서울남부지방법원 2025타경7387. 양천구 신월동 서래하우스 제3층 제303호, 전용 25.69㎡의 단지형다세대 물건입니다. 소유자 김성희는 2021년 2월 17일 매매를 원인으로 거래가 227,000,000원에 취득했고, 2021년 4월 16일 소유권이전등기를 마쳤습니다. 이후 주택도시보증공사가 227,000,000원을 청구하며 2025년 1월 22일 강제경매를 개시했습니다.

표면적인 가격은 강합니다. 감정가 224,000,000원에서 세 차례 유찰되어 현재 최저가는 114,688,000원, 최근 12개월 실거래 평균 195,000,000원의 58.8%입니다. 하지만 이 물건은 가격보다 임차인별 인수 여부를 분리해서 보는 것이 먼저입니다. 임차권등기를 한 박현경과 현황조사상 점유자인 김홍석은 서로 다른 임차인으로 확인되며, 보증기관의 중복신고 항목은 없어 실제 임차인은 2명입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 임차권은 말소기준보다 앞선다

등기부에 있던 수협은행 근저당권 1,200,000,000원은 2021년 3월 23일 이미 말소되었습니다. 따라서 현재 권리분석상 말소기준은 2025년 1월 22일 강제경매개시결정입니다. 박현경의 전입·점유일 2021년 3월 26일과 임차권등기일 2023년 5월 9일, 김홍석의 전입일 2024년 1월 19일은 모두 그보다 빠릅니다.

② 시세 비교 — 58.8%는 ‘미상 인수액 반영 전’

서래하우스 동일 면적 25.69㎡의 최근 12개월 실거래는 3건입니다. 최신 거래는 2026년 5월 190,000,000원, 최근 12개월 평균은 195,000,000원입니다.

최저가 114,688,000원은 최신 거래 190,000,000원보다 75,312,000원 낮고, 최근 평균 195,000,000원의 58.8%입니다. 박현경의 미배당액만 문제였다면 특별매각조건으로 가격 메리트를 인정할 수 있습니다. 그러나 김홍석 보증금이 미상인 상태에서는 실질취득액 자체가 확정되지 않았으므로, 현재 최저가만 근거로 “시세보다 41.2% 싸다”고 결론 내리면 안 됩니다.

③ 예상배당표 (매각가 114,688,000원 가정)

배당표상 박현경의 부족분은 114,717,632원입니다. 특별매각조건이 정상적으로 이행되면 박현경 관련 실질 인수액은 0원*입니다. 김홍석은 보증금이 확인되지 않아 실제 배당액과 매수인 부담액이 달라질 수 있습니다. 당해세·최우선변제는 반영되지 않았습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 양서중학교 서측 인근으로, 다세대주택·다가구주택·아파트·근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
• 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용편의도는 보통입니다.
• 건물. 2021년 1월 사용승인된 철근콘크리트구조 지상 5층 건물입니다. 위생·급배수·난방· 승강기설비가 설치되어 있으며 공부와의 차이는 없습니다.
• 도로. 2필지 일단의 가로장방형 토지로, 북측과 동측의 폭 약 6미터 포장도로에 각각 접합니다.
• 규제. 제1종일반주거지역·과밀억제권역이며 공항소음 제3종 구역, 수평표면구역, 진입표면구역 및 대공방어협조구역에 포함됩니다. 공시지가는 2,322,000원/㎡입니다.
• 환금성. 총 14세대의 소규모 다세대이며 동일 면적 실거래 표본은 최근 3건입니다. 평균 유찰 3.0회와 매각률 10.0%를 함께 고려해야 합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 특별매각조건 원문 확인. 미배당 임대차보증금 반환청구권 포기 주체, 적용 임차인, 임차권등기 말소 시점과 제출서류를 매각물건명세서 원문에서 대조해야 합니다.
• 김홍석 보증금 확인. 임대차계약서, 배당요구서, 현황조사 및 법원 기록에서 보증금과 계약승계 관계를 확인하기 전에는 입찰가 상한을 정하지 마십시오.
• 실제 임차인 2명 구분. 박현경과 김홍석을 하나의 임대차로 임의 합산하거나 동일인으로 처리하지 말고 각자의 점유·계약·배당·인수 관계를 별도로 확인해야 합니다.
• 점유·명도 확인. 303호의 현재 실제 점유자, 박현경 임차권등기 말소 여부, 김홍석의 퇴거 조건을 현장과 법원 기록에서 확인해야 합니다.
• 관리비·공과금 확인. 소규모 공동주택의 공용부분 관리비와 체납 공과금 여부를 확인해야 합니다.
• 가격 비교 기준. 최저가 114,688,000원이 아니라 특별조건 적용 후 확정되는 실질취득액을 최근 거래 190,000,000원과 평균 195,000,000원에 비교해야 합니다.

맺으며 — 할인율보다 ‘확약 밖 임차인’이 먼저다

이 물건의 숫자만 보면 감정가 224,000,000원에서 3회 유찰된 최저가 114,688,000원은 매력적으로 보입니다. 박현경의 배당 부족분 114,717,632원도 특별매각조건 덕분에 실질 인수 0원*으로 정리됩니다.

그러나 권리분석은 여기서 끝나지 않습니다. 김홍석은 말소기준인 2025년 1월 22일보다 앞선 2024년 1월 19일 전입자이고, 대항력과 우선변제권이 인정되지만 보증금은 미상입니다. 그 임차인에 대한 반환청구권 포기나 승계배제 조건은 명시되지 않았습니다. 따라서 현재 결론은 “박현경 위험은 해소, 김홍석 위험은 미확정”입니다.

최저가가 최근 실거래 평균의 58.8%라는 사실은 분명한 장점입니다. 다만 그 수치는 김홍석 관련 부담을 반영하기 전입니다. 보증금 확인 전에는 가격 합격을 줄 수 없고, 권리 확인 후에야 할인율을 평가할 수 있습니다.

* 특별매각조건: 채권자는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각합니다. 이에 따라 박현경의 배당표상 부족분 114,717,632원은 실질 인수 0원으로 판단합니다. 이 조건의 적용이 명시되지 않은 김홍석 관련 위험은 별도로 남습니다.