인천지방법원 2024타경6610. 인천 서구 가좌동 삼우빌라 제9동 지하층 제1호, 전용 36.24㎡의 다세대주택입니다. 감정가는 60,000,000원인데 7회 유찰되어 최저매각가는 4,940,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 “감정가의 8.23%, 실거래 평균의 6.7%”라는 강한 할인처럼 보입니다. 그러나 경매에서 할인율은 실제로 떠안는 돈이 확정될 때 의미가 있습니다. 이 사건은 보증금 미상 점유자가 있어, 최저가가 곧 취득가가 아닙니다.
데이터상 실제 임차인으로 볼 사람은 김형권 1명입니다. 보증기관 대위·승계 신고가 아니므로 보증금을 중복 합산할 문제는 없지만, 반대로 말하면 실제 점유자의 보증금이 얼마인지 모른다는 문제가 남습니다. notes에 대항력 포기·임차권등기 말소·확약서도 없습니다. 따라서 이 임차인 인수를 실질 0원으로 처리할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경6610 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 가정로137번길 23, 9동 지하층1호 (가좌동, 삼우빌라) |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 36.24㎡ · 지하층 제1호 · 지하1층/지상3층 |
| 소유자 | 이즈백주식회사 (2022.06.08 소유권이전, 거래가 54,500,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 60,000,000원 / 4,940,000원 (7회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 제이아이코리아 / 30,376,400원 |
| 매각기일 | 2026.05.22 |
| 사용승인일 / 단지 | 1990.11.21 · 삼우빌라(8,9동) · 16세대 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 점유가 핵심
데이터상 말소기준은 2024.05.13 강제경매개시결정입니다. 이전의 과거 근저당권과 압류·경매개시결정에는 해지·말소·취하 이력이 함께 보입니다. 그래서 등기 흐름만 보면 “낡은 권리가 복잡하다”기보다, 현재 입찰자가 먼저 확인해야 할 것은 2023.12.22 전입한 김형권의 점유와 보증금입니다.
② 임차인 현황 — 실제 임차인 1명, 승계 중복신고 아님
| 임차인 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김형권 | 2023.12.22 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 아님 |
출처: 현황조사·매각물건명세서. is_guarantor=false, is_subrogation=false이므로 보증기관 대위·승계 중복신고로 보지 않습니다.
③ 시세 비교 — 최저가는 싸지만, 실질취득가는 아직 아니다
삼우빌라(8,9동) 전용 36.24㎡ 최근 실거래는 5건입니다. 평균은 74,100,000원, 최저는 43,000,000원, 최고는 113,000,000원입니다. 현재 최저가 4,940,000원은 평균 대비 6.7%로 보이지만, 이는 어디까지나 임차보증금 인수 전의 최저매각가입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.07 | 36.24㎡ | -1 | 43,000,000원 |
| 2023.01 | 36.24㎡ | 3 | 113,000,000원 |
| 2022.06 | 36.24㎡ | 3 | 105,000,000원 |
| 2022.04 | 36.24㎡ | -1 | 54,500,000원 |
| 2021.08 | 36.24㎡ | -1 | 55,000,000원 |
| 평균 | 36.24㎡ | 5건 | 74,100,000원 |
④ 예상배당표 (매각가 4,940,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 9.9% 추정) | - | 488,920원 |
| 2. 을구 1(전 2)번 근저당권 · 한국주택은행 | 9,100,000원 | 4,451,080원 |
| 3. 을구 2(전 4)번 근저당권 · 주식회사국민은행 | 3,900,000원 | 0원 |
| 4. 을구 4번 근저당권 · 가좌1동새마을금고 | 13,000,000원 | 0원 |
| 5. 갑구 4번 경매개시결정 · 구일건설개발 주식회사 | 30,376,400원 | 0원 |
| 6. 갑구 9번 경매개시결정 · 주식회사 제이아이코리아 | 30,376,400원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
데이터상 채권총액 86,752,800원 중 예상배당은 4,451,080원, 미배당은 82,301,720원입니다. 배당표상 assumed_by_buyer는 0원이나, 이는 김형권 보증금 미상 인수위험과 별개로 봐야 합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정 이용상태는 “다세대주택으로 이용중임”입니다. 본건은 아파트가 아니라 다세대주택입니다.
- 위치·주변. 주변은 오피스텔, 다세대주택, 아파트, 주상용건물, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 기재되어 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 노선버스정류장 및 근거리에 인천2호선 “서부여성회관역”이 소재하여 대중교통사정은 보통입니다.
- 건물. 벽돌조 슬래브지붕 지하1층/지상3층 건물 내 제지하층 제1호입니다. 사용승인일은 1990.11.21입니다.
- 토지·규제. 준공업지역, 과밀억제권역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 토지거래계약에관한허가구역, 도로 접함으로 표시됩니다. 공시지가는 1,408,000원/㎡입니다.
- 환금성. 삼우빌라(8,9동)는 16세대이고, 단지 통계상 평균 유찰횟수 7.0회, 매각률 0.0%로 표시됩니다. 지하층·소규모 단지·다회 유찰 조합은 환금성 할인 요인입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 김형권 보증금 확인. 전입일 2023.12.22가 말소기준 2024.05.13보다 앞섭니다. 보증금·확정일자·배당요구를 확인하기 전에는 실질취득가를 계산할 수 없습니다.
- 확약 원본 확인. 데이터상 notes는 비어 있습니다. 대항력 포기·임차권등기 말소·확약서가 없다면 인수 0원으로 보지 마세요.
- 배당표와 등기 원본 대조. 데이터에는 과거 근저당권 배당라인과 말소 이력이 함께 나타납니다. 등기부 원본, 매각물건명세서, 채권계산서, 배당요구 내역을 대조해야 합니다.
- 지하층 내부상태 확인. 감정요항표상 내부구조는 이해관계인 부재로 건축물현황도와 이웃 탐문조사를 참고했습니다. 현장 확인 전에는 수리비를 확정할 수 없습니다.
- 관리비·명도 확인. 실제 임차인 1명이 확인되므로 명도 협의와 점유 이전 가능성을 입찰 전 점검해야 합니다.
- 최저가 착시 배제. 4,940,000원은 입찰 시작점일 뿐입니다. 이 사건의 비교 기준은 최저가가 아니라 확인된 보증금을 포함한 실질취득가입니다.
맺으며 — “감정가 8.23%”보다 “보증금 미상”이 먼저다
이 물건은 숫자만 보면 극단적인 저가 물건입니다. 감정가 60,000,000원짜리가 7회 유찰되어 4,940,000원까지 내려왔고, 실거래 평균 74,100,000원과 비교하면 6.7% 수준입니다. 그러나 경매의 수익성은 최저가가 아니라 실질취득가로 판단해야 합니다. 김형권의 전입일은 2023.12.22이고, 데이터상 말소기준은 2024.05.13입니다. 보증금과 확정일자가 미상인 이상, 이 점유자를 대항력 확정이라고 단정할 수는 없지만, 인수위험이 없다고도 말할 수 없습니다.
결론은 보류입니다. 확약이 없고 보증금이 미상인 상태에서는 최저가가 아무리 낮아도 “싸다”는 결론을 낼 수 없습니다. 지하층 다세대, 16세대 소규모 단지, 평균 유찰횟수 7.0회라는 저환금성까지 겹칩니다. 김형권 보증금 확인 전 입찰은 D급 리스크입니다.
