인천지방법원 2024타경6610. 인천 서구 가좌동 삼우빌라 9동 지하층1호, 전용 36.24㎡의 다세대주택입니다. 1990년 사용승인을 받은 건물로, 현재 소유자는 이즈백주식회사입니다. 주식회사 제이아이코리아가 30,376,400원을 청구하며 강제경매를 신청했고, 감정가 60,000,000원에서 8회 유찰돼 최저매각가가 2,421,000원까지 하락했습니다.

등기부상 과거 근저당권과 압류는 이미 말소돼 있습니다. 현재 경매개시결정이 말소기준권리라는 점만 보면 단순한 사건처럼 보이지만, 2023.12.22 전입한 임차인 김형권이 있습니다. 전입일이 2024.05.13 경매개시결정보다 앞서고, 조사상 대항력이 있는 임차인으로 표시돼 있습니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 매수인이 인수할 금액을 확정할 수 없다는 것이 결정적인 위험입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차인

말소기준권리는 2024.05.13 접수된 갑구 9번 강제경매개시결정입니다. 과거 한국주택은행·국민은행 및 가좌1동새마을금고의 근저당권은 이미 말소돼 있으며, 과거 경매개시결정과 국세 압류 역시 말소 처리됐습니다.

다만 임차인 김형권의 전입신고가 말소기준권리보다 앞섭니다. 조사상 대항력 있는 임차인으로 확인되므로, 단순히 등기부에 살아 있는 근저당권이 없다는 이유로 매수인 인수액 0원이라고 결론 내릴 수 없습니다.

② 임차인 분석 — 보증금 미상이 최대 변수

실제 임차인 1명. 전입신고가 말소기준권리보다 선행하며, 현황조사와 매각물건명세서에 대항력 있는 임차인으로 표시돼 있습니다. 확정일자·보증금·배당요구 여부 및 실제 인수 범위는 추가 확인이 필요합니다.

③ 시세 비교 — 지하층 거래를 따로 봐야 한다

삼우빌라(8·9동)는 16세대 규모이며, 비교 대상 면적은 전용 36.24㎡입니다. 확인되는 실거래는 5건으로, 전체 평균은 74,100,000원입니다. 그러나 이 평균에는 지상 3층 거래가 포함돼 있어 지하층인 본건의 가격과 직접 동일시하기 어렵습니다.

집계된 최근 12개월 표본 평균은 78,000,000원(2건)이며, 과거 구간 대비 추세 수치는 +9.1%입니다. 그러나 해당 표본에는 지상 3층의 113,000,000원 거래가 포함됩니다. 본건과 같은 지하층의 최신 확인 거래는 2023.07의 43,000,000원입니다.

이 지하층 거래가 더 직접적인 비교 기준이지만, 확인되는 최신 거래 자체가 2023년으로 오래됐으므로 2026년 현재 시세를 그대로 대표하지는 않습니다. 또한 임차보증금이 미상이라 실질취득액과 시세의 차이를 확정적으로 계산할 수 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 2,421,000원 가정)

현재 최저가 낙찰을 가정하면 집행비용 443,578원을 제외한 1,977,422원이 신청채권자에게 배당되고, 청구액 30,376,400원 중 28,398,978원의 미배당이 발생합니다. 소유자에게 돌아가는 잔액은 없습니다.

집행비용은 추정치입니다. 임차인 보증금, 실제 배당순위, 당해세 및 최우선변제는 확정 반영되지 않았습니다. 신청채권자의 미배당액 28,398,978원은 임차인 보증금 인수액과 별개의 금액이며, 그 자체가 매수인에게 승계되는 금액을 의미하지 않습니다.

⑤ 추가 유찰 시나리오와 미배당

추가 유찰되면 최저매각가는 더 내려가지만, 이는 경매 채권자의 배당 부족액이 커지는 구조이기도 합니다. 특히 대항력 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 인수형 물건이라면, 낙찰가가 하락해도 미배당 보증금 승계액이 늘어 실질취득액은 거의 줄지 않을 수 있습니다. 따라서 추가 유찰 자체를 가격 메리트로 평가하기 전에 보증금과 인수 범위를 먼저 확정해야 합니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 건물 구조. 벽돌조 슬래브지붕, 지하1층·지상3층 건물입니다. 본건은 지하층1호이며 사용승인일은 1990.11.21입니다. 외벽은 적벽돌붙임, 내부는 벽지 마감 및 샷시 창호로 기재돼 있습니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 지하철 인천2호선 서부여성회관역이 근거리에 소재하는 것으로 조사됐습니다.
• 도로. 북측으로 폭 약 8m의 포장도로에 접하며, 토지는 세장형 평지입니다.
• 토지이용. 준공업지역이며 과밀억제권역·가축사육제한구역·상대보호구역 등에 해당합니다. 토지이용계획상 토지거래계약에 관한 허가구역도 확인 대상입니다.
• 건물 상태. 위생·급배수 및 난방시설이 기재돼 있고 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다. 다만 내부구조는 직접 확인이 아닌 건축물현황도와 이웃 탐문 등을 참고해 조사됐습니다.
• 환금성. 16세대 규모의 노후 다세대주택이며 본건은 지하층입니다. 확인되는 지하층 거래는 2021.08의 55,000,000원, 2022.04의 54,500,000원, 2023.07의 43,000,000원으로, 지상층 거래와 가격 차이가 큽니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 임차보증금 확인. 김형권의 실제 임대차보증금, 계약서, 확정일자, 배당요구 여부 및 배당 가능액을 확인하고 매수인이 인수할 미배당액을 계산해야 합니다.
• 대항력과 점유 확인. 전입일은 2023.12.22로 말소기준보다 빠릅니다. 주민등록 변동, 실제 점유 상태, 매각물건명세서 원본을 확인해야 합니다.
• 실질취득 기준 가격 비교. 낙찰가에 인수 보증금을 더한 총취득 부담을 기준으로 판단해야 합니다. 과거 지하층 최신 확인 거래인 43,000,000원을 비교 참고하되, 2026년 현재 거래가격도 별도로 조사해야 합니다.
• 지하층 상태. 누수·결로·침수 흔적, 채광·환기, 배수시설, 난방 상태 및 실제 내부구조를 확인해야 합니다.
• 명도와 관리비. 임차인 점유 여부, 인도 가능성, 미납 관리비와 공용부분 체납 여부를 확인해야 합니다.
• 토지 및 감정 원본. 준공업지역과 토지거래허가구역 관련 적용 여부, 감정평가서의 주소 불일치, 등기부 및 건축물대장 기재를 대조해야 합니다.
• 최신 사건 진행 확인. 2026.10.12 매각기일의 진행 여부, 매각조건 변경, 특별매각조건 및 임차관계 변동을 법원 원본에서 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “242만원에 낙찰받아도 242만원짜리 집은 아니다”

인천 삼우빌라 지하층1호의 최저매각가는 8회 유찰 끝에 2,421,000원까지 내려왔습니다. 감정가 60,000,000원 대비 4.03%라는 숫자만 보면 매우 큰 할인처럼 보입니다. 그러나 이 사건에서 먼저 확인해야 할 것은 가격이 아니라 2023.12.22 전입한 임차인 김형권의 보증금입니다.

현재 보증금이 확인되지 않아 매수인 인수액과 실질취득액을 확정할 수 없습니다. 과거 지하층 최신 확인 거래 43,000,000원과 비교할 때도 낙찰가가 아닌 낙찰가와 실제 인수 보증금을 합한 금액을 사용해야 합니다. 지상층 거래가 섞인 전체 평균 74,100,000원이나 최근 집계 평균 78,000,000원을 그대로 적용하는 것도 적절하지 않습니다.

여기에 8회 유찰, 지하층의 환금성 제약, 노후 건물의 상태 확인 문제까지 겹쳐 있습니다. 현재는 보증금 승계 위험을 해소하기 전까지 입찰 판단을 보류해야 하는 사건입니다. 매각가격이 아니라 실질취득액과 권리 인수 범위를 먼저 확정하는 것이 핵심입니다.