서울남부지방법원 2025타경8384. 강서구 내발산동 한신위너스 4층 403호, 면적 29.84㎡의 도시형생활주택(단지형다세대)입니다. 소유자 박연숙 씨는 2020년 2월 14일 거래가액 300,000,000원으로 소유권을 이전받았습니다. 이 사건의 말소기준은 2021년 3월 10일 남인천세무서장 명의의 압류입니다. 이후 압류·가압류· 임차권등기·강제경매개시결정은 등기상 매각으로 소멸합니다.
그러나 임차인 오필선 씨의 전입일은 2020년 2월 14일로 말소기준보다 빠릅니다. 보증금은 300,000,000원이고 확정일자와 배당요구도 있어, 일반적인 배당계산에서는 매각대금에서 배당받지 못한 금액이 매수인에게 넘어가는 대항력 인수형입니다. 현재 최저가 기준 룰상 미배당액은 101,388,402원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경8384 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 내발산동 710-28 한신위너스 제4층 제403호 |
| 물건종류 / 면적 | 다세대 · 도시형생활주택(단지형다세대) · 29.84㎡ · 지상 6층 중 4층 |
| 소유자 | 박연숙 (2020.02.14 소유권이전, 거래가액 300,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 252,804,000원 / 202,243,000원 (3회 유찰, 감정가 80%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 385,531,506원 |
| 매각기일 | 2026.07.08 |
| 특별매각조건 | 미배당 임대차보증금 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차인은 있으나 확약으로 인수 해소
말소기준은 2021년 3월 10일의 국세 압류입니다. 그 뒤 설정된 주택도시보증공사 가압류 5,224,000,000원, 추가 국세·지방세 압류, 오필선 씨의 임차권등기, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 등기입니다. 다만 임차권등기의 접수일이 늦다는 사실만으로 임차인의 대항력이 사라지지는 않습니다. 전입과 점유개시가 말소기준보다 빠르기 때문입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 임차 부분 | 주요 일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 오필선 | 건물의 전부 주거·임차권등기 | 계약 2020.01.28 확정 2020.02.06 전입·점유 2020.02.14 배당요구 2022.05.19 | 300,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 실질 0원* 룰상 101,388,402원 |
오필선 씨는 임대차계약일 2020년 1월 28일, 확정일자 2020년 2월 6일, 전입·점유개시일 2020년 2월 14일로 모두 말소기준일보다 앞섭니다. 보증금 300,000,000원 전액을 배당받지 못하면 원칙적으로 미배당 잔액이 매수인에게 승계됩니다. 현재 배당계산상 예상배당액은 198,611,598원, 룰상 부족분은 101,388,402원입니다.
③ 가격 비교 — 인수가 없어도 최근 거래보다 높다
한신위너스는 2018년 8월 23일 사용승인된 18세대 규모의 다세대주택입니다. 면적 29.84㎡와 일치하는 실거래 표본은 2023년 7월 6층 167,000,000원 1건입니다. 최근 12개월 평균과 최신 거래가 모두 167,000,000원으로 집계돼 있으나, 거래 표본이 1건이고 시점도 2023년 7월이므로 현재 시세를 단정하기에는 제한이 있습니다.
| 구분 | 시점·조건 | 금액 | 최근 거래 대비 |
|---|---|---|---|
| 최신 실거래 | 2023.07 · 29.84㎡ · 6층 | 167,000,000원 | 100.0% |
| 현재 실질취득 | 최저가 + 실질 인수 0원* | 202,243,000원 | 121.1% |
| 감정가 | 감정평가액 | 252,804,000원 | — |
특별매각조건을 반영하면 실질취득액은 최저매각가와 같은 202,243,000원입니다. 이는 제공된 최신 거래 및 최근 12개월 평균인 167,000,000원의 121.1%입니다. 따라서 감정가 대비 80%까지 내려왔다는 이유만으로 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 크다고 평가할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 202,243,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,631,402원 |
| 1. 임차인 오필선 보증금 | 300,000,000원 | 198,611,598원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 5,224,000,000원 | 0원 |
| 3. 신청채권 · 주택도시보증공사 | 385,531,506원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당표상 임차인 미배당액은 101,388,402원이지만, 특별매각조건에 따라 해당 잔액의 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하므로 매수인 실질 인수는 0원*입니다. 국세·지방세 압류 7건 중 당해세에 해당하는 금액이 있으면 실제 배당순서와 임차인 배당액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 물건 상태·입지·환금성
- 이용상태. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 6층 건물의 4층 403호로, 도시형생활주택(단지형다세대)으로 이용 중입니다.
- 위반건축물. 집합건축물대장에 무단증축 위반건축물로 표시돼 있습니다. 제시외 건물인 주택 일부 7.56㎡가 감정평가에 포함됐으며, 원상복구 및 이행강제금이 부과될 수 있습니다.
- 입지. 서울발산초등학교 북동측 인근으로 단독주택·다세대주택·아파트·공공시설· 교육시설·근린생활시설이 혼재하는 주거지역입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철 5호선 우장산역이 있어 대중교통 상황은 보통입니다.
- 설비. 도시가스 개별난방, 승강기, 주차장, 급배수 및 기본 위생설비를 갖추고 있습니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역(7층 이하), 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등에 해당합니다. 토지면적은 159.7㎡, 공시지가는 ㎡당 3,464,000원입니다.
- 환금성. 총 18세대의 소규모 다세대이고 면적 일치 실거래가 1건뿐입니다. 단지 경매 통계는 평균 유찰 3.0회, 매각률 0.0%로 나타나 환금성을 낙관하기 어렵습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 매각조건으로 명확히 편입돼 있는지 매각물건명세서와 매각절차에서 재확인해야 합니다.
- 가격 상한 보수적 설정. 특별매각조건 반영 후에도 실질취득액이 최근 거래의 121.1%입니다. 감정가 대비 할인율만으로 응찰가를 결정하면 안 됩니다.
- 위반건축물 확인. 무단증축 7.56㎡의 구조·사용 상태, 원상복구 가능성, 이행강제금 부과 여부를 관할 행정기관과 현장에서 확인해야 합니다.
- 세금 배당 변수. 국세·지방세 압류 7건의 체납액과 당해세 여부에 따라 실제 배당표가 달라질 수 있습니다.
- 점유·명도 확인. 임차권등기와 반환청구권 포기는 금전 인수 문제를 해소하지만, 현재 점유 상태와 인도 일정까지 자동으로 확정하는 것은 아닙니다.
- 실거래 표본 보완. 확인된 면적 일치 거래가 2023년 7월 1건뿐이므로, 인근 유사 다세대와 현재 매물가격을 추가로 대조해야 합니다.
맺으며 — 권리 조건은 풀렸지만 가격과 위반건축물이 남는다
이 사건은 겉으로 보면 보증금 300,000,000원의 대항력 임차인이 있는 고위험 물건입니다. 일반 배당계산만 적용하면 현재 회차에서 101,388,402원의 미배당 보증금을 매수인이 떠안을 수 있습니다. 그러나 채권자의 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 특별매각조건으로 붙어 있어, 해당 인수는 실질 0원*으로 해소됩니다.
그렇다고 매력적인 물건이 되는 것은 아닙니다. 실질취득액 202,243,000원은 제공된 최신 거래 167,000,000원의 121.1%이고, 3회 유찰에도 최근 거래보다 높은 가격입니다. 여기에 무단증축 7.56㎡의 위반건축물, 평균 유찰 3.0회와 매각률 0.0%의 환금성 지표가 겹칩니다. 권리 인수는 조건부 해소, 가격과 물건 상태는 불리. 특별매각조건의 효력을 확인하더라도 가격을 후하게 평가하기 어려운 사건입니다.