서울남부지방법원 2025타경4326. 영등포구 영중로의 ‘메이준’ 18층 1801호로, 감정평가상 도시형생활주택으로 이용 중인 전용 12.11㎡ 다세대 물건입니다. 현재 소유자 김지연은 2021.03.05. 매매를 원인으로 거래가액 135,000,000원에 취득했고, 2021.03.09. 소유권이전등기를 마쳤습니다. 이후 국세·지방세 압류 3건과 주택도시보증공사의 강제경매개시결정이 이어졌습니다.
이 사건의 핵심은 단순히 “임차권등기가 후순위이므로 소멸한다”는 데 있지 않습니다. 2013.01.17. 설정된 하나은행 근저당권은 2015.01.16. 해지를 원인으로 이미 말소됐습니다. 따라서 말소된 근저당을 기준으로 임차인의 대항력을 부정해서는 안 되며, 김명식의 임대차계약일·확정일자 2021.02.24., 주민등록·점유개시일 2021.03.02.와 현존 권리의 선후를 다시 봐야 합니다. 다행히 매각물건명세서의 특별매각조건이 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 명시해, 그 조건이 유효하게 이행되는 경우 매수인의 실질 인수는 0원*으로 정리됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경4326 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 영등포구 영중로 120, 제18층 제1801호 (영등포동8가, 메이준) |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 도시형생활주택 · 전용 12.11㎡ · 19층 중 18층 |
| 단지 / 사용승인 | 영등포메이준2011 · 80세대 · 2012.12.31. |
| 소유자 | 김지연 (2021.03.05. 매매, 거래가액 135,000,000원 · 2021.03.09. 등기) |
| 감정가 / 최저가 | 136,000,000원 / 108,800,000원 (3회 유찰, 감정가의 80%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 135,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.08. |
① 권리 흐름 — 말소된 근저당보다 임차인의 선순위 가능성을 먼저 본다
실제 임차인은 김명식 1명입니다. 보증금은 135,000,000원, 임차 범위는 건물 전부이며, 임대차계약과 확정일자는 2021.02.24., 주민등록과 점유개시는 2021.03.02.입니다. 임차권등기는 2023.04.25. 마쳐졌고 배당요구도 접수된 것으로 확인됩니다.
| 임차인 | 점유·용도 | 보증금 | 전입·점유 | 확정일자 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김명식 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 135,000,000원 | 2021.03.02. | 2021.02.24. | 2023.04.25. | 대항력 재확인 우선변제 가능 승계 0원* |
② 시세 비교 — 실질취득가는 최근 시세의 93.9%, 추세는 -13.0%
같은 단지 ‘영등포메이준2011’의 전용 12.11㎡ 실거래 12건입니다. 전체 평균에는 2021~2022년의 135,000,000원~145,000,000원 거래가 다수 포함돼 있어, 현재 가격 판단은 전체 평균보다 최근 12개월 평균 115,825,000원과 최신 거래 119,500,000원을 우선해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.08 | 12.11㎡ | 16 | 119,500,000원 |
| 2025.07 | 12.11㎡ | 18 | 107,800,000원 |
| 2025.05 | 12.11㎡ | 19 | 118,000,000원 |
| 2025.02 | 12.11㎡ | 19 | 118,000,000원 |
| 2024.08 | 12.11㎡ | 15 | 110,000,000원 |
| 2022.12 | 12.11㎡ | 18 | 135,000,000원 |
| 2022.05 | 12.11㎡ | 17 | 135,000,000원 |
| 2022.03 | 12.11㎡ | 18 | 135,000,000원 |
| 2022.03 | 12.11㎡ | 18 | 135,000,000원 |
| 2022.02 | 12.11㎡ | 19 | 135,000,000원 |
| 2021.11 | 12.11㎡ | 17 | 135,000,000원 |
| 2021.10 | 12.11㎡ | 12 | 145,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 12.11㎡ | 4건 | 115,825,000원 |
| 전체 평균 | 12.11㎡ | 12건 | 127,358,333원 |
특별매각조건 적용 시 매수인의 실질취득가는 최저가와 같은 108,800,000원입니다. 이는 최근 12개월 평균의 93.9%로 평균 아래이기는 하지만, 3회 유찰을 거친 경매가격치고 할인 폭이 크지는 않습니다. 특히 최신 거래가 119,500,000원이고 최근 거래군이 과거 거래군보다 13.0% 하락한 상태이므로, 전체 평균 127,358,333원 대비 85.4%라는 수치만 보고 가격 가점을 주어서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 108,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,323,200원 |
| 1. 근저당 · 주식회사하나은행 | 58,500,000원 | 58,500,000원 |
| 2. 경매신청채권 · 주택도시보증공사 | 135,000,000원 | 47,976,800원 |
| 채권자 미배당 합계 | - | 87,023,200원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
제시된 배당 시뮬레이션에서는 채권총액 193,500,000원 중 106,476,800원이 배당되고 87,023,200원이 미배당됩니다. 특별매각조건에 따라 해당 임차보증금 반환청구권이 포기되고 임차권등기가 말소되면 매수인 인수는 0원*입니다. 다만 등기부에는 하나은행 근저당권이 2015.01.16. 말소된 것으로 기재돼 있어, 시뮬레이션의 하나은행 배당 반영과 충돌합니다. 실제 배당순위와 미배당액은 매각물건명세서·채권계산서·배당표 원본으로 반드시 재확인해야 합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 영등포동8가 서강 어린이공원 북측 인근으로, 아파트·단독주택·다세대주택·근린생활시설이 혼재합니다. 감정평가상 제반 입지여건은 무난한 편입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 대중교통 상황은 보통이며, 대상 토지 동측으로 폭 약 30m의 포장도로와 접합니다.
- 용도·규모. 철근콘크리트구조 19층 건물의 18층으로, 전용 12.11㎡ 도시형생활주택입니다. 기본 위생·급배수·소방·승강기·도시가스 난방설비를 갖추고 있습니다.
- 토지·규제. 4필 일단의 평탄한 부정형 토지이며 일반상업지역과 준주거지역에 걸쳐 있습니다. 공시지가는 8,674,000원/㎡이고, 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 없습니다.
- 환금성. 80세대의 전용 12.11㎡ 소형 도시형생활주택으로 매수층이 제한될 수 있습니다. 최근 실거래 하락 추세 -13.0%, 경매 평균 유찰 10.4회, 매각률 0.0%를 함께 고려해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 주택도시보증공사의 미배당 임대차보증금 반환청구권 포기와 김명식 임차권등기 말소가 실제 매수인에게 확정적으로 적용되는지 원본 문구와 제출 서류를 대조하세요.
- 근저당 말소 대조. 등기부상 하나은행 근저당은 2015.01.16. 말소됐지만 배당 시뮬레이션에는 58,500,000원 배당으로 반영돼 있습니다. 매각물건명세서와 채권계산서에서 이유를 확인해야 합니다.
- 대항력 요건 확인. 김명식의 주민등록·점유개시일 2021.03.02.이 현존 압류보다 빠릅니다. 실제 점유와 주민등록의 연속성, 임차권등기명령의 효력을 확인하세요.
- 추가 점유자 현장조사. 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있습니다. 특별매각조건 밖의 점유자나 별도 임차인이 있는지 전입세대열람과 현장조사로 확인하세요.
- 국세·지방세 확인. 국세·지방세 압류 3건 중 당해세 해당액과 배당 우선순위를 확인하세요. 세액에 따라 주택도시보증공사 배당액과 미배당액이 변동될 수 있습니다.
- 최근 시세 기준 응찰. 전체 평균 127,358,333원보다 최근 12개월 평균 115,825,000원과 최신 거래 119,500,000원을 우선 기준으로 삼고, -13.0% 하락 추세를 응찰가에 반영하세요.
- 유찰 시나리오. 4회 유찰 시 87,040,000원, 5회 유찰 시 69,632,000원으로 제시돼 있습니다. 소형 주택의 환금성과 명도·보유비용을 포함해 회차별 상한을 정하세요.
- 관리비·명도. 체납 관리비 중 공용부분 부담 가능성과 임차권등기 후 실제 점유 상태, 인도명령 또는 명도협의 필요 여부를 확인하세요.
맺으며 — “권리는 조건부 해소, 가격은 아직 보수적으로”
이 물건은 보증금 135,000,000원의 임차인이 있어 겉으로는 인수형에 가깝지만, 매각물건명세서가 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 특별매각조건으로 두고 있습니다. 해당 조건이 유효하게 집행되면 매수인의 실질 인수는 0원*, 실질취득가는 108,800,000원으로 정리됩니다.
그러나 가격 면에서는 3회 유찰이라는 숫자만 볼 수 없습니다. 실질취득가가 최근 12개월 평균의 93.9%로 할인 폭이 제한적이고, 최근 거래 추세는 -13.0%입니다. 전용 12.11㎡·80세대 소형 도시형생활주택에 단지 경매 평균 유찰 10.4회, 매각률 0.0%라는 저환금성 지표도 겹칩니다. 여기에 말소된 하나은행 근저당이 배당표에 포함된 불일치까지 있어 원본 검증이 필수입니다. 결론은 권리는 특별매각조건 확인 후 조건부 합격, 가격과 환금성은 보수적 접근입니다.