서울남부지방법원 2025타경8594. 강서구 화곡동 ‘우성’ 7층 703호, 전용 29.0㎡ 다세대주택입니다. 이 사건은 등기부를 표면적으로만 보면 2015년 우리은행 근저당이 말소기준처럼 보일 수 있지만, 해당 근저당은 2021.08.04 이미 말소되었습니다. 매각 당시 존속하는 담보권 가운데 앞선 권리는 2022.01.06 도요희 근저당 1억원입니다.
임차인 김세희 씨는 2021.08.04 점유를 개시하고 2021.08.05 주민등록을 마쳤습니다. 확정일자는 2021.06.18이며, 현 소유자 여운택 씨의 소유권 취득일인 2021.08.17과 도요희 근저당 설정일인 2022.01.06보다 앞섭니다. 따라서 이 사건의 핵심은 “대항력 없는 후순위 임차인”이 아니라 “선순위 임차보증금의 승계 여부”입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경8594 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 371-1 우성 제7층 제703호 도로명: 서울특별시 강서구 가로공원로80길 2 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 29.0㎡ · 7층 건물 중 7층 |
| 소유자 | 여운택 (2021.08.17 소유권 취득 · 거래가액 260,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 262,000,000원 / 167,680,000원 (4회 유찰 · 감정가의 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 260,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.08 |
| 건물 규모 | 2015.07.21 사용승인 · 총 12세대 |
① 권리 흐름 — 말소된 근저당을 기준으로 보면 안 된다
임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 / 점유 | 보증금 | 점유·전입 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김세희 건물 전부 · 주거 임차권등기 | 260,000,000원 | 점유 2021.08.04 전입 2021.08.05 | 2021.06.18 | 대항력 있음 2022년 근저당보다 선순위 | 우선변제 있음 배당요구 2023.09.05 | 실질 0원* 특별매각조건 적용 |
임차보증금 260,000,000원은 현재 최저가 167,680,000원보다 큽니다. 특별매각조건이 없다면 단순 룰상 미배당 보증금 92,320,000원이 매수인에게 승계될 수 있어, 낙찰가가 내려가더라도 실질취득액은 보증금 2.6억원 부근에 고정되는 구조입니다.
* 확약이 없다는 가정의 단순 룰상 승계 가능액: 보증금 260,000,000원 - 최저가 167,680,000원 = 92,320,000원. 실제 미배당액은 집행비용·당해세·배당순위에 따라 달라질 수 있으나, 특별매각조건에 따른 청구권 포기로 매수인 부담은 실질 0원으로 분석합니다.
② 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득으로 본다
특별매각조건을 적용하면 매수인 실질취득액은 최저가와 같은 167,680,000원입니다. 동일 면적 표본의 전체 평균은 233,333,333원이고, 표본상 최근 12개월 평균은 245,000,000원입니다. 실질취득액은 최근 12개월 평균의 68.4%, 전체 평균의 71.9% 수준입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.07 | 29.0㎡ | 6 | 230,000,000원 |
| 2021.08 | 29.0㎡ | 7 | 260,000,000원 |
| 2021.07 | 29.58㎡ | 6 | 210,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 3건 | 233,333,333원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 245,000,000원 |
표본 내 최근 구간은 이전 구간보다 16.7% 높았고, 하락 추세로 집계되지는 않았습니다. 다만 가장 최신 거래가 2022.07이고 전체 표본도 3건뿐입니다. 따라서 68.4%라는 수치는 역사적 거래 대비 할인 폭을 보여줄 뿐, 현재 즉시 매도 가능한 시세를 보장하지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 167,680,000원·당해세 미반영 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,147,520원 |
| 1. 임차보증금 반환채권 · 김세희 / 신청채권자 주택도시보증공사 | 260,000,000원 | 최대 164,532,480원 |
| 2. 근저당 · 도요희 | 100,000,000원 | 0원 |
| 3. 압류권자 | 확인 필요 | 당해세 여부에 따라 변동 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
2015년 우리은행 근저당 115,500,000원은 2021.08.04 말소되어 배당 대상에서 제외했습니다. 압류 6건 중 국세·지방세가 당해세에 해당하면 임차보증금 배당액은 줄어들 수 있습니다. 다만 특별매각조건상 미배당 보증금 반환청구권을 포기하므로, 확인된 임차보증금의 매수인 인수는 실질 0원*입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 다세대주택으로 이용 중인 전용 29.0㎡ 소형 주거용 집합건물입니다.
- 입지. 화원중학교 서측 인근으로 단독주택·다세대주택·근린생활시설이 혼재하며, 제반 입지여건은 무난한 편입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철 5호선 화곡역이 소재합니다. 대중교통 상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 7층 건물이며 승강기·난방·급배수·소화·화재탐지 설비가 구비돼 있습니다.
- 토지·도로. 등고평탄한 사다리형 평지의 공동주택 부지로, 북측 약 40m와 동측 약 6m 포장도로에 접합니다. 토지면적은 284.6㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제3종일반주거지역·중요시설물보호지구(공항)·수평표면구역·대공방어협조구역·과밀억제권역 등에 포함되며 건축선에 저촉됩니다.
- 공부·위반. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다. 공시지가는 5,385,000원/㎡입니다.
- 환금성. 총 12세대 소규모 다세대이고 최신 동일 면적 거래가 2022.07에 머뭅니다. 과거 가격보다 낮다는 사실과 단기간 재매각 가능성은 별개입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 미배당 임대차보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 매수인에게 확정적으로 적용되는지 확인해야 합니다.
- 말소기준 재확인. 2015년 우리은행 근저당은 2021.08.04 말소됐습니다. 등기부 원본에서 말소 표시와 2022년 도요희 근저당의 존속 여부를 대조해야 합니다.
- 임차인·채권자 관계 확인. 실제 임차인은 김세희 1명이며 신청채권자는 주택도시보증공사입니다. 보증금 반환채권의 승계 및 확약 주체가 일치하는지 확인하세요.
- 조세 압류 6건 확인. 국세·지방세가 당해세에 해당하면 배당 순서와 배당액이 달라집니다. 세목·법정기일·체납액을 확인해야 합니다.
- 현재 점유 확인. 임차권등기가 있다는 사실만으로 현재 공실이나 인도가 완료됐다고 볼 수 없습니다. 현황조사와 현장 방문으로 실제 점유자를 확인하세요.
- 거래 표본의 시간차. 최신 거래가 2022.07이고 표본도 3건입니다. 실질취득액 68.4%만으로 현재 시세 대비 확정 할인이라고 단정하지 마세요.
- 환금성 보수적 산정. 12세대 다세대, 평균 4.0회 유찰, 낙찰률 0.0%라는 통계를 고려해 매도기간과 추가 할인 가능성을 반영하세요.
- 진행 상태 확인. 기재된 매각기일은 2026.07.08입니다. 변경·유찰·매각 여부와 다음 기일은 법원 사건기록에서 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수는 해소됐지만, 쉬운 물건은 아니다”
이 사건의 본질은 감정가 2.62억원이 1.6768억원까지 내려왔다는 데 있지 않습니다. 먼저 2015년 우리은행 근저당이 이미 말소됐다는 사실을 확인하고, 김세희 임차인이 2022년 근저당보다 앞선 선순위 임차인이라는 구조를 정확히 잡아야 합니다. 확약이 없다면 보증금 2.6억원 때문에 낙찰가가 내려가도 실질취득액은 보증금 부근으로 고정될 수 있습니다.
다행히 이 사건에는 신청채권자가 미배당 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 특별매각조건이 붙어 있습니다. 이 조건이 원문 그대로 적용되면 매수인 인수는 실질 0원*, 실질취득액은 167,680,000원입니다. 과거 실거래와 비교하면 할인 폭은 분명하지만, 최신 거래가 2022년이고 총 12세대에 불과하며 4회 유찰된 물건입니다. 주된 인수는 해소, 가격은 역사적 저가, 환금성과 서류 난도는 경계. 조건 문구와 말소 절차를 완전히 확인한 경우에만 가격 메리트를 논할 수 있습니다.
