대항력 임차인 보증금 252,000,000원 — 특별매각조건으로 인수 실질 0원*

서울남부지방법원 2025타경6865. 강서구 내발산동 우영채움빌 4층 403호, 전용 24.08㎡의 다세대주택입니다. 본건의 핵심은 감정가가 절반 수준까지 내려왔다는 사실 자체가 아니라, 선순위 대항력 임차인의 보증금을 낙찰자가 실제로 떠안는지 여부입니다. 임차인 이종호 씨는 임대차계약일 2021.08.11, 확정일자 2021.08.12, 전입·점유개시일 2021.09.30로, 말소기준인 2022.12.29 국세 압류보다 앞섭니다. 따라서 특별한 조건이 없다면 대항력 있는 임차인으로서 배당받지 못한 보증금이 매수인에게 승계될 수 있습니다.

현재 최저가 132,301,000원을 기준으로 집행비용 2,652,214원을 먼저 공제하면 임차인에게 배당되는 금액은 129,648,786원이고, 보증금 부족분은 122,351,214원입니다. 일반적인 대항력 인수형이라면 낙찰가와 인수액을 합친 실질 부담이 254,652,214원으로 보증금 수준에 고정됩니다. 낙찰가가 더 내려가더라도 미배당 보증금이 늘어나는 구조라 최저가만 보고 싸다고 판단할 수 없는 물건입니다.

그러나 매각물건명세서에는 채권자가 매수인에 대해 배당받지 못하는 임대차보증금 잔액의 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각한다는 특별매각조건이 기재돼 있습니다. 이 조건을 적용하면 이종호 임차인과 관련한 매수인 인수는 실질 0원*이 되고, 현재 회차 실질취득액은 최저가 132,301,000원으로 내려갑니다. 확인된 실제 임차인은 이종호 씨 1명이며 보증기관 승계·대위 중복신고로 분류된 임차인은 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차인이지만 특별매각조건이 해법

말소기준권리는 2022.12.29 접수된 북대전세무서의 압류입니다. 이후 대덕구·강서구·양천구의 압류와 2025.01.21 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2023.10.19 등기된 이종호 씨의 주택임차권도 등기 순서만 보면 말소기준 이후지만, 임차인의 전입과 점유는 2021.09.30에 이미 갖춰졌습니다. 따라서 임차권등기 자체의 접수일이 아니라 선행한 전입·점유일을 기준으로 대항력을 판단해야 합니다.

② 시세 비교 — 실질취득 132,301,000원은 최근 평균의 68.5%

우영채움빌의 최근 12개월 거래는 5건이며 평균 거래금액은 193,000,000원, 최신 거래는 2026.01의 195,000,000원입니다. 거래금액 범위는 160,000,000원부터 220,000,000원입니다. 특별매각조건을 적용한 현재 회차 실질취득액 132,301,000원은 최근 12개월 평균의 68.5%입니다.

다만 본건 전용면적은 24.08㎡이고, 거래 표본은 20.32㎡·26.61㎡·28.0㎡로 정확히 일치하지 않습니다. 따라서 193,000,000원을 본건의 확정 시세로 그대로 대입하기보다는 같은 건물의 가격대 참고치로 사용해야 합니다. 면적 차이와 층·내부 상태를 반영해 별도의 현장 가격조사가 필요합니다.

③ 예상배당표 (현재 최저가 132,301,000원 가정)

위 배당계산만 보면 임차인 보증금 부족분은 122,351,214원입니다. 그러나 특별매각조건상 채권자가 매수인에 대한 해당 잔액 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하므로 이종호 임차인 관련 실질 인수는 0원*입니다. 국세·지방세 압류 4건이 당해세에 해당하면 배당 순서와 금액은 달라질 수 있습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 이용상태. 방2·주방1·거실1·욕실1·보일러실1 구조의 다세대주택으로 이용 중입니다.
• 입지. 화곡보건경영고등학교 북측 인근이며, 주변은 아파트·다세대주택과 상업시설이 혼재한 지역입니다. 제반 입지여건은 보통입니다.
• 교통. 차량 진입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 남동측 인근에 지하철 5호선 우장산역이 있어 대중교통 상황은 비교적 양호합니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 6층 건물의 4층 403호입니다. 승강기·화재탐지시설·스프링클러·위생설비·도시가스 난방시설이 있습니다.
• 도로. 북동측 약 6m, 남측 약 4m 도로에 접하고, 토지는 평탄한 사다리형의 도시형생활주택 부지로 이용 중입니다.
• 규제. 제2종일반주거지역(7층 이하), 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등에 해당합니다.
• 토지. 지목은 대, 토지면적은 263.3㎡, 공시지가는 3,486,000원/㎡입니다.
• 환금성. 15세대 소규모 다세대이며 본건 전용 24.08㎡와 정확히 일치하는 거래 표본이 없습니다. 가격 비교에는 면적·층·내부 상태 보정이 필요합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 특별매각조건 원문 확인. 채권자의 미배당 임대차보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 실제 매각조건으로 유지되는지 확인해야 합니다.
• 인수액 이중 시나리오. 조건 적용 시 인수 0원*, 조건 미적용 시 룰상 인수 122,351,214원으로 결과가 크게 달라집니다.
• 임차인 범위 확인. 현재 확인된 실제 임차인은 이종호 씨 1명입니다. 특별매각조건도 해당 임차인에게만 적용됩니다.
• 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류가 4건 존재합니다. 당해세 여부에 따라 임차인 배당액과 룰상 부족분 계산이 달라질 수 있습니다.
• 면적이 다른 시세표본. 최근 거래는 20.32㎡·26.61㎡·28.0㎡이고 본건은 24.08㎡입니다. 단순 평균 대신 현장 중개업소를 통해 동일·유사 면적 가격을 확인해야 합니다.
• 내부 상태 확인. 이해관계인 부재로 내부구조도는 집합건축물대장 도면과 외부관찰·탐문을 토대로 작성됐습니다. 실제 수리 범위를 별도로 확인해야 합니다.
• 제시외 건물 확인. 매각물건명세서상 제시외 건물이 포함되므로 범위와 이용상태를 현장에서 확인해야 합니다.
• 소규모 다세대 환금성. 15세대 규모이고 단지 경매 통계상 평균 3.0회 유찰·낙찰률 0.0%입니다. 재매각 기간과 대출 가능액을 보수적으로 산정해야 합니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·특별매각조건과 매각기일 변경 여부를 입찰 직전에 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “보증금 2.52억”보다 중요한 한 줄

표면적으로는 보증금 252,000,000원의 대항력 임차인이 있고 현재 최저가가 132,301,000원이라, 낙찰자가 거액을 인수하는 전형적인 대항력 위험물건처럼 보입니다. 일반 배당계산만 적용하면 실제로 미배당액 122,351,214원이 발생하고, 최저가와 합친 실질부담은 254,652,214원입니다. 이 경우 최근 거래 평균보다 높은 가격이어서 감정가 대비 51.2%라는 할인율은 아무 의미가 없습니다.

하지만 본건에는 채권자가 매수인에 대한 미배당 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소한다는 특별매각조건이 있습니다. 이 조건이 유효하게 적용되면 이종호 임차인 관련 인수는 실질 0원*, 현재 회차 실질취득액은 132,301,000원입니다. 최근 12개월 거래 평균 193,000,000원의 68.5%로 가격상 여지가 생깁니다.

다만 3회 유찰, 15세대 소규모 다세대, 본건과 정확히 일치하지 않는 거래면적, 국세·지방세 압류 4건을 함께 고려해야 합니다. 결론은 “특별매각조건 확인 시 검토 가능, 조건이 흔들리면 즉시 철회”입니다. 이 물건의 승부처는 최저가가 아니라, 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 실제 매수인에게 확실하게 적용되는지 여부입니다.