서울남부지방법원 2025타경8671. 까치산역 북동측 인근에 있는 18세대 규모 ‘까치산팔라이스’ 제4층 제403호입니다. 전용면적은 23.38㎡이고, 감정평가상 도시형생활주택-단지형다세대로 이용 중입니다. 감정가 183,242,000원에서 네 차례 유찰돼 최저매각가는 75,056,000원까지 내려왔습니다.
등기상 말소기준권리는 2015.12.21. 설정된 영등포농업협동조합 근저당권입니다. 임차인 이소연의 전입일은 2021.11.22., 임차권등기는 2023.11.30.으로 모두 말소기준권리보다 늦습니다. 따라서 이 임차인은 매수인에게 대항할 수 없고, 임차권등기 역시 매각으로 소멸하는 후순위 권리입니다. 여기에 특별매각조건까지 붙어 있어 해당 임차보증금의 미배당 잔액은 매수인 인수에서 제외됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경8671 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 430-10 까치산팔라이스 제4층 제403호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(도시형생활주택·단지형다세대) · 전용 23.38㎡ · 5층 건물 중 4층 |
| 규모 / 준공 | 18세대 · 2015.12.15. |
| 현재 소유자 | 강동춘 (2023.08.25. 매매, 거래가액 185,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 183,242,000원 / 75,056,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 192,156,164원 |
| 매각기일 | 2026.07.08. |
| 매수신청보증금 | 최저매각가격의 20% · 15,011,200원 |
① 권리 흐름 — 선순위 근저당 뒤의 권리는 소멸
말소기준인 영등포농업협동조합 근저당권은 채권최고액 1,152,000,000원의 공동담보 권리입니다. 2016.06.01. 일부포기 등기 이력이 있으나, 이 사건에서 판정된 말소기준일은 2015.12.21.입니다. 이후의 임차권·가압류·경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다. 채권액이 매각대금을 크게 초과해 미배당이 발생하지만, 그 미배당 채권 자체가 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다.
② 임차인 분석 — 보증금 180,000,000원, 실질 승계 0원*
| 임차인 / 점유 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 이소연 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 180,000,000원 | 대항력 없음 전입 2021.11.22. | 후순위 확정일자 2021.10.05. | 실질 0원* 배당요구 2023.11.30. |
임대차계약일은 2021.09.14., 점유개시일은 2021.11.20., 주민등록일은 2021.11.22.입니다. 말소기준일 2015.12.21.보다 늦으므로 대항력은 없습니다. 2023.11.30. 등기된 주택임차권도 말소기준권리보다 후순위여서 매각으로 소멸합니다.
* 등기상 임차보증금은 180,000,000원입니다. 실질 0원은 특별매각조건에 따라 해당 임차보증금의 미배당 잔액을 매수인에게 청구하지 않고 임차권등기를 말소하는 것을 전제로 합니다.
③ 시세 비교 — 전체 평균보다 최근 거래를 우선한다
까치산팔라이스의 확인된 거래는 4건입니다. 과거 2021~2023년 거래는 180,000,000원~185,000,000원이었으나, 최신 거래인 2025.01. 거래가는 137,500,000원으로 내려왔습니다. 최근 거래와 과거 거래를 비교한 추세는 -24.9%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.01. | 24.52㎡ | 4층 | 137,500,000원 |
| 2023.08. | 23.38㎡ | 4층 | 185,000,000원 |
| 2022.07. | 23.38㎡ | 4층 | 184,000,000원 |
| 2021.07. | 23.38㎡ | 4층 | 180,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 137,500,000원 |
| 전체 평균 | — | 4건 | 171,625,000원 |
전체 평균 171,625,000원은 과거의 180,000,000원대 고가 거래가 섞인 수치이므로 현재 가격 판단의 중심으로 삼기 어렵습니다. 최근 12개월 평균과 최신 거래는 모두 137,500,000원이고, 실질취득가 75,056,000원은 이 금액의 54.6%입니다. 숫자상 가격 간격은 분명하지만, 최근 추세가 -24.9%이고 네 차례 유찰됐다는 점은 시장이 감정가와 물건 상태를 보수적으로 평가하고 있다는 신호입니다.
④ 예상배당표 (매각가 75,056,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,751,008원 |
| 1. 근저당 · 영등포농업협동조합 | 1,152,000,000원 | 73,304,992원 |
| 2. 가압류 · 신용보증재단중앙회 | 9,173,592원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 국민행복기금 | 10,374,249원 | 0원 |
| 4. 경매신청 · 주택도시보증공사 | 192,156,164원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 1,363,704,005원 중 예상배당은 73,304,992원이며, 예상 미배당은 1,290,399,013원입니다. 미배당 채권은 매수인이 인수하지 않습니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당 과정에서 변동될 수 있습니다.
| 회차 가정 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 75,056,000원 | 73,304,992원 | 1,290,399,013원 | 0원* |
| 5회 유찰 시 | 60,044,800원 | 58,563,994원 | 1,305,140,011원 | 0원* |
| 6회 유찰 시 | 48,035,840원 | 46,771,195원 | 1,316,932,810원 | 0원* |
⑤ 위반건축물·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 도시형생활주택-단지형다세대로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 5층 건물의 제4층 제403호입니다.
- 위반건축물. 집합건축물대장에 주거 무단증축에 따른 위반건축물 표시가 있습니다. 원상복구 및 이행강제금이 부과될 수 있습니다.
- 제시외 건물. 특별매각조건에 제시외 건물 포함이 명시돼 있습니다. 포함 범위와 실제 사용 상태를 현장에서 대조해야 합니다.
- 입지. 지하철 2·5호선 까치산역 북동측 인근이며, 주위는 단독주택·공동주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 까치산역이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
- 도로. 남동측으로 폭 약 6m 내외의 도로에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등에 해당합니다.
- 공시지가. ㎡당 3,312,000원이며 토지면적은 310.3㎡입니다.
- 환금성. 총 18세대의 소규모 건물이고 최근 거래 추세가 -24.9%여서 매각 후 재판매 가격은 보수적으로 산정해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 이소연 임차권에 관한 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건의 주체·이행 방식·제출 서류를 매각물건명세서 원본에서 확인하세요.
- 보증금 20% 준비. 매수신청보증금은 최저매각가격의 20%인 15,011,200원입니다. 통상적인 10%로 준비하면 입찰이 무효가 될 수 있습니다.
- 위반건축물 범위 확인. 주거 무단증축 부분의 면적·위치·철거 가능성·원상복구 비용·이행강제금 부과 내역을 강서구청과 건축물대장 원본에서 확인하세요.
- 제시외 건물 현장 대조. 매각에 포함되는 제시외 부분과 위반 증축 부분이 같은지, 실제 전용면적과 사용 상태가 어떤지 확인하세요.
- 점유·명도 확인. 임차권등기 이후 실제 점유자가 누구인지, 공실인지, 명도 협의가 필요한지 현장에서 확인하세요.
- 가격은 최근 거래 중심. 과거 180,000,000원대 거래가 포함된 전체 평균보다 2025.01. 최신 거래 137,500,000원과 -24.9% 추세를 우선하세요.
- 환금성 보정. 평균 4.0회 유찰·매각률 20.0%인 소규모 다세대라는 점을 출구가격과 보유기간에 반영하세요.
- 관리비·세금 확인. 체납 관리비의 공용부분, 당해세, 최우선변제 여부는 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·건축물대장·실거래 원본을 입찰 전에 직접 대조하세요.
맺으며 — “권리 인수 0원과 안전한 물건은 같은 말이 아니다”
이 사건의 권리구조는 결론이 선명합니다. 이소연의 전입과 임차권등기는 2015.12.21. 말소기준 근저당보다 늦고, 특별매각조건까지 있어 해당 임차보증금의 매수인 실질 인수는 0원*입니다. 따라서 실질취득은 최저가와 같은 75,056,000원이며, 최근 12개월 거래 137,500,000원의 54.6%입니다.
그러나 네 차례 유찰된 이유를 권리 문제 하나로만 설명할 수는 없습니다. 이 물건에는 주거 무단증축 위반건축물 표시와 제시외 건물이 있고, 매수신청보증금도 20%입니다. 건물은 18세대 규모이고 관련 경매 매각률은 20.0%, 최근 거래 추세는 -24.9%입니다. 결론은 권리 인수는 정리됐지만 물건 상태와 환금성은 보수적으로 봐야 하는 사건입니다. 가격 차이는 매력 요소지만, 위반 부분의 비용과 출구가격을 확인한 뒤에야 실제 수익 여지가 확정됩니다.