49,807,000원
서울남부지방법원 2025타경8510. 강서구 외발산동 센트리움 제2층 제201호로, 감정 이용상태는 도시형생활주택입니다. 이 사건은 표면 최저가와 실제 경제적 부담이 크게 다른 전형적인 대항력 임차인 인수형입니다. 등기부상 2019.03.20. 국민은행 근저당권 960,000,000원이 있었지만 2019.06.14. 이미 말소됐고, 현재 말소기준은 2022.10.31. 압류입니다. 임차인 양덕금은 점유개시 2019.07.20., 전입 2019.07.22., 최초 확정일자 2019.06.27.로 말소기준보다 앞섭니다.
따라서 2023.08.16. 주택임차권등기가 말소기준 이후에 등기됐다는 사실만 보고 안전하다고 판단하면 안 됩니다. 데이터상 양덕금은 대항력과 우선변제권이 모두 인정되는 임차인이고, 매각물건명세서에도 “배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수”한다고 명시돼 있습니다. 실제 임차인은 1명이며, 현재 회차 배당으로 보증금 전액을 회수하지 못합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경8510 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 외발산동 231-10 센트리움 제2층 제201호 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 도시형생활주택 · 전용 29.29㎡ · 지상5층 건물 중 2층 |
| 사용승인 | 2018.12.10 |
| 소유자 | 이현우 (2019.08.12. 소유권이전 · 2018.12.03. 매매) |
| 감정가 / 최저가 | 190,000,000원 / 49,807,000원 (6회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 225,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.16 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차보증금이 매수인에게 남는다
핵심은 2019년 근저당의 존재가 아니라 그 근저당이 2019.06.14. 이미 말소됐다는 점입니다. 그 뒤 양덕금이 점유·전입했고, 현존 권리 중 기준이 되는 2022.10.31. 압류보다 먼저 주택임대차 대항요건을 갖춘 구조입니다. 이후 2023.08.16. 임차권등기명령에 따른 주택임차권이 등기됐고, 2025.02.13. 주택도시보증공사가 강제경매를 신청했습니다.
| 임차인 | 보증금 | 전입 / 점유 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 양덕금 · 건물 전부 | 235,000,000원 | 2019.07.22 / 2019.07.20 | 2019.06.27 2021.06.21 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 잔액 승계 |
② 시세 비교 — 표면 할인율 25.2%가 가격 메리트를 뜻하지 않는다
센트리움의 비교 가능한 실거래는 전용 28.96~29.38㎡에서 확인됩니다. 전체 4건 평균은 208,500,000원이지만, 2025.05. 250,000,000원 거래가 포함돼 있어 가격 판단은 최근 12개월 평균 197,500,000원과 최신 거래 198,000,000원을 우선하는 것이 적절합니다. 최근 구간은 이전 구간보다 -10.0% 하락한 흐름입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 29.38㎡ | 5 | 198,000,000원 |
| 2025.12 | 28.96㎡ | 5 | 197,000,000원 |
| 2025.05 | 28.96㎡ | 3 | 250,000,000원 |
| 2024.04 | 29.38㎡ | 2 | 189,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 197,500,000원 |
최저가 49,807,000원은 최근 12개월 평균의 25.2%에 불과하지만, 이 수치는 임차보증금 인수액을 제외한 표면 가격입니다. 실제 가격 비교 기준인 실질취득 약 235,000,000원은 최근 12개월 평균 197,500,000원과 최신 거래 198,000,000원보다 모두 높습니다. 따라서 이 사건을 “시세보다 싸다”거나 “6회 유찰돼 가격 메리트가 크다”고 평가해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 49,807,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,296,526원 |
| 1. 임차인 양덕금 보증금 | 235,000,000원 | 48,510,474원 |
| 2. 경매신청 · 주택도시보증공사 | 225,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가에서는 임차보증금 부족분 186,489,526원이 매수인에게 인수되는 것으로 계산됩니다. 주택도시보증공사 청구금액 225,000,000원은 이 가정에서 배당액 0원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정 배당입니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 매수인 인수 |
|---|---|---|
| 현재 회차 · 6회 유찰 | 49,807,000원 | 186,489,526원 |
| 7회 유찰 시 | 39,845,600원 | 196,271,621원 |
| 8회 유찰 시 | 31,876,480원 | 204,097,297원 |
유찰이 더 진행되면 낙찰대금은 내려가지만 인수액이 반대로 커집니다. 즉 현금으로 법원에 내는 금액만 줄어들 뿐, 보증금 235,000,000원 수준의 실질취득 부담은 거의 그대로 유지되는 구조입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표·실거래 기준)
- 용도. 다세대주택으로 분류되고 감정평가상 도시형생활주택으로 이용 중입니다. 센트리움은 16세대이며 사용승인일은 2018.12.10.입니다.
- 입지. 서울수명중학교 남서측 인근으로 다세대주택·아파트·학교·공항·근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있으며, 감정평가상 교통상황은 보통입니다.
- 도로·토지. 북측으로 노폭 약 5미터 내외 포장도로에 접하고, 토지는 대체로 평탄한 세장형으로 도시형생활주택 건부지로 이용 중입니다.
- 규제. 도시지역·제1종일반주거지역·중요시설물보호지구(공항)·수평표면구역·대공방어협조구역·과밀억제권역 등에 포함되고, 토지거래계약에 관한 허가구역에도 포함됩니다.
- 건물상태 자료. 감정평가상 위반건축물 사항은 없고, 공부와의 차이는 기재되지 않았습니다.
- 환금성 참고. 최근 비교 실거래는 189,000,000원~250,000,000원이며, 최근 12개월 평균은 197,500,000원입니다. 최근 가격 추세는 이전 구간 대비 -10.0%입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아니라 실질취득 기준. 현재 49,807,000원만 보고 입찰가를 판단하지 말고, 임차보증금 235,000,000원 수준을 가격 기준으로 두어야 합니다.
- 미배당 잔액 재확인. 현재 가정에서는 임차인에게 48,510,474원이 배당되고 186,489,526원이 인수됩니다. 실제 낙찰가가 달라지면 배당·인수액도 달라집니다.
- 추가 유찰의 착시. 7회 유찰 시 최저가 39,845,600원, 8회 유찰 시 31,876,480원으로 내려가지만 인수액은 각각 196,271,621원, 204,097,297원으로 증가합니다.
- 최근 시세 우선. 전체 평균 208,500,000원보다 최근 12개월 평균 197,500,000원과 최신 거래 198,000,000원을 우선해 비교하고, -10.0% 하락 추세를 반영해야 합니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·배당요구 내역과 실제 점유 상태를 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “6회 유찰”보다 “235,000,000원 보증금”을 먼저 봐야 한다
이 물건의 핵심은 어렵지 않습니다. 최저매각가는 49,807,000원까지 내려왔지만 대항력 있는 임차인 양덕금의 보증금은 235,000,000원이고, 현재 회차에서는 186,489,526원이 배당되지 않아 매수인에게 남습니다. 유찰이 더 진행돼 낙찰가가 낮아지면 인수액이 그만큼 커지는 구조라 “더 유찰되면 더 싸진다”는 공식이 성립하지 않습니다.
가격 비교 역시 최저가가 아니라 실질취득 약 235,000,000원 수준으로 해야 합니다. 이는 최근 12개월 평균 197,500,000원과 최신 거래 198,000,000원보다 높고, 시장 흐름도 -10.0% 하락 중입니다. 6회 유찰과 센트리움 경매 평균 6.5회 유찰까지 겹친 만큼, 이 사건은 표면 할인율은 크지만 실질 가격 메리트는 확인되지 않는 대항력 인수형 물건으로 보는 것이 맞습니다.
