서울남부지방법원 2025타경6872. 독산동 헤리움팰리스 6층 605호 오피스텔입니다. 감정평가 이용상태는 오피스텔(방2·주방1·거실1·욕실1)이고, 건물은 철근콘크리트구조 7층 중 6층입니다. 숫자만 보면 감정가 300,000,000원에서 6회 유찰돼 최저가가 78,643,000원까지 내려와 큰 폭의 할인처럼 보입니다. 그러나 이 물건의 핵심은 최저가가 아니라 을구 3번 김소의 임차권입니다.
김소의의 보증금은 295,000,000원, 전입신고는 2021.09.10, 점유개시는 2021.09.11입니다. 말소기준으로 제시된 강제경매개시결정은 2025.01.21이므로 전입이 훨씬 앞섭니다. 매각물건명세서에도 보증금이 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다. 따라서 대항력 인수형 정확도 규칙에 따라, 낙찰가가 내려갔다는 사실만으로 “싸졌다”고 볼 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경6872 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 금천구 독산로101길 46(독산동), 제6층 제605호 (독산동, 헤리움팰리스) |
| 용도 / 이용상태 | 오피스텔 · 오피스텔(방2, 주방1, 거실1, 욕실1) |
| 대상 면적 | 33.32㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 7층 중 6층 |
| 소유자 | 서혜진 |
| 감정가 / 최저가 | 300,000,000원 / 78,643,000원 (6회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 292,239,420원 |
| 매각기일 | 2026.10.16 |
① 권리 흐름 — 최저가보다 임차권이 먼저다
등기부상 2021.07.02 설정된 시흥새마을금고 근저당권 4,800,000,000원은 2021.09.10 일부포기로 말소돼 현재 인수대상 근저당으로 보지 않습니다. 2021.09.24 서혜진에게 소유권이 이전됐고 같은 날 민간임대주택등기가 이뤄졌습니다. 이후 2023.08.22 김소의의 주택임차권이 등기됐으며, 2023.09.26 확정일자가 2021.08.18로 경정됐습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 | 보증금 | 전입 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김소의 | 건물전부 · 주거(임차권등기) | 295,000,000원 | 2021.09.10 | 有 | 확인 필요 | 매수인 인수 |
임차권 경정등기 3-2번은 별도의 보증금을 가진 다른 임차인이 아니라 기존 3번 임차권의 확정일자를 2021.08.18로 경정한 등기입니다. 따라서 보증금을 중복 합산하지 않고 실제 임차인은 김소의 1명으로 봅니다.
③ 시세 비교 — 실질취득 기준으로 봐야 한다
헤리움팰리스는 18세대, 2021.06.25 준공입니다. 제공된 거래 표본은 2022.10 거래 1건, 280,000,000원입니다. 다만 해당 거래 전용면적은 22.22㎡이고 분석 대상은 33.32㎡로 면적이 일치하지 않습니다. 따라서 이 1건만으로 대상 호수의 시세를 확정할 수 없습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.10 | 22.22㎡ | 7 | 280,000,000원 |
표면상 최저가 78,643,000원은 제공된 비교거래 280,000,000원의 28.1%에 불과합니다. 그러나 이 사건은 그 비율로 투자 매력을 판단하면 안 됩니다. 대항력 임차권을 반영한 실질취득 기준 295,000,000원은 제공된 거래가 280,000,000원보다 높습니다. 게다가 비교거래는 대상과 면적이 다르므로, “최저가가 싸다”는 가격 가점은 줄 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 78,643,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,815,574원 |
| 인수 · 임차인 김소의 보증금 | 295,000,000원 | 0원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 292,239,420원 | 76,827,426원 |
| 미배당 | - | 215,411,994원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준 집행비용 1,815,574원 후 주택도시보증공사에 76,827,426원이 배당되는 구조이며, 신청채권 미배당은 215,411,994원입니다. 김소의 임차보증금 295,000,000원은 예상배당 0원으로 제시돼 매수인 인수위험의 핵심입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 더 내려가도 핵심은 그대로
| 회차 | 최저가 | 신청채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 6회 유찰 | 78,643,000원 | 76,827,426원 | 215,411,994원 | 295,000,000원 |
| 7회 유찰 시 | 62,914,400원 | 61,381,941원 | 230,857,479원 | 295,000,000원 |
| 8회 유찰 시 | 50,331,520원 | 49,025,553원 | 243,213,867원 | 295,000,000원 |
7회 유찰 시 최저가는 62,914,400원, 8회 유찰 시 50,331,520원까지 내려갑니다. 그러나 제공된 시나리오에서 매수인 인수액은 계속 295,000,000원입니다. 즉 이 사건은 유찰 횟수가 늘어날수록 표면 최저가는 더 싸 보이지만, 대항력 임차보증금이라는 본질적 리스크는 사라지지 않습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 독산3동주민센터 북서측 인근, 공동주택과 상업·업무시설이 혼재한 지역이며 제반 입지여건은 보통입니다.
- 교통. 차량 진입이 가능하고 인근에 버스정류장이 위치해 교통상황은 보통인 편입니다.
- 이용상태. 오피스텔(방2·주방1·거실1·욕실1)로 이용 중입니다.
- 건물·설비. 철근콘크리트구조 7층 건물이며 승강기·화재탐지설비·스프링클러·위생설비·도시가스 난방시설이 있습니다.
- 토지. 준주거지역·제1종지구단위계획구역이며 공시지가는 3,738,000원/㎡입니다.
- 하자. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 환금성 주의. 헤리움팰리스는 18세대이고 제공된 거래는 1건뿐이며 그 거래 면적도 대상 33.32㎡와 일치하지 않아 시세 표본이 얇습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 금지. 78,643,000원만 보고 접근하지 말고 대항력 임차보증금 295,000,000원을 먼저 반영해야 합니다.
- 임차권 원본 확인. 김소의의 전입 2021.09.10, 확정일자 경정 2021.08.18, 임차권등기 및 매각물건명세서의 인수 문구를 원본으로 대조해야 합니다.
- 배당 결과 확인. 매각물건명세서상 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수하므로 실제 배당액과 잔존 보증금이 핵심입니다.
- 시세 표본 주의. 제공된 거래는 2022.10의 22.22㎡ 1건으로 대상 33.32㎡와 면적이 다릅니다.
- 유찰 횟수에 현혹되지 않기. 6회 유찰됐고 추가 유찰 시 최저가는 더 내려가지만 제공된 시나리오상 매수인 인수액 295,000,000원은 그대로입니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2021.09.24 민간임대주택등기가 존재하므로 입찰 전 관련 등기 및 법적 효과를 원본과 함께 확인해야 합니다.
맺으며 — “78,643,000원이 아니라 295,000,000원을 보라”
이 사건은 전형적인 최저가 착시형 경매입니다. 감정가 300,000,000원에서 6회 유찰돼 78,643,000원까지 내려왔지만, 김소의의 대항력 있는 임차보증금 295,000,000원이 남아 있습니다. 매각물건명세서도 배당에서 전액 변제되지 않은 보증금 잔액의 매수인 인수를 명시합니다.
따라서 이 물건의 가격 판단 기준은 최저가가 아니라 보증금 약 295,000,000원 수준의 실질취득 부담입니다. 제공된 거래는 280,000,000원 1건뿐이고 면적도 대상과 다릅니다. 여기에 6회 유찰과 얇은 거래표본까지 겹쳐, 낮은 최저가만을 이유로 접근할 사건은 아닙니다. 권리 인수액과 실제 배당잔액을 확정하기 전에는 보수적으로 보는 것이 맞습니다.