보증금 인수는 확약으로 0원*, 하지만 별도등기 지상권을 떠안는다 — 구로 로제트힐 4302호

서울남부지방법원 2025타경6186. 구로구 궁동 로제트힐 제104동 3층 4302호, 다세대주택입니다. 소유자 김대성은 2021년 1월 29일 거래가액 310,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 이 사건의 말소기준은 2022년 2월 8일 포천세무서장의 압류입니다. 이후 구로구·서울특별시 압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.

문제는 말소기준보다 먼저 대항요건을 갖춘 임차인입니다. 최윤서는 임대차계약일 2020년 12월 28일, 확정일자 2021년 1월 20일, 전입·점유개시일 2021년 1월 29일로 모두 말소기준보다 앞섭니다. 보증금은 310,000,000원이며 배당요구도 했기 때문에, 특별매각조건이 없다면 현재 최저가 배당 후 부족분 56,017,600원이 매수인에게 남을 수 있는 대항력 인수형입니다.

그러나 매각물건명세서의 특별매각조건은 채권자가 매수인에 대해 배당받지 못하는 임대차보증금 잔액의 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각한다고 명시합니다. 따라서 최윤서 보증금과 관련한 매수인 인수는 실질 0원*으로 봅니다. 이 확약은 최윤서에게만 적용되므로, 현장이나 원본 서류에서 별도의 점유자가 확인되면 그 권리는 따로 판단해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 보증금 확약과 별도등기 인수를 분리해서 봐야 한다

말소기준은 2022년 2월 8일 압류입니다. 그 뒤의 구로구 압류, 임차권등기, 서울특별시 압류, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 다만 최윤서의 대항력은 임차권등기 접수일이 아니라 2021년 1월 29일의 전입·점유를 기준으로 판단하므로 말소기준보다 앞섭니다.

표시된 실제 임차인은 최윤서 1명이며, 해당 신고는 보증기관의 대위·승계 중복신고가 아닙니다. 따라서 보증금 310,000,000원을 다른 신고와 중복 합산하지 않습니다.

② 시세 비교 — 가격은 낮지만 시장도 하락 중이다

로제트힐의 비교면적은 50.2㎡이며, 면적이 일치하는 실거래를 포함한 총 12건이 확인됩니다. 가격 판단은 과거 거래 전체 평균보다 최근 12개월 6건 평균과 최신 거래를 우선했습니다.

특별매각조건에 따라 보증금 인수가 실질 0원*으로 정리된다는 전제에서는 현재 실질취득 기준금액은 최저가와 같은 258,400,000원입니다. 이는 최근 12개월 평균 309,083,333원의 83.6%이고, 최신 거래 290,000,000원보다도 낮습니다. 전체 평균 대비 비율은 82.5%입니다.

다만 최근 거래 흐름은 이전 기간보다 -2.6% 하락했습니다. 최신 거래도 290,000,000원으로 최근 12개월 평균보다 낮습니다. 따라서 감정가 대비 할인만 보고 가격 가점을 과도하게 줄 수 없으며, 별도등기 지상권의 가치 영향까지 확인한 뒤 응찰가를 결정해야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 258,400,000원 가정)

제공된 배당 시나리오상 임차보증금 미배당액은 56,017,600원입니다. 다만 특별매각조건으로 채권자가 매수인에 대한 잔액 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하므로 최윤서 관련 실질 인수액은 0원*입니다. 국세·지방세 압류 3건이 당해세에 해당하면 0순위에서 차감돼 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 오류초등학교 남서측 인근에 위치하며, 주변은 다세대주택·연립주택·오피스텔 및 근린생활시설이 혼재합니다. 주위환경은 보통입니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용상황은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 지상 6층 건물로 외벽은 석재붙임, 내부는 벽지 및 일부 타일, 창호는 하이섀시 마감입니다. 도시가스 난방·급배수·화재탐지·소화·승강기·주차장 설비가 있습니다.
• 토지. 남측 완경사지에 조성된 3필 일단의 사다리형에 가까운 토지이며, 서측과 북서측으로 폭 약 8미터 포장도로에 접합니다.
• 규제. 도시지역·제2종일반주거지역(7층 이하)·대공방어협조구역·과밀억제권역·토지거래계약에 관한 허가구역에 포함됩니다. 공시지가는 2,436,000원/㎡입니다.
• 상태·환금성. 위반건축물과 공부상 차이는 확인되지 않았습니다. 117세대 규모이며 최근 시장 추세는 -2.6%, 단지 경매 평균 유찰 횟수는 2.2회입니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 특별매각조건 원문 확인. 배당받지 못한 임대차보증금 잔액의 매수인 청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 이번 매각에도 그대로 적용되는지 매각물건명세서 원문을 확인해야 합니다.
• 확약 적용대상 구분. 실질 인수 0원*은 최윤서 보증금에 한정됩니다. 별도 점유자가 확인되면 전입일·확정일자·보증금·배당요구 여부를 별도로 검토해야 합니다.
• 2토지 별도등기 열람. 말소되지 않는 을구 1번 지상권의 권리자·목적·범위·존속기간과 대지 사용 및 처분에 미치는 영향을 반드시 확인해야 합니다.
• 세금 압류 확인. 포천세무서장·구로구·서울특별시 압류 중 당해세가 있으면 임차인 배당액과 배당 부족분 계산이 달라질 수 있습니다.
• 하락장 보정. 최근 12개월 평균은 309,083,333원이지만 최신 거래는 290,000,000원이고 시장 추세는 -2.6%입니다. 전체 평균만을 기준으로 응찰 상한을 정하면 안 됩니다.
• 점유현황 재확인. 감정평가서상 임대관계는 미상으로 기재돼 있으므로 현장 점유자와 인도 가능 여부를 별도로 확인해야 합니다.

맺으며 — “보증금은 해소, 지상권은 미해소”

이 사건의 핵심은 두 권리를 섞지 않는 것입니다. 최윤서의 보증금 310,000,000원은 원래 대항력 있는 선순위 임차보증금으로, 현재 가격에서는 56,017,600원이 미배당됩니다. 그러나 특별매각조건에 따라 채권자가 매수인에 대한 잔액 청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하므로 보증금 인수는 실질 0원*입니다.

가격도 실질취득 기준 258,400,000원으로 최근 12개월 평균의 83.6%에 해당해 숫자만 보면 검토할 여지가 있습니다. 하지만 최근 시장은 -2.6% 하락했고, 이 물건은 이미 3회 유찰됐습니다. 무엇보다 2토지 별도등기의 지상권은 매수인이 그대로 인수합니다. 결론은 가격은 검토 가능, 권리는 조건부입니다. 지상권 원본과 특별매각조건의 효력을 확인하기 전에는 단순 저가 물건으로 접근해서는 안 됩니다.