서울남부지방법원 2025타경6872. 금천구 독산동 헤리움팰리스 6층 605호, 대상면적 33.32㎡의 오피스텔입니다. 감정가 3억원에서 세 차례 유찰되어 최저가는 153,600,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 큰 폭의 할인처럼 보이지만, 이 사건의 승부처는 낙찰가가 아니라 선순위 임차보증금입니다.
실제 임차인은 김소의 1명이며, 보증금은 295,000,000원입니다. 주민등록일은 2021.09.10, 점유개시일은 2021.09.11이고, 임차권등기는 2023.08.22 마쳐졌습니다. 등기상 확정일자는 2023.09.26 경정으로 2021.08.18로 정정되어 있습니다. 매각물건명세서에는 이 임차권의 보증금이 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시되어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경6872 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 금천구 독산로101길 46(독산동), 제6층 제605호 (독산동, 헤리움팰리스) |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(오피스텔) · 대상면적 33.32㎡ · 방2·주방1·거실1·욕실1 · 7층 중 6층 |
| 소유자 | 서혜진 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 300,000,000원 / 153,600,000원 (3회 유찰·감정가의 51.2%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 292,239,420원 |
| 매각기일 | 2026.07.08 |
| 규모 | 헤리움팰리스 · 18세대 · 2021.06.25 준공 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권의 미배당 잔액을 본다
등기 흐름상 2021.07.02 설정된 시흥새마을금고 근저당권은 2021.09.10 일부포기를 원인으로 말소등기가 이루어졌고, 명시된 말소기준은 2025.01.21 강제경매개시결정입니다. 김소의의 주민등록일 2021.09.10과 점유개시일 2021.09.11은 이보다 앞서므로 대항력 있는 임차인으로 분석됩니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 / 사용 | 전입·점유 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김소의 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 주민등록 2021.09.10 점유개시 2021.09.11 임차권등기 2023.08.22 | 295,000,000원 | 대항력 있음 | 배당순위 확인 확정일자 2021.08.18 경정 | 미배당 잔액 승계 |
2023.09.26의 을구 3-2번 등기는 별도의 임차인이나 추가 보증금이 아니라, 기존 김소의 임차권의 확정일자를 2021.08.18로 바로잡은 경정등기입니다. 따라서 보증금을 중복 합산하지 않으며, 실제 임차인은 1명·보증금 총액은 295,000,000원으로 봅니다.
③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득으로 비교
헤리움팰리스의 제공된 비교거래는 2022.10 거래 1건으로, 전용 22.22㎡·7층· 거래가 280,000,000원입니다. 대상면적 33.32㎡와 면적이 일치하지 않고 거래 표본도 1건뿐이므로 정밀한 시세 기준으로 쓰기에는 한계가 있습니다.
| 구분 | 거래월 | 면적 | 층 | 금액 |
|---|---|---|---|---|
| 비교거래 | 2022.10 | 22.22㎡ | 7층 | 280,000,000원 |
| 본건 대상 | 실질취득 기준 | 33.32㎡ | 6층 | 약 295,000,000원 |
표면 최저가 153,600,000원은 비교거래의 54.9%에 불과하지만, 이는 임차보증금 인수를 제외한 숫자입니다. 실질취득 약 295,000,000원으로 비교하면 거래가 280,000,000원의 105.4%이며, 금액으로는 15,000,000원 높습니다. 면적 불일치로 직접 비교의 정확도는 제한되지만, 최소한 현재 회차를 두고 ‘시세보다 싸다’고 판단할 근거는 없습니다.
④ 예상배당표 (현재 최저가 153,600,000원 가정)
| 배당·부담 항목 | 금액 | 매수인 영향 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 추정 | 2,950,400원 | 매각대금에서 우선 공제 |
| 1. 임차인 배당 가능 재원 | 150,649,600원 | 집행비용 공제 후 매각대금 범위 |
| 2. 임차보증금 미배당 인수 추정 | 약 144,350,400원 | 매수인 승계 |
| 3. 주택도시보증공사 | 0원 | 청구액 292,239,420원 · 현재 재원상 미배당 |
| 잔여 · 소유자 교부 | 0원 | 잔여 없음 |
대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 경우 적용한 핵심 부담 계산입니다. 현재 회차에서는 낙찰가 153,600,000원과 미배당 인수액 약 141,400,000원을 합쳐 실질취득을 약 295,000,000원으로 봅니다. 집행비용·조세·실제 배당순위에 따라 배당액과 인수액은 달라질 수 있으므로 원본 배당순위 확인이 필요합니다.
| 회차 가정 | 낙찰가 | 인수 추정 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 153,600,000원 | 약 141,400,000원 | 약 295,000,000원 |
| 4회 유찰 시 | 122,880,000원 | 약 172,120,000원 | 약 295,000,000원 |
| 5회 유찰 시 | 98,304,000원 | 약 196,696,000원 | 약 295,000,000원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 독산3동주민센터 북서측 인근이며, 공동주택과 상업·업무시설이 혼재한 지역입니다. 제반 입지여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 진입이 가능하고 인근에 버스정류장이 위치해 교통상황은 보통인 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 7층 건물의 6층입니다. 승강기·화재탐지설비· 스프링클러·위생설비·도시가스 난방시설이 있습니다.
- 토지·규제. 완경사지대의 3필지 일단 부정형 토지로, 다세대주택 및 오피스텔 부지로 이용 중입니다. 준주거지역·제1종지구단위계획구역이며 공시지가는 3,738,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 총 18세대의 소규모 건물이고 제공된 거래 표본은 1건뿐입니다. 단지 경매 통계도 평균 3.0회 유찰·낙찰률 0.0%로 나타나므로 환금성은 보수적으로 판단해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실질취득 기준. 최저가가 아니라 낙찰가와 미배당 보증금 인수를 합친 약 295,000,000원을 기준으로 자금계획과 가격 상한을 정해야 합니다.
- 임차권 원본 확인. 임대차계약일 2021.07.06·2021.09.14, 주민등록일 2021.09.10, 점유개시일 2021.09.11, 확정일자 2021.08.18 경정 및 배당요구 내역을 원본과 대조해야 합니다.
- 배당순위 확인. 2021.07.02 시흥새마을금고 공동담보 근저당과 2021.09.10 말소등기의 적용 범위, 임차인 배당 가능액과 최종 인수 잔액을 매각물건명세서·등기부로 다시 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기. 임대의무기간과 임대료 증액기준 관련 등록사항의 현재 상태 및 매각 후 처리 절차를 확인해야 합니다.
- 명도·점유. 임차권등기가 존재하므로 현재 점유 상태, 보증금 반환과 인도 조건을 현황조사 및 현장 확인으로 점검해야 합니다.
- 가격 표본 한계. 비교거래는 2022.10의 1건이고 면적도 22.22㎡로 대상 33.32㎡와 일치하지 않습니다. 별도의 인근 오피스텔 거래와 임대수익 검토가 필요합니다.
- 관리비·조세. 미납 관리비, 당해세, 집행비용과 기타 우선채권은 최종 부담액을 바꿀 수 있으므로 입찰 전에 확인해야 합니다.
맺으며 — “유찰 할인보다 보증금 인수가 크다”
이 물건은 감정가 3억원에서 세 차례 유찰돼 최저가가 153,600,000원까지 내려왔습니다. 그러나 실제 임차인 김소의의 보증금은 295,000,000원이고, 명세서상 미배당 잔액을 매수인이 인수하는 구조입니다. 낙찰가가 내려가면 인수액이 증가하므로 실질취득은 약 295,000,000원에 고정됩니다.
제공된 비교거래 280,000,000원보다 실질취득이 105.4%로 높고, 비교거래도 면적이 다르며 표본이 1건뿐입니다. 여기에 3회 유찰, 18세대 소규모 건물, 임차권등기와 민간임대주택등기까지 겹칩니다. 표면가격은 낮지만 실질가격은 낮지 않고, 권리 확인 부담도 큰 물건입니다. 결론은 최저가 착시 경계·권리와 가격 모두 보수적 접근입니다.