건은 표면만 보면 대항력 임차인의 보증금 부족분 89,312,320원을 인수하는 위험한 구조입니다. 그러나 특별매각조건이 채권자의 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 명시하므로, 김기태 건의 실질 인수는 0원*으로 정리됩니다. 이 조건이 최종 매각조건에 유지되고 그대로 이행되는지 확인하는 것이 권리분석의 핵심입니다.
권리 부담이 해소됐다고 곧바로 가격 매력이 생기는 것은 아닙니다. 현재 최저가는 170,880,000원, 감정가의 64%이고 5회 유찰 상태입니다. 최근 실거래와 최신 거래를 확인하지 않은 채 감정가 할인율만으로 싸다고 평가해서는 안 됩니다. 권리는 특별조건 확인 후 통과 가능, 가격은 실거래 검증 전까지 보류. 이것이 이 사건의 결론입니다.
