129,435,000원
서울남부지방법원 2025타경8384. 서울 강서구 내발산동 한신위너스 403호, 도시형생활주택(단지형다세대)입니다. 감정가는 252,804,000원이고 5회 유찰된 현재 최저매각가는 129,435,000원입니다. 등기상 소유자는 박연숙, 신청채권자는 주택도시보증공사이며 청구금액은 385,531,506원입니다.
이 물건의 핵심은 단순한 “51% 유찰 물건”이 아닙니다. 오필선은 2020년 2월 14일 전입·점유했고 확정일자는 2020년 2월 6일입니다. 말소기준인 2021년 3월 10일 압류보다 앞서므로 대항력 있는 임차인입니다. 보증금도 300,000,000원으로 현재 최저가보다 큽니다. 특별매각조건이 없다면 최저가가 더 내려갈수록 미배당 인수가 늘어나는 전형적인 대항력 인수형이지만, 이번 사건은 바로 그 잔액 반환청구권을 매수인에게 행사하지 않고 임차권등기를 말소하는 조건으로 매각됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경8384 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 내발산동 710-28 한신위너스 제4층 제403호 · 강서로47다길 48-18 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 도시형생활주택(단지형다세대) · 전용 29.84㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 6층 건물 내 제4층 제403호 |
| 소유자 | 박연숙 · 2019.12.02 매매 · 거래가액 300,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 252,804,000원 / 129,435,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 385,531,506원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 대항력은 있지만 특별매각조건이 뒤집는다
말소기준은 2021.03.10 국 압류입니다. 그 뒤 강서구 압류, 주택도시보증공사 가압류, 추가 국세·지방세 압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 임차인 오필선의 전입·점유는 말소기준보다 이른 2020.02.14이므로 등기 순위만 보고 “임차권등기가 말소되니 끝”이라고 판단하면 안 됩니다.
| 임차인 | 범위 | 보증금 | 주요 일자 | 권리 | 실질 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 오필선 | 건물의 전부 | 300,000,000원 | 전입·점유 2020.02.14 확정일자 2020.02.06 임차권등기 2022.05.19 | 대항력 有 우선변제 有 승계 없음 | 0원* 룰상 173,177,090원 |
실제 임차인은 1명입니다. 오필선은 보증기관 중복신고가 아니라 등기된 임차권자이며, 배당요구도 되어 있습니다.
② 시세 비교 — 77.5%지만, 현재 시세라고 단정할 수 없다
한신위너스(710-28,29)는 18세대이며 비교 가능한 전용면적은 29.84㎡입니다. 확인되는 실거래는 2023년 7월 6층 167,000,000원 1건입니다. 현재 최저가 129,435,000원은 이 거래가의 77.5%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.07 | 29.84㎡ | 6 | 167,000,000원 |
숫자만 보면 감정가 252,804,000원에서 다섯 차례 내려온 현재 가격이 크게 낮아 보입니다. 하지만 비교 실거래가 2023.07 단 1건뿐이므로 이를 2026년 현재의 확정 시세로 볼 수는 없습니다. 최근 거래 추세를 확인할 표본도 충분하지 않습니다. 따라서 “시세보다 싸다”는 결론이나 가격 가점은 금물이고, 129,435,000원이 실제 현재 시장가 대비 어느 위치인지 별도 검증해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 129,435,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,612,090원 |
| 1. 임차인 오필선 보증금 | 300,000,000원 | 126,822,910원 |
| 2. 주택도시보증공사 가압류 | 5,224,000,000원 | 0원 |
| 3. 주택도시보증공사 경매신청 | 385,531,506원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당표 자체에서는 오필선 보증금 중 173,177,090원이 미배당되어 통상 매수인 인수액으로 계산됩니다. 그러나 이 사건은 해당 잔액의 매수인에 대한 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 특별매각조건이므로 실질 인수는 0원*으로 반영합니다. 국세·지방세 중 당해세가 있으면 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울발산초등학교 북동측 인근으로 단독주택·다세대주택·아파트·공공시설·교육시설·근린생활시설 등이 혼재한 주거지역입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 주변에 노선버스정류장과 지하철 5호선 우장산역이 있습니다.
- 이용. 도시형생활주택(단지형다세대)으로 이용 중이며 도시가스 개별난방, 승강기, 주차장, 급배수 및 위생설비를 갖추고 있습니다.
- 규제. 제2종일반주거지역(7층 이하), 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등이 포함됩니다.
- 토지. 지목은 대, 토지면적 159.7㎡, 공시지가 3,464,000원/㎡, 평지·가로장방 형태입니다.
- 위반건축물. 무단증축 부분이 있고 제시외 주택 일부 7.56㎡가 평가되어 있어 원상복구 및 이행강제금 부과 여부를 확인해야 합니다.
- 환금성. 18세대 규모이고 확인되는 동일 면적 실거래가 2023.07의 1건뿐이며, 경매 평균 유찰 횟수도 5.0회입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 대조. 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 실제 매각조건에 그대로 유지되는지 최종 원본에서 다시 확인해야 합니다.
- 배당과 인수 구분. 배당표상 오필선 미배당액은 173,177,090원이지만, 이 사건의 실질 인수는 특별매각조건에 따라 0원*으로 분석합니다.
- 세금 확인. 국세·지방세 압류가 다수 있으므로 당해세 여부와 실제 배당순위를 확인해야 합니다.
- 위반건축물 확인. 무단증축 및 제시외 7.56㎡ 부분의 현황, 원상복구 가능성, 이행강제금 부과 여부를 확인해야 합니다.
- 현재 시세 재검증. 비교 가능한 거래는 2023.07의 167,000,000원 1건입니다. 77.5%라는 비율만으로 현재 가격 메리트를 확정하면 안 됩니다.
- 반복 유찰 원인 확인. 현재 5회 유찰이고 단지 경매 평균 유찰 횟수도 5.0회이므로 가격 외 물건성·수요·위반건축물 요인을 함께 점검해야 합니다.
맺으며 — “3억 대항력”보다 특별매각조건을 먼저 읽어야 한다
표면만 보면 보증금 300,000,000원의 대항력 임차인이 최저가 129,435,000원보다 훨씬 커서 매수인이 거액을 떠안을 것처럼 보입니다. 실제 배당 계산도 미배당 173,177,090원을 보여줍니다. 하지만 이 사건은 미배당 임대차보증금 반환청구권을 매수인에게 행사하지 않고 임차권등기를 말소하는 특별매각조건이 붙어 있습니다. 그래서 권리분석의 결론은 실질 인수 0원*입니다.
다만 가격 평가는 별개입니다. 5회 유찰로 감정가의 51%까지 내려왔지만 현재 시세를 뒷받침할 거래는 2023년 7월 167,000,000원 1건뿐입니다. 게다가 무단증축에 따른 위반건축물 표시와 제시외 7.56㎡, 18세대 규모, 반복 유찰이라는 환금성 요소가 겹칩니다. 권리 부담은 특별매각조건으로 크게 해소됐지만, 가격과 물건성은 보수적으로 봐야 하는 사건입니다.
