서울남부지방법원 2025타경4166. 구로구 개봉동 상떼그린힐 4층 402호, 전용 29.9㎡ 다세대주택입니다. 소유자 김거인은 2021년 8월 22일 매매를 원인으로 거래가 288,000,000원에 취득했고, 같은 해 성명환에게 건물 전부를 전세금 288,000,000원으로 설정했습니다. 이후 성명환은 전입과 확정일자를 갖춘 뒤 2023년 9월 15일 같은 보증금 288,000,000원으로 임차권등기까지 마쳤습니다.

이 사건의 말소기준은 2024년 1월 18일 인천세무서장의 압류입니다. 성명환의 전세권과 임차권은 그보다 앞서므로 매각으로 없어지는 후순위 권리가 아닙니다. 현재 최저가에서 배당되는 금액을 제외한 보증금 부족분은 매수인이 떠안게 되고, 낙찰가가 더 낮아질수록 인수액이 커져 총 취득부담은 계속 약 2.9억원 수준에 머뭅니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 보증금이 가격을 고정한다

2020년 설정됐던 한국양봉농업협동조합 근저당은 2021년 8월 27일 해지로 이미 말소됐습니다. 이후 성명환의 전세권과 임차권이 설정됐고, 그 다음에야 국세 압류와 강제경매개시결정이 들어왔습니다. 따라서 후순위 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하지만, 선순위 성명환 보증금은 배당으로 전액 회수되지 않는 한 매수인에게 남습니다.

임차인 분석 (실제 임차인 2명)

김나래는 전입신고가 말소기준권리 이후이므로 대항력이 없고, 보증금 5,000,000원은 매수인에게 승계되지 않습니다. 이 물건에서 실질취득비용을 결정하는 임차인은 성명환 한 명입니다.

② 시세 비교 — 최저가 54.0%라는 숫자의 착시

상떼그린힐 동일 면적대의 거래는 총 8건이며, 전체 평균은 296,500,000원입니다. 하지만 2021년의 338,000,000원 거래가 여러 건 포함돼 있어 전체 평균만으로 현재 가격을 판단하면 시세가 높게 보일 수 있습니다. 최근 12개월 3건의 평균은 260,666,666원, 최신 거래는 277,000,000원이며, 최근 구간은 과거 대비 -18.0%의 하락 추세입니다.

제공된 단지 경매 통계는 평균 유찰 횟수 6.8회, 매각률 0.0%로 기록돼 있습니다. 현재 물건도 이미 5회 유찰됐지만, 이는 가격이 충분히 싸졌다는 뜻이 아니라 선순위 인수부담 때문에 응찰 가능한 가격구조가 형성되지 않았다는 신호로 보는 편이 타당합니다.

③ 예상배당표 (매각가 140,800,000원 가정)

현재 회차에서 성명환에게 배당되는 금액은 138,028,800원이고, 보증금 부족분 149,971,200원은 매수인 인수로 계산됩니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.

유찰돼도 실질취득은 약 2.9억원

낙찰가가 140,800,000원에서 90,112,000원까지 내려가도 인수액이 반대로 커지기 때문에 실질취득은 계속 290,000,000원 안팎입니다. 이 물건은 유찰 횟수가 늘어도 총 부담이 크게 낮아지지 않는 전형적인 대항력 인수형입니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 개웅중학교 남서측 인근으로, 오피스텔·다세대주택·단독주택·아파트·근린생활시설과 교육시설이 혼재한 지역입니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철 7호선 광명사거리역이 있어 교통여건은 보통입니다.
• 건물. 2020.10.21 사용승인된 철근콘크리트구조 8층 건물로 승강기, 도시가스 개별난방, 위생·급배수설비를 갖추고 있습니다.
• 토지·도로. 평지의 세로장방형 토지이며 북측 약 12미터 포장도로에 접합니다. 제3종일반주거지역·과밀억제권역에 속합니다.
• 규제 확인. 토지거래계약에 관한 허가구역이 포함·접함으로 표시돼 있어 입찰 전 적용 범위를 확인해야 합니다.
• 환금성. 총 15세대의 소규모 다세대이고 최근 거래가격이 215,000,000원부터 290,000,000원까지 벌어져 개별 호수의 상태에 따른 가격 편차가 큽니다.
• 물건 상태. 감정평가상 다세대주택으로 이용 중이며 공부와의 차이와 위반사항은 없습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 입찰가보다 인수액을 먼저 계산. 현재 회차 기준 입찰가 140,800,000원에 인수액 149,971,200원을 반드시 더해 판단해야 합니다.
• 추가 유찰 착시 금지. 6회·7회 유찰 시에도 실질취득은 각각 290,376,960원, 290,022,016원으로 크게 낮아지지 않습니다.
• 성명환 권리 원본 대조. 전세권 설정계약, 임차권등기명령, 전입일, 확정일자, 배당요구 및 실제 배당액을 원문으로 확인해야 합니다.
• 동일 보증금 중복 계산 금지. 성명환의 전세권과 임차권은 동일한 288,000,000원 보증금에 관한 권리이므로 별개의 576,000,000원 부담으로 합산하지 않습니다.
• 김나래 점유 확인. 대항력은 없지만 현재 점유 여부, 인도 협의, 월차임 및 배당절차 진행상황을 확인해야 합니다.
• 민간임대주택등기 확인. 2021.09.16 등록된 민간임대주택등기의 말소 및 임대사업자 관련 사항을 등기 원문과 관계기관 자료로 확인해야 합니다.
• 시세 기준. 전체 평균 296,500,000원보다 최근 12개월 평균 260,666,666원, 최신 거래 277,000,000원과 -18.0% 추세를 우선해야 합니다.
• 관리비·세금 확인. 체납 관리비와 당해세 등 배당표에 반영되지 않은 금액이 있는지 별도로 확인해야 합니다.

맺으며 — “유찰될수록 싸지는 물건이 아니다”

이 물건은 감정가 275,000,000원에서 5회 유찰돼 최저가가 140,800,000원까지 내려왔습니다. 표면만 보면 최근 시세의 절반 수준이지만, 선순위 성명환 보증금 부족분 149,971,200원을 더하면 실질취득은 290,771,200원입니다. 최신 거래 277,000,000원보다 높고 최근 12개월 평균 260,666,666원도 웃도는 데다, 시장 추세는 -18.0%입니다.

더 유찰돼도 낙찰가가 내려간 만큼 인수액이 늘어 총 부담은 약 2.9억원으로 고정됩니다. 후순위 권리가 소멸한다는 사실보다 선순위 보증금이 남는다는 사실이 훨씬 중요합니다. 최저가는 싸지만 실질취득은 비싸고, 유찰은 할인으로 연결되지 않습니다. 권리·가격·환금성을 함께 보면 외형상 할인율만으로 접근하기 어려운 고위험 물건입니다.