서울남부지방법원 2025타경6872. 금천구 독산동 헤리움팰리스 6층 605호로, 감정평가상 오피스텔(방2·주방1·거실1·욕실1)로 이용 중입니다. 이 사건은 등기부상 이미 말소된 시흥새마을금고 근저당이 아니라 2025.01.21. 주택도시보증공사의 강제경매개시결정이 말소기준으로 제시돼 있습니다. 그런데 김소의의 전입신고일은 2021.09.10.으로 그보다 앞섭니다. 따라서 김소의는 대항력 있는 임차인이고, 매각물건명세서도 보증금이 전액 변제되지 않으면 그 잔액을 매수인이 인수하는 권리로 명시하고 있습니다.
이 때문에 이 물건을 98,304,000원짜리 오피스텔로 보면 안 됩니다. 대항력 있는 임차인의 보증금 295,000,000원이 현재 최저가보다 크므로, 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수 부담이 늘어나는 구조입니다. 가격 판단의 기준은 최저가가 아니라 실질취득 약 295,000,000원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경6872 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 금천구 독산로101길 46(독산동), 제6층 제605호 (독산동, 헤리움팰리스) |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 방2·주방1·거실1·욕실1 · 철근콘크리트구조 7층 건물 중 6층 |
| 소유자 | 서혜진 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 300,000,000원 / 98,304,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 292,239,420원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
| 단지 | 헤리움팰리스 · 18세대 · 사용승인 2021.06.25 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차권이 핵심
시흥새마을금고의 2021.07.02. 근저당권은 2021.09.10. 말소돼 현재 인수 판단의 기준이 아닙니다. 반면 김소의는 2021.09.10. 전입신고, 2021.09.11. 점유개시가 확인되고, 을구 3번 주택임차권은 2023.08.22. 등기됐습니다. 2023.09.26. 을구 3-2는 별도 임차인이 아니라 3번 임차권의 확정일자를 2021.08.18.로 경정한 등기입니다. 따라서 보증금을 별도로 중복 합산하지 않으며, 실제 확인되는 임차인은 김소의 1명입니다.
② 임차인 분석 — 대항력 有 · 매수인 승계 위험
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김소의 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 295,000,000원 | 2021.09.10 | 대항력 있음 | 우선변제 없음 | 매수인 인수 |
③ 시세 비교 — 최저가는 35.1%, 실질취득은 105.4%
헤리움팰리스의 비교 실거래 자료는 1건입니다. 거래월은 2022.10, 전용 22.22㎡, 7층, 거래가 280,000,000원입니다. 본건의 비교 대상 면적은 33.32㎡로 표시돼 있고 면적 일치 여부도 불일치이므로, 이 1건을 정밀한 동일면적 시세로 보기는 어렵습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.10 | 22.22㎡ | 7 | 280,000,000원 |
| 비교 기준 | 표본 1건 | — | 280,000,000원 |
표면 최저가 98,304,000원은 이 비교값의 35.1%에 불과합니다. 하지만 이 물건은 최저가만 지불하고 끝나는 구조가 아닙니다. 실질취득 기준인 295,000,000원은 비교 실거래 280,000,000원의 105.4%입니다. 즉 권리부담까지 반영하면 오히려 비교 실거래보다 높은 수준입니다. 감정가 300,000,000원 역시 비교 실거래 280,000,000원보다 높습니다.
④ 회차 시나리오 — 가격이 내려가도 실질취득은 고정
| 회차 | 최저가 | 신청채권자 예상배당 | 미배당 | 실질취득 기준 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 5회 유찰 | 98,304,000원 | 96,134,528원 | 196,104,892원 | 약 295,000,000원 |
| 6회 유찰 시 | 78,643,200원 | 76,827,622원 | 215,411,798원 | 약 295,000,000원 |
| 7회 유찰 시 | 62,914,560원 | 61,382,098원 | 230,857,322원 | 약 295,000,000원 |
최저매각가는 98,304,000원에서 78,643,200원, 62,914,560원으로 내려갈 수 있지만, 대항력 임차보증금 295,000,000원이 모두 그보다 큽니다. 따라서 이 사건의 가격 판단은 각 회차의 최저가가 아니라 실질취득 약 295,000,000원을 중심으로 해야 합니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 98,304,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,169,472원 |
| 인수 · 임차인 김소의 보증금 | 295,000,000원 | 0원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 292,239,420원 | 96,134,528원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서 신청채권자 청구액 292,239,420원 중 96,134,528원이 배당되고 196,104,892원이 미배당으로 남는 구조입니다. 김소의 보증금은 배당표상 0원이며 매수인 인수 대상입니다. 가격 판단은 대항력 인수형의 특성상 최저가와 보증금을 단순 합산하는 방식이 아니라 실질취득 약 295,000,000원 기준으로 봅니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 독산3동주민센터 북서측 인근으로, 공동주택과 상업·업무시설이 혼재하며 제반 입지여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 진입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통상황은 보통인 편입니다.
- 이용상태. 오피스텔로 이용 중이며 방2·주방1·거실1·욕실1 구조입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 7층 건물로, 승강기·화재탐지설비·스프링클러·위생설비·도시가스 난방시설이 있습니다.
- 토지·규제. 준주거지역·제1종지구단위계획구역이며, 공시지가 3,738,000원/㎡입니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물은 없습니다.
- 환금성. 헤리움팰리스는 18세대 규모이고 경매자료상 평균 유찰횟수 5.0회, 낙찰률 0.0%입니다. 비교 실거래도 1건이며 본건과 면적이 일치하지 않아 가격 검증 폭이 좁습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 금지. 98,304,000원을 취득원가로 보지 말고 대항력 보증금 295,000,000원을 중심으로 실질취득을 계산해야 합니다.
- 임차권 원본 확인. 김소의의 전입 2021.09.10., 점유개시 2021.09.11., 임차권등기 2023.08.22., 확정일자 경정 2021.08.18.의 연결관계를 원본에서 대조해야 합니다.
- 중복 임차인으로 보지 않기. 을구 3-2는 별도 보증금이 있는 다른 임차인이 아니라 을구 3번 임차권의 경정등기입니다.
- 회차 하락을 할인으로 오해하지 않기. 6회·7회 유찰 시 최저가가 더 내려가더라도 대항력 보증금이 더 크기 때문에 실질취득은 약 295,000,000원 수준으로 판단해야 합니다.
- 시세 표본 한계. 비교 실거래는 2022.10의 1건이고 전용 22.22㎡로 본건 비교면적 33.32㎡와 불일치합니다. 280,000,000원을 정밀한 동일면적 시세로 단정하지 않아야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당 관련 서류를 직접 확인하고 당해세·최우선변제 등 실제 배당 변동요소를 점검해야 합니다.
맺으며 — “98,304,000원짜리 물건이 아니다”
이 사건의 겉모습은 감정가 300,000,000원에서 5회 유찰돼 최저가가 98,304,000원까지 떨어진 오피스텔입니다. 하지만 권리분석을 통과시키면 전혀 다른 그림이 나옵니다. 김소의의 전입은 말소기준보다 앞서고 보증금은 295,000,000원입니다. 낙찰가가 보증금보다 낮은 대항력 인수형이므로 최저가가 내려갈수록 인수 잔액이 늘어, 실질취득은 약 295,000,000원을 기준으로 봐야 합니다.
그 실질취득액은 비교 실거래 280,000,000원보다 높고, 단지는 18세대이며 경매자료상 평균 유찰횟수도 5.0회입니다. 비교 거래도 1건뿐이고 면적이 일치하지 않습니다. 따라서 이 사건은 낮은 최저가를 보고 접근할 물건이 아니라, 선순위 대항력 임차권과 실질취득액을 먼저 확인해야 하는 고위험 인수형입니다. 결론은 명확합니다. 최저가는 크게 내려왔지만 실질가격은 내려오지 않았습니다.