서울남부지방법원 2025타경4647. 방화동 마곡킹덤펜타리움 102동 10층 1001호, 감정평가상 다세대주택으로 이용 중인 물건입니다. 전용 비교면적은 14.33㎡이고, 방1·거실·주방·욕실·발코니·현관 등의 구조입니다. 이 사건에서 가장 중요한 것은 9회 유찰로 떨어진 최저가격이 아니라, 김예본의 대항력 있는 임차보증금 225,000,000원입니다.
김예본은 2021.08.11. 전입신고와 확정일자를 갖췄고 점유개시는 2021.08.10.입니다. 말소기준권리인 2023.01.18. 압류보다 앞서므로 대항력이 있습니다. 매각물건명세서도 보증금이 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시합니다. 따라서 낙찰가가 더 내려가면 그만큼 미배당 보증금이 커져, 매수인의 전체 부담은 대체로 보증금 225,000,000원 수준에 머무르는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경4647 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 개화동로27길 42, 제102동 제10층 제1001호 (방화동, 마곡킹덤펜타리움) |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 다세대주택(방1, 거실, 주방, 욕실, 발코니, 현관 등) · 11층 중 10층 |
| 소유자 | 송자영 · 2021.08.19. 공유자전원지분전부 이전 · 거래가액 235,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 201,000,000원 / 26,978,000원 (9회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 210,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 대항력 임차인이 핵심
등기부상 2021.01.21. 설정됐던 경인북부수산업협동조합 근저당은 2021.08.03. 이미 말소됐습니다. 현재 경매의 말소기준은 2023.01.18. 고양세무서장의 압류입니다. 그러나 임차인 김예본의 전입·확정일자는 2021.08.11.로 그보다 빠릅니다. 이후 2023.06.07. 주택임차권등기가 이뤄졌고, 2025.01.09. 주택도시보증공사의 강제경매개시결정이 들어왔습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력·우선변제 모두 있음
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 권리 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김예본 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 2021.08.11 | 2021.08.11 | 225,000,000원 | 대항력 有 우선변제 잔액 인수 |
배당요구는 2023.06.07. 접수된 것으로 정리되어 있습니다. 우선변제를 받더라도 매각대금이 보증금에 현저히 못 미치므로, 배당으로 소진되지 않는 부분이 그대로 매수인에게 넘어가는 대항력 인수형입니다.
③ 가격 비교 — 최저가 2,697만원이 아니라 실질취득 2.25억 수준을 본다
마곡킹덤펜타리움의 비교 거래는 2021.06~2021.09에 8건이 확인됩니다. 거래가는 235,000,000원~245,000,000원, 평균은 240,625,000원, 최신 거래는 2021.09. 240,000,000원입니다. 다만 거래 시점이 2021년에 집중돼 있어 현재 시점의 가격을 직접 확인하는 자료로는 한계가 있습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.09 | 14.33㎡ | 9 | 240,000,000원 |
| 2021.09 | 14.33㎡ | 8 | 235,000,000원 |
| 2021.08 | 14.33㎡ | 11 | 235,000,000원 |
| 2021.08 | 14.95㎡ | 9 | 245,000,000원 |
| 2021.07 | 14.33㎡ | 10 | 235,000,000원 |
| 2021.06 | 14.95㎡ | 8 | 245,000,000원 |
| 2021.06 | 14.90㎡ | 8 | 245,000,000원 |
| 2021.06 | 14.90㎡ | 9 | 245,000,000원 |
| 평균 | — | 8건 | 240,625,000원 |
④ 예상배당표 (매각가 26,978,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 885,604원 |
| 1. 임차인 김예본 보증금 | 225,000,000원 | 26,092,396원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 210,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 김예본 보증금 중 198,907,604원이 미배당되어 매수인에게 인수되는 것으로 계산됩니다. 주택도시보증공사의 청구금액 210,000,000원은 예상배당 0원이며, 소유자 잔여도 0원입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 인수액이 커진다
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 신청채권자 배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 9회 유찰 · 감정가 13% | 26,978,000원 | 198,907,604원 | 0원 |
| 10회 유찰 시 · 감정가 11% | 21,582,400원 | 204,206,083원 | 0원 |
| 11회 유찰 시 · 감정가 9% | 17,265,920원 | 208,444,867원 | 0원 |
이 표가 이 물건의 구조를 가장 잘 보여줍니다. 낙찰가는 26,978,000원에서 21,582,400원, 17,265,920원으로 내려가지만, 매수인 인수액은 198,907,604원에서 204,206,083원, 208,444,867원으로 커집니다. 즉 유찰이 더 진행된다고 실질취득 부담이 같은 폭으로 내려가는 물건이 아닙니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 지하철9호선 공항시장역 북서측 인근이며 다세대주택·단독주택·오피스텔·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 남동측 인근에 공항시장역, 주변 도로변에 노선버스정류장이 있어 대중교통 여건은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 다세대주택으로 이용 중이며 철근콘크리트구조 평스라브지붕 11층 건물의 10층 1001호입니다.
- 규제. 준주거지역·중요시설물보호지구(공항)·제1종지구단위계획구역·과밀억제권역 등에 해당하며, 위반건축물 사항은 없습니다.
- 규모. 마곡킹덤펜타리움은 28세대, 2021.01.08. 사용승인된 것으로 정리돼 있습니다.
- 경매 이력. 단지 경매물건 평균 유찰 횟수는 5.2회이며, 이 사건은 9회 유찰 상태입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최저가와 실질취득을 분리. 26,978,000원만 보고 응찰가를 판단하지 말고, 김예본 보증금 225,000,000원과 예상 인수액 198,907,604원을 함께 계산해야 합니다.
- 임차권 인수 확인. 매각물건명세서에 보증금 전액 미변제 시 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다.
- 배당 구조 확인. 현재 회차 가정에서 임차인 배당은 26,092,396원, 주택도시보증공사 배당은 0원입니다.
- 시세 자료의 시점 확인. 비교 실거래 8건은 2021.06~2021.09 거래이므로 현재 가격 판단 시 별도 검증이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·배당요구 및 임차권등기 내용을 입찰 전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “낙찰가가 싸도 총취득은 싸지 않을 수 있다”
이 물건의 숫자만 보면 감정가 201,000,000원에서 9회 유찰돼 최저가가 26,978,000원까지 내려온 강한 할인 물건처럼 보입니다. 하지만 권리 구조를 넣는 순간 전혀 다른 물건이 됩니다. 김예본의 대항력 있는 임차보증금은 225,000,000원이고, 현재 회차 예상 인수액만 198,907,604원입니다. 낙찰가가 더 내려가면 인수액이 늘기 때문에 실질취득 부담은 보증금 225,000,000원 수준에서 크게 달라지지 않습니다.
비교 실거래 평균은 240,625,000원, 최신 거래는 240,000,000원이지만 모두 2021년 거래라 현재 시세 확인에는 시간 간격이 큽니다. 결국 이 사건의 핵심은 “2,697만원짜리 경매”가 아니라 “2.25억원 수준의 실질취득과 오래된 비교시세를 어떻게 검증할 것인가”입니다. 권리 인수 규모가 크고 9회 유찰된 소형 다세대인 만큼, 최저가 할인율만으로 접근해서는 안 됩니다.
