서울남부지방법원 2025타경4326. 영등포구 영중로 120 ‘메이준’ 제18층 제1801호, 전용 12.11㎡의 다세대·도시형생활주택입니다. 이 사건의 핵심은 등기부만 보면 매우 위험해 보인다는 데 있습니다. 김명식의 전입·점유개시는 2021.03.02, 확정일자는 2021.02.24이고, 말소기준권리는 그보다 늦은 2022.01.05 국세 압류입니다. 따라서 김명식은 말소기준권리보다 앞선 대항력 임차인이고, 보증금도 135,000,000원에 달합니다.
보통이라면 여기서 결론은 단순합니다. 최저가가 69,632,000원이어도 싸다고 볼 수 없습니다. 배당표상 임차인에게 67,978,624원이 배당되고 67,021,376원이 남기 때문입니다. 그 잔액을 매수인이 승계하면 최저가가 더 내려갈수록 인수액이 늘어 결과적으로 총 취득부담은 보증금 135,000,000원 수준으로 고정됩니다. 하지만 이 사건에는 이 원칙을 뒤집는 특별매각조건이 붙어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경4326 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 영등포구 영중로 120, 제18층 제1801호 (영등포동8가, 메이준) |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 도시형생활주택 이용 · 전용 12.11㎡ · 19층 건물 내 18층 |
| 소유자 | 김지연 (2021.03.09. 소유권이전 · 거래가액 135,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 136,000,000원 / 69,632,000원 (5회 유찰 · 감정가 51.2%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 135,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 원칙상 인수형, 특별조건으로 실질 인수 0원
과거 하나은행 근저당권 58,500,000원은 2015.01.16 해지로 이미 말소됐습니다. 따라서 이 사건의 말소기준은 그 근저당이 아니라 2022.01.05 시흥세무서장의 국세 압류입니다. 이후의 영등포구 압류, 울산세무서장 압류, 임차권등기, 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 임차권등기 자체가 후순위라고 해서 임차인의 대항력까지 사라지는 것은 아닙니다. 김명식은 전입·점유가 말소기준보다 앞서기 때문에 원칙적으로는 미배당 보증금을 매수인에게 주장할 수 있는 위치입니다.
| 임차인 | 임차부분 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김명식 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 135,000,000원 | 2021.03.02 / 2021.02.24 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 승계 아님 | 실질 0원* |
실제 임차인은 1명입니다. 김명식은 배당요구를 했고, 배당요구일은 2023.04.25입니다. * 일반적인 대항력 인수 규칙을 적용하면 기준 매각가에서 미배당 67,021,376원이 매수인 인수액이지만, 이 사건은 특별매각조건에 따라 해당 잔액 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하므로 실질 인수는 0원으로 판단합니다.
② 시세 비교 — 이번엔 ‘최저가’가 아니라 ‘실질취득’을 봐도 낮다
이 물건은 특별매각조건 때문에 김명식의 미배당 보증금 인수가 실질 0원이므로, 실질취득액은 최저매각가와 같은 69,632,000원입니다. 따라서 이번 사건은 최저가를 그대로 시장가격과 비교해도 되는 예외적인 구조입니다. 확인된 최근 12개월 동일면적 실거래 평균은 115,825,000원, 최신 거래는 2025.08의 119,500,000원이며, 실질취득액은 최근 12개월 평균의 60.1% 수준입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.08 | 12.11㎡ | 16 | 119,500,000원 |
| 2025.07 | 12.11㎡ | 18 | 107,800,000원 |
| 2025.05 | 12.11㎡ | 19 | 118,000,000원 |
| 2025.02 | 12.11㎡ | 19 | 118,000,000원 |
| 2024.08 | 12.11㎡ | 15 | 110,000,000원 |
| 2022.12 | 12.11㎡ | 18 | 135,000,000원 |
| 2022.05 | 12.11㎡ | 17 | 135,000,000원 |
| 2022.03 | 12.11㎡ | 18 | 135,000,000원 |
| 2022.03 | 12.11㎡ | 18 | 135,000,000원 |
| 2022.02 | 12.11㎡ | 19 | 135,000,000원 |
| 2021.11 | 12.11㎡ | 17 | 135,000,000원 |
| 2021.10 | 12.11㎡ | 12 | 145,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 12.11㎡ | 4건 | 115,825,000원 |
전체 12건 평균 127,358,333원만 보면 과거 135,000,000원대 거래가 많이 섞여 있습니다. 가격 판단은 그 전체 평균보다 최근 흐름을 우선해야 합니다. 실제로 최근 12개월 평균은 115,825,000원으로 낮아졌고, 최근 거래군은 이전 거래군보다 13.0% 하락했습니다. 따라서 69,632,000원이 최근 평균의 60.1%라는 가격 여유는 분명하지만, 하락 추세가 끝났다고 볼 근거는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 69,632,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,653,376원 |
| 1. 임차인 김명식 보증금(우선변제) | 135,000,000원 | 67,978,624원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 135,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
일반적인 대항력 인수 계산에서는 김명식 보증금의 미배당액 67,021,376원이 매수인에게 넘어갑니다. 그러나 이 사건은 특별매각조건에 따라 해당 미배당 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하므로 실질 인수액은 0원입니다. 국세·지방세가 당해세에 해당하면 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 감정평가상 도시형생활주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 19층 건물 내 18층 제1801호입니다.
- 입지. 영등포동8가 서강 어린이공원 북측 인근으로 아파트단지·단독주택·다세대주택·근린생활시설이 혼재하며 제반 입지여건은 무난한 편으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며 대중교통 상황은 보통입니다. 동측으로 폭 약 30M 내외 포장도로와 접합니다.
- 토지·규제. 일반상업지역·준주거지역이며 공시지가는 8,674,000원/㎡입니다. 과밀억제권역·교육환경보호구역·대공방어협조구역 등의 제한이 있습니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 영등포메이준2011은 80세대, 대상 면적 12.11㎡입니다. 최근 거래는 이어졌지만 경매 평균 유찰 9.2회와 매각률 0.0%를 함께 봐야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 이 사건의 가치 판단은 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건에 달려 있습니다. 입찰 전 해당 조건이 실제 매각조건에 그대로 반영돼 있는지 확인해야 합니다.
- 대항력 임차인 구조 재확인. 김명식은 2021.03.02 전입·점유, 2021.02.24 확정일자로 2022.01.05 말소기준 압류보다 선순위입니다. 특별조건이 없다면 67,021,376원 인수 구조라는 점을 놓치면 안 됩니다.
- 세금 배당순위 확인. 국세·지방세 압류 3건 중 당해세가 있으면 배당이 달라질 수 있습니다. 세금의 법정기일과 당해세 해당 여부를 확인해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래군은 이전 거래군보다 13.0% 낮습니다. 실질취득액이 최근 12개월 평균의 60.1%이더라도 가격 하락 추세를 입찰가 판단에 반영해야 합니다.
- 환금성 우선 점검. 전용 12.11㎡, 80세대 규모에 경매 평균 유찰 9.2회·매각률 0.0%입니다. 낙찰 가능성보다 향후 매각 가능성과 매수층을 먼저 검토할 필요가 있습니다.
- 권리서류 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·배당요구 및 특별매각조건을 서로 대조해 최종 확인해야 합니다.
맺으며 — “위험한 인수형이 특별조건 하나로 가격형 물건이 됐다”
이 사건은 대항력 임차인 보증금 135,000,000원이 감정가 136,000,000원과 거의 맞닿아 있어, 특별조건이 없다면 최저가가 아무리 내려가도 실질취득액이 보증금 수준으로 고정되는 전형적인 대항력 인수형입니다. 기준 매각가 69,632,000원에서는 룰상 인수액이 67,021,376원이라 합계 부담이 135,000,000원 수준이 됩니다.
그러나 이 사건의 특별매각조건은 그 미배당 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하도록 하고 있습니다. 따라서 김명식 임차인에 관한 인수는 실질 0원, 실질취득액은 69,632,000원으로 내려옵니다. 최근 12개월 실거래 평균 115,825,000원의 60.1%라 가격 여유는 분명합니다. 반면 시장 추세는 -13.0%, 현재까지 5회 유찰, 단지 경매 평균 9.2회 유찰·매각률 0.0%입니다. 결론은 권리 반전은 긍정적이지만 환금성은 보수적으로입니다. 이 물건의 승부처는 임차인 인수가 아니라 특별매각조건의 확정성과 향후 매수층입니다.