서울남부지방법원 2025타경4647. 마곡킹덤펜타리움 102동 10층 1001호, 전용 14.33㎡가 시세 비교 대상인 다세대주택입니다. 이 사건의 겉모습은 매우 강렬합니다. 감정가 201,000,000원이 10회 유찰돼 최저매각가가 21,582,000원까지 내려왔기 때문입니다. 하지만 등기와 임차관계를 보면 가격 구조가 완전히 달라집니다. 임차인 김예본은 2021.08.11 주민등록과 확정일자를 갖추고, 말소기준권리인 2023.01.18 압류보다 먼저 대항력을 취득했습니다.
매각물건명세서에도 김예본이 매수인에게 대항할 수 있는 임차인이며, 배당으로 보증금 전액을 변제받지 못하면 그 잔액을 매수인이 인수한다고 명시되어 있습니다. 현재 회차에서 김예본의 보증금 225,000,000원 중 예상배당은 20,793,524원, 미배당액은 204,206,476원입니다. 최저가가 싸다는 사실만으로는 투자 메리트를 판단할 수 없는 전형적인 대항력 인수형입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경4647 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 개화동로27길 42, 제102동 제10층 제1001호 (방화동, 마곡킹덤펜타리움) |
| 용도 / 이용상태 | 다세대 · 다세대주택(방1, 거실, 주방, 욕실, 발코니, 현관 등) |
| 층 / 구조 | 철근콘크리트구조 평스라브지붕 11층 중 10층 |
| 소유자 | 송자영 · 2021.07.30 매매 · 거래가액 235,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 201,000,000원 / 21,582,000원 (10회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 210,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.16 |
① 권리 흐름 — 말소보다 앞선 임차인의 대항력이 핵심
등기부상 과거 경인북부수산업협동조합 근저당권은 2021.08.03 말소됐습니다. 김예본은 2021.08.10 점유를 시작하고 2021.08.11 주민등록·확정일자를 갖췄습니다. 현재 말소기준권리는 2023.01.18 고양세무서장 관련 압류이므로, 김예본의 대항력은 그보다 앞섭니다. 2023.06.07 주택임차권등기가 이루어졌고, 배당요구도 확인됩니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김예본 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 225,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 | 미배당 인수 |
실제 임차인 1명. 김예본은 전입 2021.08.11 · 확정일자 2021.08.11이며, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수합니다.
② 가격 비교 — 2,158만원이 아니라 약 2.25억으로 봐야 한다
현재 최저가는 21,582,000원이고 제공 시세 지표상 이 금액은 최근 평균의 9.0%입니다. 그러나 이 수치는 이 사건의 실질 가격을 설명하지 못합니다. 현재 회차에서 매수인이 인수할 보증금 부족분이 204,206,476원이기 때문입니다.
시세 비교도 반드시 실질취득을 기준으로 해야 합니다. 제공된 동일 면적권 거래 표본은 235,000,000원~245,000,000원이고 평균은 240,625,000원, 최신 거래는 2021.09의 240,000,000원입니다. 실질취득 약 225,000,000원은 이 지표들보다 낮지만, 거래 표본 자체가 2021년 6~9월에 집중되어 있어 2026년 현재 가격 판단에는 시세 최신성 확인이 반드시 필요합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.09 | 14.33㎡ | 9 | 240,000,000원 |
| 2021.09 | 14.33㎡ | 8 | 235,000,000원 |
| 2021.08 | 14.33㎡ | 11 | 235,000,000원 |
| 2021.08 | 14.95㎡ | 9 | 245,000,000원 |
| 2021.07 | 14.33㎡ | 10 | 235,000,000원 |
| 2021.06 | 14.95㎡ | 8 | 245,000,000원 |
| 2021.06 | 14.90㎡ | 8 | 245,000,000원 |
| 2021.06 | 14.90㎡ | 9 | 245,000,000원 |
| 평균 | — | 8건 | 240,625,000원 |
③ 예상배당표 (매각가 21,582,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 788,476원 |
| 1. 임차인 김예본 보증금 | 225,000,000원 | 20,793,524원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 210,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 예상배당에서 임차인 김예본의 미배당 보증금은 204,206,476원이며 매수인 인수 대상입니다. 신청채권자 주택도시보증공사의 210,000,000원은 예상배당 0원으로 계산되어 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영될 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 강서구 방화동 소재 지하철9호선 공항시장역 북서측 인근이며, 다세대주택·단독주택·오피스텔·근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 남동측 인근에 공항시장역이 있으며, 인근 도로변에 노선버스정류장이 있어 대중교통 여건은 무난합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 11층 건물의 10층이며, 급·배수설비, 도시가스 개별난방, 승강기설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지·규제. 준주거지역·중요시설물보호지구(공항)·제1종지구단위계획구역·과밀억제권역 등에 해당하며, 북측으로 노폭 약 8미터 포장도로와 접합니다.
- 규모. 마곡킹덤펜타리움은 제공 시세 기준 28세대이며, 비교 대상 면적은 14.33㎡입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 금지. 21,582,000원만 보고 입찰가를 판단하면 안 됩니다. 현재 회차에서 인수할 미배당 보증금은 204,206,476원입니다.
- 대항력 재확인. 김예본의 주민등록일 2021.08.11은 말소기준 2023.01.18보다 빠릅니다. 임차권등기와 매각물건명세서 원문을 입찰 직전 다시 대조해야 합니다.
- 추가 유찰의 의미. 11회 유찰 시 낙찰가 17,265,600원에 인수 208,445,181원, 12회 유찰 시 낙찰가 13,812,480원에 인수 211,836,145원으로, 낙찰가가 내려가도 총 부담은 보증금 수준에서 크게 달라지지 않습니다.
- 시세 최신성 확인. 제공된 거래는 2021.06~2021.09에 집중되어 있습니다. 2026년 현재 거래·매물 수준을 별도로 확인해야 합니다.
- 소유·임대 관련 등기 확인. 2021.08.19 민간임대주택등기가 존재하므로 관련 등기·행정상 상태를 원본 서류로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·실거래 자료를 직접 확인하고, 배당 및 인수 범위는 입찰 직전 최신 문서 기준으로 재검토해야 합니다.
맺으며 — “2,158만원짜리 경매”가 아니다
이 물건의 핵심은 10회 유찰도, 감정가 대비 낮아진 최저가도 아닙니다. 김예본의 대항력 있는 보증금 225,000,000원입니다. 현재 회차에서 임차인에게 배당되는 금액은 20,793,524원이고 나머지 204,206,476원이 매수인에게 넘어옵니다. 낙찰가가 더 낮아져도 인수액이 늘어나 실질취득은 보증금 수준에 머무는 구조입니다.
따라서 이 사건을 “감정가 201,000,000원짜리를 21,582,000원에 사는 물건”으로 보면 안 됩니다. 비교해야 할 금액은 실질취득 약 225,000,000원입니다. 제공 시세 평균 240,625,000원, 최신 거래 240,000,000원과 비교하면 숫자상 아래에 있지만, 거래 자료는 2021년 표본이고 이 물건은 이미 10회 유찰됐습니다. 최저가는 매력적으로 보이지만 권리 인수와 시세 최신성을 함께 보면 보수적인 접근이 필요한 물건입니다.
