서울남부지방법원 2025타경8510. 강서구 외발산동 센트리움 제2층 제201호, 감정평가상 도시형생활주택으로 이용 중인 다세대 물건입니다. 숫자만 보면 감정가 190,000,000원에서 다섯 번 유찰돼 최저가가 62,259,000원까지 내려왔으므로 강한 할인처럼 보입니다. 하지만 이 사건은 낙찰가가 핵심 가격이 아닙니다. 임차인 양덕금은 2019.07.22 전입했고, 말소기준인 2022.10.31 압류보다 앞서 대항력을 갖습니다. 보증금 235,000,000원 중 현재 회차에서 배당받지 못하는 174,261,662원은 매수인이 떠안습니다.
따라서 현재 회차에서 실제 자금 부담은 62,259,000원 + 174,261,662원 = 236,520,662원입니다. 낙찰가가 내려가면 임차인 배당액도 줄고 그만큼 인수액이 늘어나는 구조여서, 유찰이 더 진행돼도 실질취득은 보증금 235,000,000원 부근에서 크게 낮아지지 않습니다. 이 사건에서 “최저가 6천만 원대”를 시세와 직접 비교하는 것은 잘못된 접근입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경8510 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 외발산동 231-10 센트리움 제2층 제201호 · 남부순환로19길 28 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 도시형생활주택 · 제2층 제201호 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지상5층 · 사용승인일 2018.12.10 |
| 소유자 | 이현우 |
| 감정가 / 최저가 | 190,000,000원 / 62,259,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 225,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 등기 순위보다 임차인의 실제 대항력이 중요하다
등기부상 2019.03.20 설정된 국민은행 근저당권은 2019.06.14 해지로 이미 말소됐습니다. 현재 매각에서의 말소기준은 2022.10.31 갑구 3번 압류입니다. 임차인 양덕금의 주택임차권등기는 2023.08.16로 말소기준보다 뒤지만, 임차권등기 날짜만 보면 안 됩니다. 실제 전입일은 2019.07.22, 점유개시일은 2019.07.20로 말소기준보다 훨씬 앞섭니다. 따라서 배당으로 보증금 전액이 변제되지 않으면 그 부족분이 매수인에게 남습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 양덕금 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 235,000,000원 | 2019.07.22 / 2019.06.27 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 승계 아님 |
양덕금은 보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 실제 임차인 1명입니다. 보증금은 235,000,000원이며 2019.06.27 확정일자, 2019.07.22 전입을 갖추고 배당요구도 했습니다. 현재 매각가에서 보증금 전액을 회수할 수 없으므로 우선변제권 행사와 별개로 미배당 보증금이 매수인 부담으로 남는 구조입니다.
③ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 실질취득은 거의 그대로
| 회차 | 낙찰가 가정 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 5회 유찰 | 62,259,000원 | 174,261,662원 | 236,520,662원 |
| 6회 유찰 시 | 49,807,200원 | 186,489,330원 | 236,296,530원 |
| 7회 유찰 시 | 39,845,760원 | 196,271,464원 | 236,117,224원 |
6회, 7회까지 더 유찰되면 법원에 내는 낙찰대금은 낮아지지만 임차인 미배당 인수액이 186,489,330원, 196,271,464원으로 오릅니다. 결과적으로 실질취득은 236,296,530원 → 236,117,224원 수준입니다. 즉 이 물건은 유찰 횟수만 늘어난다고 가격 메리트가 생기는 구조가 아닙니다.
④ 시세 비교 — 최근 시세보다 실질취득이 높다
센트리움의 비교 면적은 29.29㎡이며, 면적이 매칭되는 실거래는 4건입니다. 전체 평균은 208,500,000원이지만 가격 판단에서는 최근 흐름을 우선해야 합니다. 최근 12개월 거래는 2건, 평균 197,500,000원이고 최신 거래는 2026.07 · 198,000,000원입니다. 최근 거래와 과거 거래를 비교한 추세는 -10.0%로 하락 방향입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 29.38㎡ | 5 | 198,000,000원 |
| 2025.12 | 28.96㎡ | 5 | 197,000,000원 |
| 2025.05 | 28.96㎡ | 3 | 250,000,000원 |
| 2024.04 | 29.38㎡ | 2 | 189,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 197,500,000원 |
현재 회차 실질취득 236,520,662원은 최근 12개월 평균 197,500,000원보다 39,020,662원 높고 약 119.8% 수준입니다. 최신 거래 198,000,000원과 비교해도 38,520,662원 높아 약 119.5%입니다. 최저가 자체는 최근 12개월 평균의 31.5%에 불과하지만, 그 숫자는 대항력 임차보증금 인수를 제외한 값이므로 가격 메리트 판단에 사용할 수 없습니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 62,259,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,520,662원 |
| 1. 임차인 양덕금 보증금 | 235,000,000원 | 60,738,338원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 225,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 매각가 가정에서는 집행비용 1,520,662원을 먼저 제외한 뒤 임차인에게 60,738,338원이 배당됩니다. 임차보증금 미변제 174,261,662원은 매수인 인수로 남습니다. 주택도시보증공사 청구액 225,000,000원은 이 배당 가정에서 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울수명중학교 남서측 인근. 다세대주택·아파트·학교·공항·근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있으며 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 기타지붕 지상5층 건물의 제2층 제201호로, 사용승인일은 2018.12.10입니다. 위생·급배수·도시가스·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 토지면적 366.0㎡, 지목 대, 평지의 세로장방 형태이며 북측 약 5미터 내외 포장도로와 접합니다. 공시지가는 3,179,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제1종일반주거지역·중요시설물보호지구(공항)·수평표면구역·대공방어협조구역·과밀억제권역 등에 해당합니다.
- 환금성. 센트리움은 16세대이며 비교 실거래는 4건입니다. 단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 6.1회로, 다회 유찰 이력이 확인됩니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아니라 실질취득으로 판단. 현재 기준 62,259,000원이 아니라 인수액을 합친 236,520,662원을 기준으로 시세를 비교해야 합니다.
- 유찰이 곧 할인은 아님. 6회 유찰 시 실질취득 236,296,530원, 7회 유찰 시 236,117,224원으로 낙찰가 하락분 대부분이 임차보증금 인수 증가로 상쇄됩니다.
- 임차보증금 원본 대조. 양덕금 보증금 235,000,000원, 전입 2019.07.22, 확정일자 2019.06.27, 배당요구 및 임차권등기 내용을 반드시 원본과 대조해야 합니다.
- 말소기준 확인. 2019.03.20 국민은행 근저당권은 2019.06.14 이미 말소됐고, 현재 말소기준은 2022.10.31 압류입니다.
- 최근 시세 우선. 전체 평균 208,500,000원보다 최근 12개월 평균 197,500,000원과 최신 거래 198,000,000원을 우선 기준으로 봐야 하며 최근 추세는 -10.0%입니다.
- 배당 변동 확인. 현재 배당표는 집행비용 1,520,662원을 반영한 가정이며 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
맺으며 — “유찰이 깊어도 총비용은 내려가지 않는다”
이 사건의 함정은 최저가입니다. 감정가 190,000,000원짜리 물건이 5회 유찰돼 62,259,000원까지 떨어졌다는 숫자만 보면 강한 할인처럼 보입니다. 그러나 대항력 있는 임차인 양덕금의 보증금 235,000,000원이 낙찰가를 크게 넘고, 현재 회차 미배당액 174,261,662원을 매수인이 인수합니다. 그래서 실질취득은 236,520,662원입니다.
최근 12개월 평균은 197,500,000원, 최신 거래는 198,000,000원이며 최근 거래 추세는 -10.0%입니다. 실질취득이 이 두 기준을 모두 웃도는 상황에서 5회 유찰과 다세대·도시형생활주택의 환금성 부담까지 겹칩니다. 더 유찰돼도 인수액이 늘어 실질취득은 약 236,000,000원 수준에 머뭅니다. 최저가는 크게 낮아졌지만 실제 취득비용은 최근 시세보다 높습니다. 이 물건은 할인율이 아니라 대항력 임차보증금과 실질취득 총액으로 판단해야 합니다.
